物业公司财务内控体制的建设及完善

叶开绫

摘 要 随着我国市场经济的不断发展，内部控制作为企业管理的一种重要手段，在企业管理中正在发挥重要职能，已经成为完善公司治理结构、促进企业发展的推动力。物业公司想要在激烈的市场竞争中站稳脚跟，就要建立完善的内部控制制度，为公司的发展奠定基础。本文介绍物业公司财务内部控制的主要内容与现实意义，分析目前物业公司财务内部控制存在的主要问题，并据此提出完善财务内部控制的对策建议，以期提高财务内部控制质量，为物业公司的可持续发展提供制度基础。

关键词 物业公司 财务内控 公司治理

物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。随着我国市场经济的发展，物业公司作为一个新兴的服务行业，经历了近30年的长足发展。但是随着经济的增长和城市化进程的加快，对物业管理服务的要求也越来越高，物业公司面临前所未有的挑战。

一、物业公司财务内部控制概况

（一）物业公司财务内部控制的主要内容

内部控制是指单位为了实现经营目标，保证资产安全完整，保证会计信息资料正确可靠，确保经营方针得到贯彻执行，保证经营活动的经济性、效率性和效果性而在单位内部采取的自我调整、约束、规划、评价和控制的一系列方法、手段与措施的总称。在物业公司财务内控中，主要包括收入控制、成本费用控制、预算控制等方面的内容。

1.收入控制。物业费、停车费、物业多种经营收入是物业公司的主要收入来源，要严格规范物业收入的收缴内控制度，做好物业应收台账登记、费用收取、款项缴纳等一系列流程工作，实行不相容岗位相互分离，确保收入及时足额收取。

2.成本费用控制。物业公司的成本费用支出主要有人工成本、水电费用、材料支出、保安、保洁、绿化、工程等外包支出，成本费用发生在公司业务的各个环节，与每位员工都相关，需要全员参与成本费用的控制。财务根据年初制定的预算，实时监控成本费用支出的合理性。

3.预算控制。预算控制是目前财务内控实施较为普遍的一种控制措施。通过预算控制，可以将物业公司目标分解到各部门、各岗位，落实单位、部门、个人年度、月度任务、责任，从而保证公司经营目标的实现。

（二）物业公司加强财务内控的现实意义

1.有助于提高物业公司的内部治理水平。内部控制是公司管理工作的基础，良好的内部控制可以保证物业公司经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果。内部控制制度贯穿于公司经营管理的各个环节，有效的内部控制制度可以使公司内部密切配合，优化公司内部的资源配置，提升公司治理水平，发挥公司的整体优势，顺利实现公司的经营目标。

2.有助于提高物业公司的市场竞争力。随着我国市场经济的快速发展，物业行业的竞争也越来越激烈，物业管理对改善公众生活、工作环境、提升城市形象起着积极作用。加强内部控制建设是物业公司应对日趋复杂、竞争激烈的环境的必由之路，是提升公司市场竞争力，实现公司发展战略的内在需求。

3.有助于降低物业公司的市场经营风险。市场经济的资源分配是通过市场进行的，物业公司时刻面临着经营风险，有物业经营风险、自然因素风险、政府部门的风险等。内部控制作为公司管理的重要手段，是防范公司经营风险的有效工具。只有通过对物业公司风险的有效评估，增强公司对薄弱环节经营风险的控制，才能避免、降低风险的发生，实现公司发展。

二、目前物业公司财务内控实践中存在的主要问题

（一）内部控制战略思路不清晰

当前，内部控制制度还没有发展到公司发展战略目标的高度，公司仅仅将其视为财务工作的一部分，导致内控制度不完善，公司发展战略也有一定的局限性，只注重眼前的利益，忽视长期发展目标，限制公司的发展。突出表现为：物业管理长期以来一直局限在物业费收缴、安全维护、清洁管理、设备设施维修保养等工作，管理层利用内部控制加强内部管理的意识薄弱，由于没有意识到内部控制的重要性，内部控制制度没有得到很好的贯彻执行。

（二）财务内控存在缺陷

首先，财务基础工作不扎实。物业公司执行的财务制度不统一，在财务问题处理上不规范，不利于核算公司的经营成果、反映公司的财务状况。其次，会计核算不规范。会计核算管理中，不及时提交原始单据或票据不规范，入账依据不充分，可能导致会计数据不准确。最后，内控管理体制不完善，容易造成管理漏洞。财务人员缺乏对物业管理流程的全面认识，财务内控局限于费用报销的管理，难以发挥对成本的监督作用。

（三）公司内控风险管控不严

现在物业行业是民生服务的前沿，法律法规不健全，政府引导不到位，媒体误导等，物業管理工作就是风险防范工作。物业行业是一个高风险低效益的行业，拒缴物业费的现象时有发生。物业公司各部门各岗位的风险意识不强，出现安全隐患也不能及时发现，或者没有及时汇报处理。财务内控管控表现有资金管理未经适当审批或超越授权审批，在具体业务中，大都后补审批流程，容易在发生问题时出现权责推诿现象。

（四）内控管理方法比较落后

大多物业公司使用的管理方法还是传统的师傅带徒弟的形式，这种模式在公司发展到一定规模时难以适应公司的发展，内控制度过于单一，财务实施内部控制管理多为陈旧的控制管理模式，无法根据实际情况，选择合适的方法，单一的财务内控方法无法满足物业公司内控建设的需要，影响财务控制效率。物业公司应该建立健全内控制度，不断创新，才能适应市场的激烈竞争。

