浅谈产业园区的规划、招商及运营

陈琪

摘 要 本文研究了产业园区的规划、招商及运营等各方面工作，每个环节既需要独立创新的思维，也需要协调统一的发展。

关键词 产业园区 规划 招商 运营

产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。产业园区的形式多种多样，如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园，以及近年来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。

一、产业园区的发展背景

当下中国的社会经济背景和产业背景状况具有以下特点：城市土地资源日益稀缺，产业园区同质化严重，房地产市场整体细化，政府倡导城镇化建设，国家支持自主创新。随着社会经济的发展，产业园区经历了不同的发展阶段，笔者认为当前的产业园区规划应该注重以下几点：在条件允许的情况下扩展建设规模;营造产业社区，在工业物业、办公写字楼、公寓住宅、商业配套与社会综合配套方面，统筹兼顾、协调发展，以产城一体的模式，形成（8+4）12小时工作圈和24小时生活圈，物业、商业与产业三位一体、并驾齐驱;注重产业生态，在园区建设运营中实施规划、建设、招商、运营的一体化操盘，通过产业关联打造一个类似生物有机体的产业群落、产业生态链;区域、产业园区和进驻企业共进共荣，实现多方共赢。

二、园区规划

第一，产业规划主要是对园区核心产业、重点产业和相关产业的界定，在此基础上分析产业链和上下游企业的构成与关系。园区产业定位需要从区域发展、国家产业政策、行业发展趋势和市场前景等多项指标上寻找交集。

第二，园区建设与建筑规划主要涉及园区建设规划、园区建筑规划和园区工程规划。

第三，园区招商规划主要包括定位目标客户群、优惠政策加持、招商及营销策略、人员配置与专业培训、招商管理制度等。

第四，园区运营规划包括物业管理、配套商业经营、园区公共服务平台、政府公关协调、园区管理体系规范化、园区内生发展与品牌复制经营模式等。

第五，园区经济指标规划包括园区项目的技术经济指标、园区经营指标。

三、园区招商

招商是规划经营能力的集中体现，直接关系到产业园区的前途，关乎区域经济发展的成败。园区招商好比战场角逐，比拼的是战术策略和战斗执行力。产业园招商是一场“持久战”，是一个长期的过程，不可能一蹴而就，必须制定切实可行的园区招商策略。主要应分以下几个步骤：

第一，园区招商第一要务是产业规划、产业定位，规划定位要科学，要适合自身发展特点和需要，结合自身优势。

第二，园区招商目的是为了吸引投资者、创业者，所以招商目标就是根据产业定位，调研行业企业的构成分布、产业链结构等，明确目标群体的行业和关键个体，围绕这些内容，制定招商的目标与指标、路线与步骤。

第三，要想按照自己的规划，吸引优质目标群体进驻，园区应结合自身特点，制定出台完善的产业扶植政策体系和实施细则。

第四，园区办公用房、标准厂房的租售价格遵循城市、区域的通行价格，并考虑园区配套、产业成熟度等因素，进行合理定价。对于龙头企业的进驻，在价格上可采取灵活多样的价格政策，如根据需求面积采取折扣策略，采取阶段性的价格上涨策略。

第五，园区招商应采取整合营销推广，在宣传方式上，除借助传统媒体外，也应考虑更便捷、更精准的网络推广方式;在宣传内容上，要突出园区的USP（Unique Selling Proposition，即读题的优势、卖点）和新鲜资讯。

第六，在完成前期对客户资源的收集整理后，還需要做好招商跟踪服务，第一时间了解客户的切实问题和真实意愿，可以采取电话跟踪、直接拜访等方式。

四、园区运营

园区运营能赋予园区以活力和魅力，实现园区与企业的共赢成长。园区只有找到稳定、独到的运营模式，才能实现园区的可持续发展。

第一，物业管理是产业园区最基础性的管理，为进驻企业提供基本的保障。

第二，园区商业配套是提供给进驻企业的增值服务。商业配套设施的运营管理是在园区运营模式探究实践基础上，开展商业招商与店家更新，以及商业物业管理。前期，园区为保障园区招商工作顺利开展和进驻企业正常运转，可能需要牺牲一定的经济效益，争取急需的配套商业店家及时入驻;待后期园区运营稳定后，可根据整体需要和现实需求，适当调整商业配套业态，补充、更新商业店铺及综合配套设施，切实提升园区综合服务水平。

第三，园区产业运营包含创业孵化、公共服务平台搭建、园区公共关系建设以及园区内生发展等。

一是创业孵化是当今从中央到地方政府都特别重视的工作，是出于国家鼓励自主创新和环境社会就业压力的需要，产业园区提供创业孵化服务，是促使初创企业成长、落户的基本需求。

二是园区公共服务平台是园区产业运营的核心内容，不仅提供针对初创企业的孵化服务，而且可以向成长型和成熟型企业提供全面深入的催化服务。

三是园区建设经营过程中，不可避免地与政府、行业机构和相关社会团体产生工作往来和业务联系，即园区公共关系工作。公共关系建设得好，将为园区建设、经营、发展带来长期稳定的收益。

四是园区内生发展是指通过园区的产业经营和开展各项增值服务工作，为园区自身形成一种“投入且产出”的经济回报方式，从而使园区运营业务形成良性循环，构建产业园区可持续发展模式。

产业园区的规划、招商及运营等各方面工作，每个环节既需要独立创新的思维，也需要协调统一的发展。

（作者单位为湖北日报传媒集团）