浅析Y企业在转型过程中的风险防控策略

李北平

摘 要 当前我国社会经济全面进入发展的新常态，很多行业都面临着转型升级的挑战。房地产企业在这种大环境及大趋势下，为了适应市场以及获得较高的竞争力，亟须调整产业结构进而转型升级，以获得更多的支持。在转型升级的过程中，房地产企业面临项目投融资、运营、维护等方面的风险，能否适应时代的发展趋势、优化并完善自身的管理制度，是决定房地产企业转型升级效果以及增强未来核心竞争力的关键。随着国家限购、限贷以及税收政策等的出台，在供给侧改革的推力下，我国房地产企业面临着前所未有的考验，发展进入利润瓶颈期。面对激烈的市场竞争和严峻的政策形势，房地产企业转型升级已经是刻不容缓。房地产企业在转型升级的过程中面临诸多挑战，涉及各种因素，风险的识别和防控具有相当的复杂性。本文以Y企业为例，分析其转型升级风险，提出几点相应的防控措施，以期为房地产企业在转型中防范风险、促进房地产企业健康发展提供一定的参考。

关键词 房地产企业 转型升级 风险 策略

一、Y企业在转型过程中加强风险防控的重要性

在国家出台限购、限贷以及税收政策等多种措施，并且进行供给侧改革的大背景下，我国房地产企业面临行业的“寒冬”。一些规模较小、资金实力差、管理水平低下的房地产企业正在逐步被淘汰，市场集中化进程进一步加快，同时政府的信贷控制政策将使房地产开发企业的资金来源由传统的依靠银行贷款向社会资本和金融资本转化，“银根紧缩”对企业的资金实力和资金运作能力将是一个巨大的挑战。因此，房地产行业在进入深度调整阶段后，要想早日走出困境，必须转型升级，适应经济发展的要求。

我国房地产企业存在结构单一、缺乏科学性并且在企业运营风险的应对上有所失误的情况。企业在运营中无法有效识别风险，使得企业的总体战略与经营目标实现存在很大的不确定性。企业因此面临很多的经营风险，进而使企业的利润持续减少，加剧了房地产行业的“洗牌”。未来，随着城镇化走向高级阶段，中国房地产市场也要从过去的粗放式、初级式发展走向成熟。一个成熟的房地产市场，更多是通过产品、服务、资产经营获取长远的收益。为了使房地产企业能够以更好的企业基础在市场上竞争，在当前严峻形势和变革趋势下，研究房地产企业在转型升级中的风险防控显得更加重要。

二、Y企业在转型过程中面临的主要风险

（一）外部环境风险

企业面临政治、经济、法律和市场等方面的风险。随着我国市场经济的发展壮大以及房地产企业库存的大量积压，政府根据国情出台了供给侧改革政策，要求房地产企业调整存量、优化产业结构。另外，房地产企业的主要资金来源是银行贷款，融资方式单一，融资结构不合理，导致很多房地产企业包括Y企业都有较高的资产负债率。国家金融政策的调控对Y企业的资金产生了较大的影响，例如随着银行贷款政策收紧，Y企业资金来源受限，这就增加了Y企业的财务风险，不利于企业的转型升级。

（二）政企合作沟通不畅导致风险

企业与政府合作开发的项目，一般投资金额大、涉及范围广、建设项目多，政府各阶层利益诉求难以协调统一，同时，这些项目既涉及前期的项目融资、工程施工，后期的项目运营管理、税收及金融等经济问题，又涉及环保、法律等社会性问题。这就要求在项目的前期准备过程及后期运营管理中，企业与政府及时地沟通交流、策划和操作。其中最重要的就是政府对项目的支持力度、对风险分摊的各种规定及对项目的态度。如果地方政府行为缺乏有效的法律制约，政府诚信缺失将是合作开发项目的最大风险，会严重打击投资者的信心。

（三）项目规划缺乏成熟方案

近年来，我国的特色项目，特别是部分特色小镇建设存在概念不清、质量不高、特色不显等问题。国家发改委会同有关部门提出了整改措施，截至2018年12月31日，各个省份共淘汰整改419个“问题小镇”，其中包括省级特色小镇70个、市级特色小镇174个和政府创建名单外市场主体自行命名特色小镇141个、运动休闲特色小镇34个。特色产业已进入规范化建设期，如果商业模式和盈利模式缺乏特色、产品结构单一、创意差、设计粗劣体现不出文化特色，则很容易被淘汰。

