新常态下房地产企业财务风险管理与控制对策研究

王晓

（临沂城发翔宇文旅康养产业发展有限公司，山东 临沂 276023）

一、引言

在我国经济社会发展过程中，房地产行业发挥了重大作用。房地产行业为国民生活奠定了重要的物质基础。从“九八房改”到现在，我国的房地产行业经历了快速增长阶段，但相关政策和企业管理制度却没有及时跟上，出现了不少问题，这些问题在房地产企业后续的发展过程中逐渐暴露，影响了整个房地产市场的安全和稳定。2016年，我国对房地产行业提出了一项明确的原则，那就是“房住不炒”，自此，我国的房地产行业逐渐进入调整期。2020年以来，新常态下政府不断加强对房地产企业的管控，此前房地产的发展主要依靠单一的限购、限贷、限售等需求端，而经过政府的一系列管控，房地产行业进入了重要的整合阶段，亟须转变发展方向。在此背景下，房地产企业的整体风险管理，尤其是财务风险管理意识逐渐加强。在新常态下，房地产企业的竞争和生存压力越来越大，财务风险也越来越大。房地产企业增强财务风险管理和控制能力变得至关重要。

二、新常态下财务风险管理与控制的重要作用

在经营和发展过程中，房地产企业的财务工作容易受到众多经济活动的影响，或受市场经济不确定性因素的影响，导致实际收益和预期收益出现较大的偏差。当前，房地产企业的经济效益呈下降趋势，潜在风险更加明显［1］。在此背景下，财务风险管理与控制的作用日益凸显。

（一）有助于房地产企业可持续发展

房地产企业在经营过程中，需要的资金数量庞大，因此其属于资金密集型企业，容易产生相应的财务风险。房地产企业的财务风险在一般情况下很难被注意到，但是房地产企业一旦出现经营风险，财务风险也会紧随其后，因此，财务风险被视为房地产企业的末端风险。房地产企业发展涉及的关键环节非常多，不论哪一个环节出现问题，都会导致房地产企业面临经营风险和财务风险，继而引发信用崩溃、融资困难、资金链断裂等重大风险。房地产企业如果不能采取有效措施应对某一项宏观调控政策，就会导致项目开发中断，蒙受巨大的经济损失。此外，房地产企业在税务管理方面存在漏洞，会导致其面临巨额的税务罚款，这些税务罚款不仅会使房地产企业面临巨大的资金压力，还会降低房地产企业的税务信用等级，使税务部门加强对房地产企业的税务监管。

（二）有助于增强房地产企业盈利能力

房地产企业在发展过程中，依靠房价的快速上涨获得巨大的利润，但是在新常态下，这种盈利模式已不可持续。而精细化管理能够提升房地产企业的经营效益，财务风险管理和控制能够帮助企业增强核心市场竞争力，提高企业的经营效益。房地产企业的财务状况会影响企业的融资能力，降低企业的融资成本。稳定健康地开展财务活动，能避免房地产企业陷入经济纠纷，保全企业的利润。因此，加强房地产企业的财务风险管理与控制能够增强企业的盈利能力。

（三）有助于房地产企业进行风险内控管理

企业的风险主要包括经营管理风险、法律风险、财务风险等，财务风险能对企业生产经营的各个环节产生巨大影响，并且财务风险控制是企业内部控制的重要组成部分，对房地产企业的资金动向和资源配置具有至关重要的作用，能够提高企业的风险防范能力。随着我国相关法律法规、制度体系的不断完善，财务风险防控措施和手段也在不断优化，能够为企业的风险防范和内控管理提供有力支撑［2］。

三、新常态下房地产企业存在的主要财务风险

（一）投资风险

首先，针对房地产行业的政策和法律法规的变动会对房地产企业的项目投资产生重大影响。在几十年的发展过程中，我国房地产行业经历了迅速发展的关键时期，并对我国经济增长作出了重大贡献，成为我国经济发展的重要推动力量。但是由于我国对房地产市场的监管不到位，炒房、捂盘、虚假宣传、工程项目建设烂尾等情况时有发生。近几年，房价、地价不断上涨，房地产市场面临严峻的发展形势。为了使房地产行业健康稳定发展，规范房地产行业的市场竞争秩序，我国政府加大了对房地产行业的监督力度，并先后出台了一系列限制性措施，旨在指导房地产企业进一步发展。一些房地产项目投资会随着国家政策的变动进行调整，在调整的过程中难免会出现相应的风险［3］。

此外，市场经济对企业发展也有诸多影响，其中对房地产开发项目的市场定位会影响项目投资。当前房地产行业进入了重要的调整期，面临着巨大的挑战。房地产企业在进行项目投资开发的过程中，如果没有在前期进行充分的市场调研，没有全面了解消费者对房地产的需求，盲目进行户型设计和面积规划，会导致投资建设项目的市场定位发生偏差，难以得到消费者的认同，导致房地产项目销售情况不理想，企业无法在短时间内回笼资金，面临资金短缺的风险。

（二）融资风险

房地产企业资金周转时间较长，在项目开发和建设的过程中需要投入大量的资金，因此房地产企业通常通过融资获得大量的启动资金。但当前房地产企业的融资渠道和方式比较单一，房地产企业在融资过程中没有及时对市场环境和企业的实际发展状况进行全面了解，仅仅根据自身经验制定相关的投资决策，对企业的资金需求和收益的分析并不到位。若房地产企业筹集的资金没有在预估的时间内回款，一旦出现银行断贷问题，房地产企业就会陷入巨大的财务困境，正常经营也会受到影响。

