房地产开发各阶段纳税筹划研究

胡磊

摘 要 本文主要探讨房地产开发企业纳税筹划的特点和意义，结合自己的思考提出纳税筹划的优化策略，希望有助于房地产开发企业提高纳税筹划工作的效率和水平，在此基础上实现自身长远、健康发展。

关键词 房地产开发企业 纳税筹划 特点 意义 优化策略

一、房地产开发企业纳税筹划的特点

（一）收益与风险相平衡

房地产开发企业必须在遵循相关法律法规的前提下进行纳税筹划，在获得节税效益的同时必须考虑相应的风险，因此在纳税筹划的过程中，财务人员要明确节税风险与收益间存在的关系，在保证财务安全的前提下开展纳税筹划工作，从而实现收益与风险的平衡。

（二）成本效益

房地产开发企业在开展纳税筹划工作时，关键的目标在于对成本进行管控，并且为企业创造出更多的经济效益。因此对企业而言，开展纳税筹划工作必须从多个角度出发，将成本效益作为主要导向，然后制定出最优的纳税筹划方案，逐渐落实企业纳税筹划的目标。

（三）事先筹划

在房地产开发企业的运营与管理过程中，要从根本上避免涉税风险的产生，需要确保纳税筹划工作能够贯穿于企业发展的各个环节和阶段，并且结合相应的税收优惠政策，事先开展全方位的纳税筹划工作，制定有效的纳税策划规划，逐渐实现企业降税减负的目标，从而为企业的长远发展奠定基础。

二、房地产开发企业纳税筹划的意义

房地产开发企业必须在大环境政策的影响下，明确纳税筹划的目标：税负最轻、税后利润最大化、企业价值最大化。因此，企业必须完善自身的纳税筹划工作，纳税筹划具有超前性，它能够有效结合企业各项经济活动发生的时间节点，合理筹划各期的应交税费，且税务筹划的出发点是合理、合法避税，这有利于企业降低税务成本，在实现企业利益最大化的同时，优化企业产业结构和投资方向，增强企业的综合实力和市场竞争力。

三、房地产开发企业纳税筹划的优化策略

（一）成立初期选择合理的组织形式

房地产开发企业的组织形式能够影响纳税问题，原独立核算原则已不再使用新企业所得税核算标准。房地产开发企业组织形式分为两种，分别是子公司和分公司。子公司是具有独立法人资格，能够承担民事法律责任与义务的实体。不同于子公司，分公司不具有独立法人资格，民事责任由公司承担，相关税务承担问题也会随之发生改变。因此，房地产开发企业在期初成立时应当全面考虑相关债务再确定其组织形式，为后续税务筹划工作奠定良好的基础。

（二）销售过程中对时间节点进行合理确认

房地产开发企业承担的税点和应缴税费与企业的收入息息相关，因此税务筹划的切入点可以从此开始。以分期确认收入可以让法定收入确认时间与实际收入时间一致或晚于实际收入时间，如可以在租金、特许权使用费的收取上先于合同约定的期限，这样房地产开发企业就能有较为充足的现金纳税，并享受该笔资金差额的时间价值。因此，统筹当年应缴税费时，应根据企业发展方向和资金周转需求，利用委托销售、分期收款等方法，调控企业每期收入，以此减少房地产开发企业的应缴税费。

（三）运营过程中利用固定资产折旧

固定资产作为房地产开发企业的重要组成部分，其所产生的折旧费用能够直接影响企业当期损益。固定资产折旧法有两种，一是直线折旧法，是根据固定资产预计使用年限，摊销每期折旧费;二是加速折旧法，前期企业承担的折舊费大，后期将逐渐减少。因此，房地产开发企业可以根据折旧的方法，调控企业每期所承担的税费。同时，固定资产折旧的年限也能影响企业的每期利润，在税法允许的情况下，缩短折旧年限，有利于加速成本收回，可以使后期成本费用前移，从而使前期会计利润发生后移。

（四）协调企业内部和外部关系

房地产开发企业的生存和发展离不开企业内部和外部的作用，那么税务筹划工作就是利用内外部所产生的信息合理筹划企业各项税务关系。对内，房地产开发企业的各个部门应保持良好的信息沟通，这样才能及时获取真实有效的收入和成本信息，第一时间提出税务筹划的方法，减少企业税负;对外，要与税务局保持稳定的关系，不定时与税务局交流学习有助于把握最新政策变化状态，立即调整和改善税务筹划方案。如果在计划税务筹划安排时有疑惑，还可以立即与缴税机关沟通询问，听取缴税机关的观点，以减少不必要的麻烦。

（五）避免税务筹划风险

房地产开发企业的税务筹划工作是实现企业利益最大化，且大部分工作是在前期的统筹工作中。若企业一味追求企业利润而忽视筹划工作的后续跟踪工作，很容易使企业发生税务风险。因此，房地产开发企业应将税务筹划风险工作贯彻到整个税务筹划策略中，及时跟踪策略产生的效果，若发生偏离预期效果，就需要及时调整策略，降低税务筹划风险，从而确保房地产开发企业的发展方向，最重要的是要保证税务筹划的各项工作在合法、合理的基础上顺利开展。

四、结语

房地产开发企业进行税务筹划的目标是减少公司的缴税成本费用，在新企业所得税施行的过程中，企业应提高对税务筹划工作的重视，及时调整企业税务方向，提高税务人员的综合素质，在符合国家法律及税收法规的基础上，协调企业内外部之间的信息沟通，选择合适的税务筹划方法，规避企业税务风险。减少企业税务成本的同时，引导企业朝着正确、健康的方向发展，只有这样才能使房地产开发企业实现利益最大化，在行业中增强自身的竞争力。

（作者单位为重庆新华书店集团房地产开发公司）

参考文献

[1] 孟令民.房地产企业的涉税分析及纳税筹划[J].财经界（学术版），2019（22）：238-239.

[2] 金俊红.房地产开发全过程纳税筹划策略探讨[J].纳税，2019，13（25）：38.