（四）项目运营期的风险

第一是环境保护方面。2018年1月1日，《环境保护税法》正式实施。可以说，更加严格的环保政策对企业的影响是多方面的，原材料成本、运营成本、税收成本、项目建设都将直接影响房地产企业的发展。第二是特色项目运营期存在的不确定风险。特色项目的运营期一般在20～30年，时间跨度大，漫长的经营期存在各种市场风险、政策风险及收益风险，这些不确定风险很容易导致项目夭折。第三是项目亏损。特色项目只有不断获利，才能提高企业抵御经营风险的能力，才能稳固企业与政府的利益关系。如果特色项目缺乏有效的预算和应急方案，新项目的回报不乐观，长期亏损，就会加大企业的偿债风险和再融资风险，此时如果没有充足的资金及时补充，企业就容易出现资金链断裂，陷入经营困境。第四是公司管理因素。如果公司治理制度不完善，决策过程缺乏制衡，那么企业决策的错误率就会大大增加，从而导致公司的资源损失殆尽。企业在转型升级时，如果缺乏拥有项目运营管理经验的人才，或者专业的管理人才不能适应项目运营期间的发展情况，企业的运营能力就会受到限制。

三、Y企业在转型过程中风险防控的策略建议

Y企业在由单一业务向多元化转型的过程中，面对业务繁杂、产业类型多样、财务管理方式单一等问题，存在较大的管理困难和经营风险，亟须探索属于自身的风险防控措施。对此，在稳健发展核心产业的基础上发展多元化道路、创造新的利润增长点成了Y企业的选择。

（一）完善适合企业自身发展的战略

一是要时刻把握国家政策的变化，掌握行业发展大势，这样才能够使企业决策与国家相关政策相统一，避免企业决策失误造成重大损失。二是在顺应国家政策方针的基础上进行战略创新，完善战略管理，投资和经营从“机会导向”转变为“战略引领”，增加房地产企业的经济效应。例如，万科将企业愿景从“中国最大的住宅市場企业”调整为“城市配套服务商”;绿城把自己的定位从“高品质开发商”调整为“城市理想生活综合服务商”。三是选择多种融资渠道，或者创新产融结合模式，化解融资风险。首先，当前国家对房地产行业的宏观调控政策，使得单纯的房地产企业想要获得金融机构的资金比较困难，政府也不会为房地产企业融资提供担保，因此企业除了自身要有很强的融资能力外，还要拓宽融资渠道，以适应转型升级所需要的资金需求。其次，企业要选择经济发展前景好的特色产业，并主动及时向银行或保险公司推介项目。在国家经济下行压力下，银行或保险公司乐意选择支持优质项目。通过产融结合、优化投融资模式，房地产企业、银行和保险公司都能受益。

（二）采用合理的合作方式，有效分担各方风险

特色项目在运营中面临的风险因素非常复杂，企业在与政府合作的过程中，应该在对自身实力有充分认识的基础上，选择合理的合作方式。由于风险比较复杂，所以识别和度量项目风险比较困难，需要在企业与政府之间合理、公平地分担项目风险，发挥各方优势，这样才能实现各方利益，保证项目顺利运营，同时达到分散风险的目的。企业在与政府在订立合同时要做到合法合规，尽量处理好每个细节，对风险分担尤其是政府人员变动都要有详细的说明。在分担风险时应遵循下列原则：一是发揮各自控制风险的优势。针对企业与政府应对各种风险的能力的不同，要对风险进行相应分类，发挥各自对不同风险的控制优势。二是风险与收益要相互匹配，权利与义务要相互对等。高风险高收益，要保证权责一致，体现公平。合同中对企业与政府的权利与义务要有详尽的规定，对合同履行过程中出现的突发状况，要有补充协议或者会议纪要进行详细说明，在发生争议时做到有法可依、有据可查。只有明确风险与收益、权利与义务，才能使双方联系更紧密、关系更牢固。三是企业对自身实际情况要有清醒的认识。企业承担的风险要与自身的能力相适应，不能为了面子置自身风险于不顾。如果企业承担了超过自身能力上限的风险，就会使风险失去控制。企业主要应承担建设、经营等风险，而超过企业控制范围的风险，比如地震、泥石流等不可抗力风险，应转移给政府机构或由保险公司承担，逐步建立公平、有效的风险分担机制。

