上海房地产业发展状况及价格分析

刘忠凯

摘要：上海是我国经济发展中心，房地产业在20 多年的发展历程中，有过缓慢变化和高速发展阶段，也有过调整回落阶段。文章通过对房地产业的发展状况及价格形成的因素分析，找出了上海房地产价格的上涨及回落原因，并进一步对我国房价的未来走势进行了分析。

关键词：房地产；发展状况；价格分析

一、我国房地产业发展状况

作为国家支柱性产业之一，房地产行业在近几年经历了一轮快速的发展。全国平均房价涨幅是14.4%，其中商品住宅涨幅为15.2%，房价的持续高涨引起了全社会的关注。为此国家出台了诸如取消房贷优惠利率、提高首付比例等一系列政策，还包括在各地尤其是一些热点地区单独制订一系列调控措施，其目的就是要切实解决市场发展中存在的突出问题，消除影响市场发展的不健康因素，实现“三个基本”，即供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，以促进房地产市场持续健康发展。

目前我国房地产市场的主要特点及走势：1.调控效果有所显现。2.房地产开发投资增速逐月回落。3.房价涨幅稳步回落。4.商品房空置面积增速加快，面临住房过剩风险。

二、上海房地产业发展状况分析

（一）上海房地产市场近几年总体运行状况

1.房地产开放投资增幅回落。2007年上海市社会固定资产投资总量继续保持稳步增加的态势，投资3542.55亿元，比上年增加了14.8%。房地产开发投资增幅回落，全年投资1246.86亿元，比上年增加6.1%，低于全社会投资的8.7%。

上海市房地产投资从2001年到2006年都在增长，从2001年的603.7亿元增长到2003年的901.2亿元，直至2005年的1175.5亿元、2006年的1246.84亿元，增长速度之快，可见一斑。虽然房地产投资最近几年都在增长，但是其增长幅度却又随着市场需求和国家宏观政策的调控情况而变化。2001年比上一年增长11.4%，随着市场活力的激发，2003年增长率达到20.3%，2004年达到了30.4%；但是随着国家宏观调控政策的出台，市场影响巨大，导致房地产开放投资增长回落，2005年的增幅猛降到6.1%，对促进房地产市场的稳定发展起到了积极作用。

2.商品房销售面积下降。从2006年第二季度开始，上海市房地产市场明显受到宏观调控政策的影响，商品房销售的火爆形势迅速趋缓，虽然下半年政策性配套商品房销售量增加较快，但上海市商品房销售量仍有所下降。2006年上海市商品房销售面积3158.87万平方米，比上年下降9.5%；其中商品住宅2845.7万平方米，下降12%。

3.商品房平均销售价格涨幅回落。2006年上海市商品房平均销售价格为每平方米6842元，比上年上涨5.4%，与04年26.7%的增幅相比下降了21.3个百分点。其中商品住宅平均销售价格为每平方米6698元，上涨4.9%，与04年27.9%的增幅相比下降了23个百分点。

4.上海房价2008年初特点。国家统计局数据显示，2008年一季度房地产业指数为133，比上季度127.6提高了5.4个点。同时调查显示，2008年2月份全国70个大中城市房屋销售价格继续上涨，同比上涨5.5%，涨幅与上月持平。2008年1月上海市住宅面积成交量呈现出下降的态势，1月份上海一手住宅成交量为14843套，约154.3万平方米，与2007年12月份相比有较大的下降。

总体上看，上海房地产市场供应大于需求矛盾短期内仍无法解决，而且房价的涨幅已经回落并且开始下跌，楼市发展仍然不容乐观。

（二）上海市房地产市场存在的问题

1.市场结构问题，供需错位现象严重。（1）商业用房投资大大高于住宅投资；（2）高档住宅供应过多，而中低价位住宅供应量大幅下降，造成中低价位供应量不足的原因是多方面的，包括地价上涨和拆迁成本的增加等。

2.空置房的问题比较突出。2006年底上海的空置量为395万平方米，加上2007新增的空置量600万平方米，接近1998-2000年的水平。当时上海的空置房面积居高不下，维持在1200万平方米以上，这说明市场供应大于需求。

3.房价居高不下，偏离了价值规律。房屋本应“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品房为主”，但是上海的房价却过高，与官方统计数据相比，民间认同的真实楼价还要高得多。最近几年上海房价持续走高，同样上海家庭的平均可支配收入也在增加，但是增加的幅度不如房价的增长幅度大。房价收入比不仅没有减少，反而在加大，但无论如何变化，上海的房价收入比都是偏高的，这是问题的根源。

三、房地产价格的影响因素及形成┗制

房地产市场价格水平，既受到成本与费用构成的影响，同时也是其它众多因素相互作用的结果，房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。