（五）内控管理信息化程度不高

现阶段，物业公司收费项目繁多，有物业费、停车费、租金、水电费、押金等收入，单纯依靠手工做费用计算、收款、开票、数据统计、欠费催缴，不仅工作量大，效率低，也容易出错。收费方式大多是传统的现金、银行转账，应该运用多种资金渠道，例如微信、支付宝等收款方式，提高物业费收缴率。物业公司服务对象有业主、租户，有单位和个人，客户信息不全面、不及时更新会影响后续费用收缴。

（六）内控队伍人员素质有待提升

物业人才储备基础薄弱，从业人员素质不高，物业管理业务技术性不强，工资水平较低，而物业管理人才需要掌握物业服务、工程管理、人力资源、财务管理、计算机技术等专业知识，并且需要良好的沟通能力。由于职工队伍的专业技能素质跟不上行业发展，物业服务水平有待提高，影响内部控制的实施，限制了物业公司的发展。

三、物业公司完善内部控制的对策建议

（一）将建立内控制度作为物业公司的战略目标

物业公司管理层要将建立全面的内控体系作为工作的首要目标，而不是单纯地追求利润最大化，对管理人员开展系统的内控管理知识和财务知识培训。只有管理层重视内部控制管理，员工才会落实内部控制措施，在公司内部形成良好的内控氛围。物业公司应根据国家相关法律法规，结合行业特点，制定物业内部控制制度;实行不相容岗位分离制度，形成有效的制衡机制;加大财务内控力度，落实相关工作人员的内控责任，促进内控工作的开展，实现物业公司的可持续发展。

（二）制定完善的财务管理制度

物业公司要建立完善的财务管理制度，合理设置组织结构、部门、岗位;根据行业特点制定财务工作实施细则，规范财务工作流程，保证会计核算工作的准确;统一原始凭证的内容、格式、保管和汇总，明确责任，保证财务数据的真实、完整;规范费用收缴、物资采购、资金收付、票据领用、资产保管、预算管理等工作流程，简化财务控制工作，减少人为因素的影响，防范财务风险。

（三）加强内部监督控制

一是为了规避风险，必须定期开展内部检查，落实各项制度的执行情况，对检查结果，以书面报告形式列出问题，提出解决方案，及时整改;二是建立公司内部审计制度，配备内审人员，监督公司的内部控制体系，完善内部控制制度，各部门也可以对审计部门实行反向监督，相互制衡;三是依靠外部审计机构，对物业公司的物业收费标准、成本控制、库存管理等经营状况进行审计。

（四）加强财务预算管理

物业公司要建立财务预算管理，制定明确的战略规划，并制定年度经营目标和计划，保证预算编制成为制定战略目标和经营计划的依据。建立预算执行监控机制，确保公司各项业务和事项均符合预算要求。预算调整应该履行授权审批制度，财务对调整事项进行审核分析，根据调整事项性质或金额逐级审批。建立预算考核机制，保证预算工作及时完成，实现公司经营目标。

（五）建立科学的风险控制体系

物业公司要做好风险管理知识的宣传工作和员工培训工作，建立一套物业公司的风险防范应急机制，针对不同的风险点采取相应的应对措施。比如将电梯、绿化、保安、保洁等专项管理，外包给专业的公司，由他们提供专业的服务，降低物业公司的经营风险。还应该适当引入市场化的风险分担机制，根据物业接管项目的实际情况购买相应的商业保险。针对物业经营中各种可能发生的突发事件，开展模拟训练，做好各项准备工作，减少损失，降低风险。

（六）加强物业公司信息化智能化建设

物业管理信息化是指利用计算机技术、网络技术和数据库技术等企业信息化技术，重组与优化物业管理企业的业务流程，有效地监控物业管理服务过程，实现物业企业内外部信息的共享和有效利用，提高物业企业的服务水平、降低物业管理成本、增加经济效益和提高物业企业市场竞争能力的过程。

通过信息化建设，日常工作可以实现计费收款、电子对账单、票据、日常收费统计、欠费项目一键集成，减少财务和业务人员工作量，同时统一财务业务核算口径，保证对账和财务数据的准确。客户服务方面建立住户资料档案，方便查找，提高服务质量。整合公司内部的资金流、物流、信息流，保证公司信息及时高效。充分利用互联网、公众号、APP等平台与住户建立多渠道沟通方式，及时处理住户的问题，构建和谐社区。

（七）提高财务内控人员的综合素质

人才是公司发展的核心，物业公司要可持续发展，就要注重人才的培養。物业公司要通过公司内部培训、跨部门交流、外派学习等方式加强员工培训，提高各部门人员的专业素养，构建人才培育平台，培训专业化人才。另外，财务人员在提高财务水平的基础上，还应该综合了解物业管理基础知识及物业管理相关业务，熟悉物业管理流程，分析财务数据，为管理层提供管理决策建议。

在我国经济不断变化和发展的形势下，物业公司要实现可持续发展，就要建立内部控制制度，加强内部监督控制，做好财务管理工作，强化信息化建设，大力培养建设人才，促进物业公司长期稳定发展。

（作者单位为融创物业服务集团有限公司）

参考文献

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[2] 唐湘平.浅谈物业管理公司的内控建设[J].中国国际财经，2017（15）：115-116.

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