（三）税务风险

当前房地产企业涉税业务种类比较多，产业规模比较大，建设的项目比较多，不同的项目在商业运行过程中存在差异。因此，房地产企业税务管理的难度大，税务风险比较大。房地产企业产生税务风险的主要原因是，对新投资项目的税务研究不够深入，对税务政策掌握不全面，最终导致企业投资决策失误。房地产企业不能有效实现业财融合，缺乏对业务的前置税务筹划，容易陷入严重的税务危机。对周期性的税务筹划和管理不到位，将工作重心放在事后税务测算和补救方面，没把握住提前筹划税务的机会。房地产企业的税务过程管理不够规范，不能及时获得全额的、合规的发票，导致企业存在抵扣风险。另外，项目规划不够合理，税务认定和清算主体之间存在明显差异，使得大额税金出现了支出风险［4］。

（四）债务风险

房地产行业的资本金体制诞生得比较早，并且大批房地产企业都是通过举债的方式进行项目开发建设的。在我国早期的经济环境下，大部分企业通过负债的方式参与房地产项目开发，房地产市场的资本金占有率较低，资金结构没有得到合理优化，企业负债率持续增长。相关部门的统计数据显示，在房地产企业的项目资金构成中，只有20%的自有资金，而银行贷款的占有率达到了45%，这严重削弱了房地产企业资金链的稳定性。房地产企业的资金回收进展缓慢，会直接影响企业的商业信誉，使得房地产企业面临严重的信用危机和债务危机，甚至可能导致企业破产［5］。

（五）利润风险

获取利润是企业发展经营的主要目的，由于房地产企业的稳定性较差，因此很难准确预估企业的利润，难以实现企业经济效益的最大化。在大部分房地产企业的日常经营和发展过程中，与财务相关的工作没有做好充足的准备，并且过多关注项目工程施工阶段的成本控制，造成了资金大量浪费的问题，影响了成本控制，使企业预算严重超支，让企业面临较大的财务风险。成本控制不到位会导致企业的经济效益降低，产生巨大的利润风险。

四、房地产企业财务风险管理与控制的相关对策

（一）健全企业财务内部控制制度，注重风险管理

健全财务内部控制制度需要企业上下共同努力。因此，房地产企业在健全财务内部控制制度的过程中，需要实现企业内部的财务信息共享，要建立财务信息共享系统，利用现代化的信息平台推动财务和业务融合发展。要优化企业日常的业财工作流程，并且控制企业的日常收支，保障企业的资金安全，将企业的财务风险降到最低。此外，房地产企业还需要建立完善的财务决策机制，对财务事项、资金配置、投融资活动和资产处理等进行系统梳理。要在国家相关的法律法规允许的范围内开展经营活动，按照不相容岗位相分离原则设置财务岗位，在企业内部建立完善的财务负责人制度，清晰划分各职位的权责，增强企业财务工作的独立性和真实性。

（二）完善企业财务决策流程，强化财务控制

房地产企业必须建立科学严谨的决策流程，充分发挥内控机制的优势，作出科学正确的项目决策，提升自身的经济效益。企业要在内部组建相关的决策研究小组，对市场的发展趋势和行业走势进行全面研究，及时对税务、开发、贷款、建设、销售工作进行量化和评估，积极对企业的项目进行可行性分析和评价，构建科学的决策流程。在决策过程中，要突出财务的内控管理，让项目风险、投资规划与企业的战略发展相吻合，保证企业决策的客观性。要基于对项目投资后期的评价机制开展决策的事后评价，对项目投资进行绩效考核，及时发现项目投资中的风险，及时调整和完善投资计划，保证房地产企业的收益能够达到预期［6］。

（三）调整企业资本结构，优化资金配置

在房地产企业的项目开发过程中，使用和投入的资金非常有限，导致出现现金分散沉淀和存贷双高的现象，企业的资金周转率下降，会让企业陷入巨大的财务危机。因此，要调整企业的资本结构，优化房地产企业的资金配置，有效提升房地产企业的资金利用效率，改善房地产企业的资产质量，增强房地产企业的盈利能力，发挥资金规模的优势，提升房地产企业的市场竞争力，避免企业出现资金风险。房地产企业还可以建立资金集中管控系统，基于相关信息提升资金配置能力。同时，建立现金流风险预警机制，提升企业的风险预判能力，及时制定相关措施，从而有效规避风险。

（四）构建企业风险控制体系，优化内部控制环境

从房地产企业的特点可以看出，房地产行业属于高风险、高收益行业，房地产企业的管理者要有较强的风险控制意识，在企业内部建立完善的风险控制体系，优化企业的内部控制环境，通过风险控制体系使企业的风险防范能力得到提升。要全面有效地落实企业的风险控制制度体系，使房地产企业能够准确及时地识别、跟踪风险，制定有效的应对措施防范风险，事后要对风险数据进行整理和深入分析，避免再出现类似的风险。

五、结语

在经济新常态背景下，房地产企业面临重大的市场考验，受国家宏观调控的影响，房地产企业发展趋于平缓，其之前在迅速发展过程中埋下的各种风险也逐渐暴露。在这种情况下，房地产企业只有加强财务风险管理和控制，才能实现稳定、长远的发展。基于此，文章对房地产企业的财务风险进行分析，并且提出了相关的应对策略，旨在为我国房地产企业的稳健发展提供参考。