（一）房地产价格的影响因素

1.供求状况。一般地，房地产价格由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关。房地产商品由于生产周期长、资金规模大，往往会在短时期和特定区域形成相对性过量或短缺，这就同时形成房地产行业极具产业特色的价格波动。

2.经济因素。经济因素是宏观影响因素，它制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平。影响房地产的经济因素主要指宏观经济发展状况、居民收入与支出、储蓄、利率、投资水平以及金融状况等。

3.人口因素。房地产的需求主体是人，人口数量和人口素质以及家庭规模等对房地产价格有着很大的影响。

4.社会因素。影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安程度、房地产投资和城市化进程。

5.行政因素。包括税收政策和行政隶属变更影响。

6.环境因素。环境因素是指房地产所在地段的自然条件和各种配套设施条件等因素。

7.心理因素。心理因素是指人们对房地产市场价格变化的心理承受能力，或是对价格的心理评估。心理因素对房地产价格的影响，是指房地产交易者对未来政局和经济前景的信心施加到房地产行市的心理作用，对房地产价格造成的影响。

（二）房地产价格的形成机制

房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制，地方政府、购买者、开发商、商业银行、中央银行是市场中主要的博弈参与者。这几股力量在市场中交汇在一起，互相博弈，使房地产价格即使被高估，在短期内也几乎不可能大幅度下跌，可以认为目前的房价是市场博弈各方达成妥协的一个结果。

四、上海房地产高价及回落原因

（一）上海房产高价形成原因

1.政府支持支柱产业作用明显。房地产业对上海经济有显著的拉动作用。房地产业增长率出现一个百分点的波动，将会拉动GDP增长率出现0.15个百分点的波动，且两者变动方向一致。上海在“十五”期间首次将房地产业与信息产业、商贸产业、汽车产业等一起定位为六大支柱产业，这与房地产对GDP的贡献突出有关。

1998年至今，上海房地产业增加值占GDP比重，从5%稳步上升到8.33%。2006年和2007年上海房地产增加值占GDP的比重分别达到7.4%和8.36%，按照一般说法，当某一产业增加值在GDP中的比重占7%以上，即可视为支柱产业。

2.人们的需求强劲。在人均居住面积未达到一定水平时，人们对住房的需求总是存在的，故这一指标能基本反映出市场对房屋的长期需求情况。

1978年以前，在长期计划经济条件下，住房严重短缺，人均住房面积只有4.5平方米，2006年底达到了14.8平方米，但是与世界许多发达国家相比仍有很大的差距，需求还有待满足。随着上海人均收入的逐步提高，对改善住房的要求越来越强烈，人均居住面积的持续增长空间预示着上海房地产业会有很大的增长空间。

3.需求持续大于供给。需求持续大于供给的状态是促进房价过快上涨的市场动因。目前房价调节供求的功能并未充分发挥，其深层次原因就在于土地供应垄断，制约着商品房供给随需求上升和价格提高而及时增加，以致供给持续落后于需求的增幅；同时，房地产开发的周期长，当需求和价格上升时，不能立即增加供给，要滞后二三年才能反应过来，延长了供不应求的时间，在这一时间段内，必然引起房价持续上涨，持续的供求关系的不足导致房价的持续高位。

4.金融工具的强力支持。无论是房地产开发商还是购房者都离不开金融工具、金融产品，金融工具是推动上海房地产市场发展至关重要的的因素。

首先，正是有了住房公积金的强力支持和保障，使得上海许多市民有了足够的能力购买房产，从而扩大了需求。上海近些年来由公积金支持的每年购房数都在10万户以上。其次，正是房地产贷款的出现，增加了许多人买房的底气。有了需求和相对较高的收入尚不足以支撑购买房屋的能力，因为动辄几十万甚至上百万的房屋，大多数人难以承受。但是随着1996年上海房贷的出现，房地产市场的潜在需求变成了客观事实，上海的每年住房按揭贷款在逐年增加，2005年新增了622亿元，2006新增了728亿元。

5.投资性购房比例加大。人们购房的动机，一种是自用，一种是投资。在上海楼市中，随着市场的进一步深化和发展，在绝大多数人的居住条件得到改善的同时，投资性购房的比例也在逐年增大。

（二）近期上海房地产价格增幅回落的原因

从长远的竞争力角度分析，一路上涨的房价将最终损害上海的经济发展。因为，低廉的人工成本和土地价格吸引国际资本流入上海，而庞大的人口、沉重的就业压力和立志于成为国际金融中心的上海离不开国际资本的流入。如果房价还是一路上涨，人力和土地资本都上去后，必然使上海背上沉重的负担，直接影响其产业竞争力，到那时资本会选择离开。现在上海已经初步尝到了高价的苦果：高房价吓跑了一些外来人才；商务成本急速上涨、部分企业撤离；中小企业度日艰难、跨国公司投向外围区域。

