新常态下房地产七大趋势

苏艳

2014年12月12日，一年一度的中央经济工作会议闭幕，各行业对此充满期盼，期待找寻中央对本行业发展的定调，房地产行业更是翘首以盼。令各界意外的是，本次经济工作会议对房地产只字未提，连本届政府甚为关注的棚改房、保障房也未提及，这在近十年的历史上绝无仅有。这让已经习惯于分析调控政策、保障房目标的房地产专家无所适从。

自本次经济工作会议，“新常态”一词铺天盖地地出现在各类文件和财经类报告中。所谓新常态，关键之一是“新”，就是区别于“旧”，笔者理解现阶段为经济增长引擎的更换期，经济将由高速增长步入中高速增长阶段;关键之二是“常态”，就是这种情况将在未来一段时间稳定成为一种趋势。可以说，2015年是经济增长的引擎更换期，是结构调整的提速期，是改革推进攻坚期。在这一背景下，房地产将呈现几个发展趋势。

趋势一：房地产行业步入理性发展阶段

过去十年常被称为房地产业的“黄金十年”。而今，房地产业快速发展、房价快速飙升的时代一去不返了。业界普遍认为，房地产业将要进入理性发展的新常态。展望2015年乃至更长时期，房地产市场将经过市场调整后步入平稳增长的新常态阶段，未来几年房地产市场整体销售规模增速将维持在2%-5%的增长区间。主要原因为：

一是房地产调控政策密集出台和朝令夕改的时期已经过去。一般来说，任何行业和产业的发展都有其自身的发展周期、趋势，能够根据市场的变化自我调整。过去十多年，房地产调控政策的周期往往快于房地产行业自身的周期变化，增强了行业的波动性和波动幅度，给房地产开发企业造成诸多困扰，也给购房者带来了诸多恐慌。在调控政策淡化后，房地产行业将理性回归。

二是经济粗放增长对房地产行业的过分依赖将逐渐降低。经济增速的高位持续需要房地产业的拉动，因此，尽管中央自上而下出台了一系列调控政策，但高目标的保障房建设指标也明显有拉动投资的意图。且土地出让金作为地方财政收入的核心来源，各地政府对卖地和地价提升的积极性从未下降。未来，经济进入发展的新常态，房地产行业应该能够更加按照市场的规律发展。

三是住房制度改革和人口发展红利带来的需求爆发期已经结束。不得不承认，20世纪末开始的住房制度改革释放了大量的居住需求，20世纪80年代的婴儿潮也带来了大量的刚性需求，这是促成房地产市场黄金十年的基本要素之一。

趋势二：房地产行业步入去调控化阶段

过去十年，是中国房地产业和住房市场发展的黄金十年，也是政府对住房市场密集调控的十年，从2003年121号文件开始到2013年，国务院频频出台70余项重要的宏观调控政策，包括金融、财税、土地、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。其中2010年在全国开始的限购、限贷政策，是住房调控政策最严厉的环节，也是行政性质最强的手段。

而新一届政府上台以来，去调控化的意图非常明显。不仅在各类会议上不再提及调控政策，也默许了除一线城市以外的其他城市放松行政性调控政策。并强调房地产行业调节的市场化、分类化，要求多以经济手段来处理行业问题，以分类调控的方式解决不同城市的问题。

因此，2015年房地产政策方面，除个别城市外，限购限贷行政手段将退出舞台，同时受不同城市市场分化的影响，地方的调控政策将更趋灵活。另外，房地产调控的长效机制将进一步孕育和建立。

趋势三：城市不断分化成为新的趋势

房地产市场经过十多年的长足发展，部分城市房地产市场供应达到了一定规模，需求也得到了较大程度的释放。但受各城市经济发展水平、居民收入水平、人口增长速度等多种因素的影响，城市房地产市场逐渐呈现出明显分化。而限购、限贷等行政性调控政策在全国范围内的一刀切，更加剧了城市房地产市场的区域分化。从现阶段看，一线城市仍然存在着严重的供应不足问题，而部分其他城市同时存在着供应过剩的问题，不少地方出现“空城”、“鬼城”。在房地产行业步入新常态背景下，我们预计未来房地产市场的区域分化将愈演愈烈。

