增值税税率下调对房地产企业的若干影响

姜昕

一、税率下调对房地产企业收入的影响

在含税房价不变的前提条件下，增值税税率下调一定程度上能够增加房地产企业的营收。假设某房地产企业的含税签约营收为X，经核算后得到的实际销售收入为X/（1+适用税率）。由于税率由10%下调为9%，调整后得到的增长幅度为X/（1+9%）-X/（1+10%）=X*0.83%。简单来讲就是，在不考虑其他因素的影响的前提条件下，由于一般房地产企业与客户签订的《商品房买卖合同》约定的价格为含税价，即含税签约收入可以保持不变，税率的下调会导致增值税的税额下降，销售收入的增加份额就是下降的税额。另外，因为房地产企业销售不动产增值税纳税义务发生时间为交付当天，交付时间以《商品房买卖合同》上约定的交付时间为准，对于2019年4月1日以前取得预售收入且未交付的，也可以享受税率下调的税收红利。

二、税率下调对房地产企业成本费用的影响

成本方面，房地产企业在同供货商或承包商签约采购合同时，有两种适用的定价方式，即不含税成本定价和含税成本定价。在按不含税成本定价时，企业的增值税进项税额会受增值税下调影响而减少，但税率下调并不会对采购成本造成影响。在按照含税成本定价时，税率调整会增加房地产企业的成本。一般房地产企业根据接受上游企业服务适用的税率不同主要可以五类：一是建筑服务，原税率10%，现降为9%；二是材料及设备的采购合同，如电梯、门窗采购等，原税率16%，现降为13%；三是设计服务、工程监理等合同，适用6%税率；四是接受小规模企业提供的服务，要求其提供税务代开的增值税专用发票，则适用的税率为3%，五是发生的报建费等行政部门收费，税率为0。

由于不同的房地产企业受开发项目情况、地方政策、甲供材比重等多因素影响，上述五类合同所占成本的比重不同，税率调整对企业采购成本的影响程度也不同。税率调整对房地产企业的影响举例来说：假设某房地产企业的采购合同中第一类建筑服务占60%，第二类材料和设备合同占20%，第三类接受设计服务等占10%，第四类接受小规模企业的服务和行政部门收费各占5%，由于第三、四、五类合同不受税率下调的影响，假设采购合同的总含税价格为Y，且含税价格不变，则采购成本将增加[Y/（1+13%）-Y/（1+16%）]*60%+[Y/（1+9%）-Y/（1+10%）]*20%=Y*1.54%。

费用方面，房地产企业的“三费”，即销售费用、管理费用及开发间接费用，费用中涉及的采购合同，如房地产中介，经纪代理服务、物业管理、广告宣传及法律代理服务等，提供该服务的企业大多适用6%的税率，由于本次税率调整保持6%不变，对房地产企业的费用影响较小。另外，由于按新政策，一般纳税人购进国内旅客运输服务可按规定方法计算进项税额，在销项税额中抵扣，可以适当增加企业可抵扣的进项税额，降低企业的费用。

三、税率下调对房地产企业损益的影响

由于消费者所支付的价格是含税价，因此增值税税率的下调对于房地产售价在短期内并不会构成什么影响，房地产企业的不含税营收也会直接增加。除此按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》所规定的，纳税人取得的全部价款以及价外费用需扣除土地价款。当期所允许扣除的土地价款被用于抵扣主营业务成本，在损益表中并不能直接加入主营业务的收入中。以下是基于税率下调，分析房地产企业的损益影响。

（一）采购合同按含税价定价

在不考虑其他因素制约的前提条件下，采购合同若是按照含税价定价，基于前文的收入与成本分析，本次增值税税额的下调对于房地产企业的销售所造成的损益影响为：损益变动M=营销收入的变动-成本费用的变动-税金以及附加支出的变动-土地抵扣的变动。税金以及*附加支出的变动=适用税率（假设12%）*应缴增值税税额变动=（销项税额变动-进项税额变动）*12%。

通常情况下房地产企业的销售价格应该大于采购成本，因此损益变动必然是正数，故增值税税率的下调对于房地产企业销售的损益变动更大概率是正向的影响。但有一点需要注意，由于不同企业的采购环节内控管理效率存在一定的差异，税率调整对销售损益的实际影响程度取决于采购合同价格、采购合同含税價格、土地成本等占房地产销售收入的比例。

（二）采购合同按不含税价定价

若采购合同按照不含税的价格定价，则营销收入有所增加，采购成本不变，则税率下调对房地产企业造成的销售损益影响仅在于销售营收的变动与土地抵扣变动以及税金和附加支出。

如果销售合同按照含税价格定价，采购合同按照不含税的价格定价，采购成本相对不变，这是的营收损益变动则为：N=营销收入变动-增值税附加-土地抵扣金额。

由于销售金额往往大于土地抵扣，增值税税率的调整对于房地产销售的损益也将产生一定的正向影响，税率造成影响的具体程度则主要取决于土地的抵扣额占销售收入的比例。当土地抵扣金额占比较小，则会导致损益变动的幅度有所增加。

四、税率下调对房地产企业现金流的影响

在预缴增值税是，一般按照销售营收的3%缴纳，如含税签约的收入为W，预缴的增值税税额在税率下调之后就会增加W/（1+10%）*3%-W/（1+9%）*3%=W*0.025%。

在支付成本阶段，在采购合同上采取含税成本价计价不变，支付的总款项不变，现金流支出不受影响。相对于含税成本而言，不含税成本价计价则会导致企业支付的总款项下降，因此房地产企业向供货商支付的现金流减少约1%～3%。

五、面对税率下调房地产企业的应对措施建议

（一）及时健全内控制度

一般房地产企业会有专门的会计来计算缴纳的增值税额度，因此必须健全缴税纳税的内控制度，建立科学有效的内控体系，增值税税率下调后，采购合同、款项结算、发票的开具等等都需要房地产企业的严格审核验证，企业必须完善自身的财务核算系统，改进内控的薄弱环节，重视财务明细包括营收额度和增值税的缴纳情况等。

（二）加强合同管理，积极组织谈判

在与供应商签订采购合同时，可采用不含税成本定价法，若采用含税成本定价法，增加在税收调整变动情况下的应对条款。另外，房地产企业应该针对税率的下调与供货商进行积极沟通洽商，维持原不含税价，并按调整后的税率相应调整含税合同总价。

（三）明晰增值税的征税范围

基于增值税税率下调，要求房地产企业的工作人员仔细阅读税率下调后的相关要求细则，熟悉增值税税率下调之后所覆盖的业务范围，仔细计算营收和缴费等的具体数值，争取企业利益效益最大化，合理规划房地产项目的开发周期，实现企业收入稳定增长。

六、结语

增值税的税率下调，是国家深化改革的重大举措之一，是国家大力扶持实体经济的重要表现，解放企业活力，推动企业发展，增值税下调所带来的影响是多层次多方面的，这需要房地产企业积极应对，响应国家号召，合理制定价格，早日实现税收红利。

（作者单位为长沙北辰房地产开发有限公司）

参考文献

[1] 包燕萍.增值税税率下调对房地产企业的影响[J].商业会计，2018（20）：87-88.

[2] 任晓峰.简论新税率下“营改增”对房地产企业的税负影响[J].纳税，2018，12（24）：10-11.