针对日益严重的问题，上海市政府希望通过宏观调控来抑制房地产经济过热，实现软着陆，因而采取了一系列的措施，再加上市场规律的作用，目前上海房价在多方的作用下开始回落。

1.房产新政的内容与作用。国家先后出台了一系列政策，上海市政府也相应提出了具体的政策调控措施。其核心是平抑房价，主要从两方面入手：一是规范当前缺乏秩序的房地产市场；二是调整住宅市场结构，生产更多的中低档住宅以满足大多数中低收入民众的住房需求。新的政策很明显地起到了应有的作用。

2.稳定了房价，打击了投机行为。新政策有效地打击了在部分城市中存在的非常严重的投机行为。导致投机者信心大跌，投机者的恐慌带来了大量抛售，使得价格下跌或保持平稳。

3.社会对于房价的高度关注，促使政府加强对房价的监控。住房问题不仅仅是经济问题，也是社会问题。政府以一系列强力行政措施为标志开始了房产新政，进一步引发了全社会对于房价的高度关注。

4.消费者持币观望，心理预期起作用。价格预期可以影响购买行为；同样，心理预期也可以影响市场。如果消费者预期房地产价格下跌，都持币观望的话，开发商将由于资金的压力不得不降价销售；以期获得市场平衡。

政府层面频出的调控政策、市面上新盘明显减少，不少购房者都在这种气氛下放慢了脚步，持币观望，期待房价可以下跌。迫于生存和资金的周转，开发商被迫转向价格竞争，从而导致价格的回落。

五、我国房价的未来走势分析

（一）中国房地产未来发展趋势

1.继续控制投资，改变融资渠道。当房价出现快速上升或快速下跌时，政府就会出手，采取加息或降息等措施进行调控。原有融资渠道的限制，迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将走向多元化。

2.市场化进程将进一步加快。国家和各地方陆续推出系列鼓励和发展二手房市场的政策和措施，如简化手续等。随着这些措施的贯彻和落实，会有更多的房子投放市场，需求也会持续增长，二手房市场将增加活力，对抑制房价、稳定房地产市场将发挥重要作用。

3.稳定抑制房价仍是主轴。房地产行业未来政策的主要目标仍是稳定房价，抑

制部分地区房价过快上涨，通过税收、土地、交易等手段，保持房价的基本稳定和房地产行业的持续、健康发展。

（二）上海房价的总体走向

从上海的实际情况来看，2006、2007年上海房地产市场存在的主要问题是价格上涨过快的问题。上海房地产市场的绝对价格太高，压缩了今后房地产价格的上涨空间，但是上海地产发展的动力依然存在，只是在减弱。首先，经济发展的势头强劲；其次，上海居民人均可支配收入有望继续保持增长，上海城乡居民储蓄继续增加。与此同时，上海动拆规模仍然不小，“十一五”期间的上海将改造400万平方米的旧区危房。从长远看，作为人口多、治安好的大都市，没有理由怀疑上海房地产业发展的长远前景；支撑上海房价的原因是多方面的，它并没有完全消退，只是力度减弱；上海的房地产价格仍有可能向下调整。

（三）对上海房地产业的建议

1.调整供应结构，完善供应政策。要增加以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应，提高其在市场供应中的比例，土地供应要优先确保中低价普通商品房的建设。

2.以普通商品房为主要调控目标。调控的原则是“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”，综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段，增加面向工薪家庭的中低普通商品住房的供应，满足消费，完善保障。

3.加强对市场的监督管理，规范房地产市场秩序。首先是合理规范投资行为，坚决抑制投机行为；其次是继续完善新建商品房网上备案制度，加强房地产开发企业和中介结构的诚信体系建设，严厉查处网上虚拟交易、哄抬物价的行为，进一步规范市场秩序；再次就是完善存量房市场的监管；最后是继续加强市场信息工作，通过全面、及时、准确的信息披露，进一步提高市场透明度。

上海房地产业的发展有区位优势、政策优势等得天独厚的优势。尽管上海的房价现在有所回落，但不会影响上海作为中国地产业领航者的角色。宏观环境因素的影响，市场需求还是会有所保留和释放。再加上政府的稳定政策，上海房价不会大幅下跌，更不会崩盘。目前的市场调整是政策调控及经济下滑所致，而且也是市场供求关系的客观反映。

参考文献：

［1］ 华伟. 当前上海房地产市场之我见［J］. 上海房地 , 2006,(06)

［2］ 庞元. 论上海房地产市场的可持续发展［J］. 上海企业 , 2004,(09)

［3］ 罗欣德. 2006年上海房地产市场综述 ［J］. 上海房地 , 2007,(02)

［4］《房地产市场》蔡育天主编 同济大学出版社

［5］《房地产经济学》 王全民，王来福，刘秋雁著 东北财经大学出版社

［6］ 房地产相关网站

（作者单位：上海财经大学统计学系）