不动产登记“一石多鸟”

邵宇

由于未来土地管理制度和房地产税收体系的重塑，房地产强投资（投机）属性将更多地回归其本身的居住属性，房价的形成机制会更加合理。CFP供图

国务院于2014年12月23日正式公布酝酿了7年之久的《不动产登记暂行条例》（下称《条例》），将于2015年3月1日起施行。同时《中华人民共和国不动产权证》已制定完毕，城市户口使用“一权一证”的“单一版”，农村户口使用“一证多权”的“集成版”，即《房屋所有权证》将逐渐消失在历史舞台。

原定于2014年6月底前出台的不动产登记条例整整推迟了半年，其中最主要的原因有两个：一是涉及到需要统筹、整合现存的芜杂的不动产登记体系，包括住建部、林业局、国土资源部、渔业、海洋等部门都有自己的一套不动产登记体系，需要统一整合成一个平台;二是法律上的问题，《条例》会涉及到《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《草原法》、《森林法》和《农村土地承包法》等多部法律条文的冲突，需要协调和修改。事实上，《条例》的本质以及最为核心的部分，就是解决了不动产信息透明化和信息共享的问题，而这种信息透明化和共享的重要性在于：以不动产登记作为一个突破口，为保护民众的基本财产权利提供基础;为国家反腐倡廉提供技术支持;并为消解房地产的强投资（投机）属性和进一步平抑房价泡沫提供接口。

民众权利保障

最事关老百姓的一个问题，那就是个人权利是否得到保障以及怎么得到保障。首先最明确的一点：土地、房屋权的清晰确认对老百姓的合法财产是一种明确的保护态度，只有在确权、公认之后，老百姓手里的不动产转让、交易、流通才有可能得到公平、合理的价格。这也是国家出台不动产登记制度的初衷之一。此外值得注意的是，不动产登记制度还涉及到农民耕地、林地、草地等土地承包经营权、宅基地使用权等，因此农民财产权利也能从法律层面得到更好的保障。通过不动产登记，农民对宅基地用益物权的处置、抵押和转让在操作上也更加规范有序。从政府角度出发，《条例》的出台也提高了政府有关不动产事务的办事效率和公平度。比如，不动产登记为今后拆迁户的拆迁补款明确了相关程序，做出了对现场查验的规定。只有合法的、确权的、登记的不动产，才能够享受补偿的权利，这有利于政府补贴支出的公平性以及效果。

反腐利刃

很多人不看好不动产登记制度对于反腐的作用，理由在于不动产登记制度不提供“以人查房”，无法对政府官员个人的不合法持有财产进行查证;而且《条例》出台的直接目的也并非反腐。但不可否认的是，登记制度衍生出来的价值和功能，可以与反腐败形成良好的对接。例如不动产登记的统一平台建成后，法律范围内的信息公开化可以为反腐提供发现以及预防功能;相关房产信息的共享机制，包括横向的不同部门间的信息共享，还有纵向的从中央到地方甚至是县乡一级的信息共享，能够对官员的房产信息形成全方面监控;整合成统一的不动产登记平台，可以降低反腐的搜索成本等等。实际上舆论最关心的所谓“以人查房”，据悉《细则（讨论稿）》在第13章第176条作出了明文规范：“不动产交易、互换、赠与等涉及的利害关系人有权查询相关不动产登记结果;社会公众可以查询不动产登记薄记载的自然状况部分信息，但涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私除外;人民法院、人民检察院、国家安全机关、公安机关和纪检监察机关有权查询与调查、处理案件有关的不动产登记结果和不动产登记原始登记资料。”其实就目前而言这就够了，警示预防的悬剑已经高高挂起，这比简单的事后惩治的性价比高得多。

房地产去投资属性

中国作为赶超型经济体，政府主导投资并开展积累的GDP锦标赛。1994年财政体制改革使得地方政府主要依靠从土地财政中获得急需资金（资本金）。随着地方政府对土地财政的依赖，房地产成为中国实际的经济支柱产业。房地产收益率稳定，即使是二手房的投资收益率也基本维持在30%上下。从目前中国居民资产配置来看，实物资产比重较高，占了总资产约64%;其中房地产投资更是占到了实物资产的95%，对比美国2014年6月居民资产配置的数据，房地产只占到了24%左右。在过去十几年里，无论是从房地产价格涨幅，还是从民众投资房地产的热情来看，房地产在中国一直都是投资的首选标的，具有极强的投资投机属性。借鉴日本、美国等发达国家经济体的发展历史，我们可以看到这种强投资属性若不加调控，早晚会出现泡沫。当然，政府也已经采取了各种措施来调控房地产市场，在各种限购、限贷政策的来回收紧和放松下，中国的房地产和土地市场渐渐降温，从2013年9月份开始，地产的销售和投资出现持续下滑。因此，随着居民资产配置调整、中国资本市场发展以及投资选择的多样化，房地产的强投资属性正在被慢慢弱化。

《条例》的出台加速了这种强投资属性弱化的进程。原因在于，当前中国的住房税收制度严重不合理：在住房交易与流转环节的确征了一定的交易税及交易所得税，但这些税收处于偏低的水平。而且对于住房持有环节，除了两个城市在开展征收物业税试点以外，其他地方住房物业税基本上为零。对于拥有多套住房的投资者来说，《条例》以及未来预期将跟进的住房信息公开和房产税，会使得持有多套房产的成本上升;显然未来的不动产税收的接口已经预留，这个接口不仅在于提供信息依据和技术支撑，更为重要的是，这个接口是一种制度基础：在信息、技术以及制度三大基础都夯实之后，随后的房产税推出也是水到渠成之举。当然，最终期望的目标是让不动产税成为未来地方财政和城市管理公共服务资金来源的新支柱，完成公共财政的华丽转身。

此外，人们关心不动产登记制对于房价的影响。可以确定的是，不动产登记制度在未来的施行还有一个比较长的过程，短期来看对市场影响应该是中性的。从2014年迄今的房地产市场调整，基本都是市场本身的行为;加上近期对限购、限贷等调控政策的放松，即使《条例》颁布当天引发多只地产股跌停，不动产登记制带来的利空性在短期内也可以被市场合理地消化掉。而从长期来看，不动产登记制度的影响需要结合后续的其他政策（例如房产税）一起来看：由于未来土地管理制度和房地产税收体系的重塑，房地产强投资（投机）属性将更多地回归其本身的居住属性，房价的形成机制会更加合理。

同时，也要意识到《不动产登记条例》施行过程中实际存在的困难。其中最关键的是分散登记系统整合过程中的利益协调问题。为了保证《条例》的顺利实施，相关部门将进一步细化登记类型、登记程序、各类不动产物权登记的要求、登记机构和人员职责等，明确和统一不动产登记表卡簿册和证书式样内容，规范不动产权籍调查的要求，以健全《条例》的配套政策而制定《细则》。就目前来讲，国土资源部是此次登记的牵头人，其他各部门间的职能并没有合并，这里就会涉及到一个改革合力的问题：如何在现有的职能部门安排体系下，齐心合力开展不动产登记制度改革。而且，《条例》并未就省、市、县级等不动产登记机构进行强制性的统一安排，使得不动产登记本身的功能和附加的行政功能出现分离困难。当然这种困难不应该成为市场经济发展的阻碍，既得利益者的打破和重塑是市场经济建设过程中必须跨过去的一道坎。

（作者为东方证券首席经济学家）