趋势四：新型城镇化成为行业发展新机遇

房地产业进入新常态，未来发展的主要动力之一就是新型城镇化。现阶段，中国房地产市场绝对短缺的时期已经过去，总量问题基本解决，未来发展的机会主要在于结构。从城镇化角度看，中国城镇化进入了一个高速发展阶段，大城市内在的积聚力和辐射力将会持续，但城市的规模效应开始递减，大城市和周边城市之间的关系从过去的分散、独立和竞争，变为联系和合作。在这样的城市群的形成过程中，大城市的郊区化发展，以及城市群内各个城市的同城化，会对当地房地产市场产生深远影响。中国目前形成的这类城市群大概有5个，环渤海、长三角、珠三角、中原区域、西南区域，人口基数大约在4000万人以上，其中又以环渤海、长三角、珠三角为最典型、最发达的城市群代表。

趋势五：创新是房地产行业新的利润点

近年来，在行业利润不断被压缩的形势下，房地产企业对创新越来越重视。一是企业跨业经营的案例越来越多，如万科的社区服务、恒大的矿泉水经营、绿城的养老地产、复星的健康产业等等，传统房地产开发企业向社区服务、向多元化产业发展的趋势明显。二是对高新技术的运用深入而广泛，如互联网、大数据等高新技术被不少房企引入，易居中国的新浪乐居平台、克而瑞数据库等，均成为公司发展的新的利润增长点。三是房企和银行业的联姻成为2014年以来的行业佳话，从年初恒大地产入股华夏银行、万科投资徽商银行以来，相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润集团、星河集团、莱蒙集团等以各种途径渗入银行业。

在房地产行业进入新常态后，创新发展将成为行业发展的新特征和新趋势，房地产企业的金融化、多元化速度也将进一步加快。

趋势六：住房需求结构转向改善性需求

2014年二季度以来，在高库存压力下，关于取消限购、放松限贷政策的呼声和诉求愈演愈烈。自6月份开始，呼和浩特最先吃螃蟹后，不少城市摩拳擦掌，限购政策取消成为行业最热话题。原有的46个限购城市，41个已经放开和松绑，仅剩下北上广深4个一线城市和三亚一个三线城市。在绝大多数实施限购的城市放松政策后，政府也开始了系列的举措：先是9月30日政策设定贷款利率下限，再是11月21日大幅降息，特别是传言中的营业税免征期限从5年缩减为2年，都是利好改善性购房需求。

实际上，上面也提及，住房的总量已不再是问题，关键问题在于结构。从住房市场上看，近五年来，刚性需求担当着市场主力军的角色，未来，住房市场的主力军将是改善性需求和刚性需求并存，且改善性需求将逐渐超出刚性需求的量。

趋势七：商办物业将回归空间载体本性

在房地产市场快速发展的时期，中国不少商业和办公物业的开发商更多赚取的并不是租金回报，而是将商业物业和办公物业作为销售型物业，赚取开发利润。现阶段，内地商业地产的租赁收益回报较低，从做得相对较好的华润、瑞安和万达来看，除了华润，其他两家企业平均租金都不足150元/平/月，其他内地房企的租金回报就更低了。对比港资房企，新鸿基2014年上半年平均租金可达1071.81元/平/月，恒隆内地项目平均租金也达到了182.74元/平/月。

因此，在这种背景下，内地商业物业大多选择销售也就可以理解了。比如绿地2014年前11个月实现破纪录的1900亿元的销售，其中40%以上就是商业地产销售贡献的。

但事实上，商业物业毕竟是贸易活动的空间载体，是以提供空间租金为特征的物业类型，行业进入新常态发展阶段，商业物业也将逐渐回归空间载体的本性。和商业物业一样，商务楼宇作为产业发展的载体，特别是第三产业发展的载体，未来也将以提供产业发展空间为基础。

（作者为上海易居房地产研究院研究员）