（三）做好项目可行性研究

一是要精选特色产业项目，聚力发展特色优势产业。目前各地房地产企业扎堆投资的现象比较普遍，因此在特色产业选择上，要合理布局、慎重决策，要把握产业发展前景、突破传统、深化改革、加强创新驱动、促进特色产业发展。例如可以选择将地产和生活方式结合起来的特色项目，比如高端健康医疗、高端养生养老、高端旅游度假等主题项目，此类项目既引领了房地产企业的转型升级，又将地产与人们的生活方式结合起来，可以改变人们的生活方式，形成了房地产行业的新的投资机会。Y企业的商业模式是前期以房地产收入回笼资金，中后期主要靠产业经营获得收益，实现“旅游+产业”双驱动。因此，要深入挖掘地方文化特色，以“产业为先”，依据当地资源，因地适宜地选择发展模式。二是要重视特色项目的可行性研究报告，发挥报告的指导性作用。可行性研究报告的编制是确定建设项目之前具有决定性意义的工作，通过在技术、经济、工程等方面调查研究和分析比较项目的主要内容和配套条件，预测项目建成以后可能取得的经济效益及社会效益，从而提出该项目是否值得投资以及如何建设，为项目投资决策提供科学依据。三是要提高科学投资能力。在做好可行性分析的基础上，更加关注资源优势及地理位置优越地段，关注项目本身的潜力、配套设施、环境、特色产业等。例如，特色产业建设尽量靠近大城市，依托大城市的服务设施形成资源互补。

（四）因地制宜、精耕细作，实现企业运营的良性循环

一是要提出合理有效的环境风险防范措施，为后续管理工作打好基础，提出企业突发环境事件应急预案或完善的原则要求。要结合管理实际，充分挖掘本地特色文化元素，打造文化IP，找准定位，在保留原有文化的基础上，理清环境风险评价思路，提高风险预测的科学性、风险防控的有效性。企业应通过更好地把握环保新政的要求和未来走向，及时调整经营战略，因地制宜地规划“绿色制造”的可持续发展之路。

二是特色产业规划要注重经济投入成本的测算。无论是政府投入还是市场贷款，都要考虑本身资源条件对资本的承纳能力和偿还能力，要做好经济方面的核算和预算。要仔细测算初期投入资金总量及投入周期，并确保能够通过自身及融资解决资金的投入，同时还要考虑政府借用资金延期偿还的风险，保证企业资金链不断裂。另外，企业在运营过程中会产生多项收益，包括特色产业收益、房产收益、工程收益和财政补贴收益等。短期来看，特色项目的盈利空间比较小，但是其是未来的发展趋势和新风口，开发商要有长期攻坚的心理准备，要提高资金的利用效率，保证企业的供血和造血功能，尽快实现资金的良性循环，降低资金回收风险。Y企业实施产业推动旅游、旅游促进产业的双轮驱动战略，根据项目所在地特点，在充分征求农民意愿的基础上，政府、企业和农民开展分类合作：一部分由政府、企业和农民共同建设和经营，一部分由企业主导建设和经营，农民将土地流转给企业并成为产业工人，政府负责指导和监管。这种新型的合作关系中，资产权属更明确，资产市场流通性更好，更有利于投资的保值增值、规避运营不确定性和风险。

三是培养专业人才队伍，预防经营风险，提升决策的科学性。特色产业项目具有长期性、专业性、复杂性等特点，房地产企业在转型升级时，除了需要房地产方面的人才，还需要投融资、法律和项目运营等方面的人才。因此，企业需要通过多种途径来物色人才。首先，对现阶段急需的专业人才，可以通过猎头或者招聘网站公开招聘。招聘到的项目运营管理人员，可以以点带面、以老带新，培养适合企业发展需要的人才，充实到特色产业中。其次，培养特色产业管理复合型领导人才。房地产企业的领导人才除了精通房地产专业外，还要成为精通项目投融资和运营管理的复合型管理人才。培养这种领导人才，需要将其派驻到特色产业，提升他们的综合管理和应用能力。最后，企业在转型升级期间，即使是集权的家族企业，也应当加强培育高级管理人员，提升整个团队的专业素质，这样才能对运营期间的风险有更高的敏锐度，提升决策的科学性和专业性。

四、结语

自房地产市场化后，我国的房地产行业获得了快速的发展，成为国民经济的重要支柱产业。房地产行业的高速发展也带来了很多的问题，比如局部地区投资过热甚至泡沫化、大量建房闲置、结构化矛盾突出、房地产企业负债比例高等。本文以Y企业为例，研究房地产企业在转型升级时会出现的风险问题，根据问题提出了相应的风险应对措施，希望通过以上分析，能够为房地产企业的健康可持续发展提供一定的理论支持。

（作者单位为银谷控股集团有限公司）

参考文献

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