试论房地产经济的影响因素及发展策略

柯军钦

摘 要 我国经济的迅速发展给房地产行业的发展提供了较大的契机。房地产经济的发展取决于房地产对人们的实际价值，与人们的生活有直接的关系，影响着人们的生活质量。我国在发展房地产经济的过程中受到了较多因素的影响，导致房地产经济的发展一度受到阻碍。本文主要通过对房地产经济的影响因素进行分析，提出相应的发展策略。

关键词 房地产经济 影响因素 发展策略

“十二五”期间，西宁市奋力打造绿色发展样板城市加快建设幸福西宁，城镇住房建设和房地产业呈现出持续、稳定、快速发展的强劲势头，住房供应体系基本形成、开发投资逐年增加、开发品质逐步提升、住房条件显著改善，吸引全省和外来人口来西宁购房安家。

一、房地产经济概述

房地产经济是与房地产相关的生产、交换、分配及消费等经济活动的总和。就我国的房地产经济来说，其在发展过程中主要呈现商品性、社会性和公有性三个特征。房地产本身是一种商品，因此其具有商品经济的属性。房地产是我国一个基础的产业部门，与人们的日常生活息息相关，还直接影响社会生产效能，具有一定的社会性。土地从根本上说是属于国家的或者集体的，所以具有公有性。

二、房地产经济的影响因素

（一）经济因素

对房地产经济的发展来说，最主要的影响因素就是经济，其中包括物价、居民收入水平、利率等。房地产建设是一个比较复杂的项目，在建设过程中材料成本及人工成本都会出现一定程度的波动，这是物价因素的主要表现形式。一般情况下，收入水平较高的人具有较强的房地产投资意识，因此房地产销量就会得到一定程度的提升。一旦人们的收入水平降低，就难以承担房地产项目投资的风险，房地产销量就会下降，从而影响房地产经济。虽然利率的调整并不能直接决定房价，但却可以通过控制房地产的需求和供给影响房价，利率上调，购买力降低，房地产需求减少，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而起到控制房价，给房地产降温的作用。“十二五”时期西宁市累计完成房地产开发投资1000亿元，较“十一五”时期增长280%。其中住宅投资660亿元，较“十一五”时期增长235%。“十二五”时期房地产开发投资占全社会固定资产投资比重的21%，对全市经济社会发展贡献突出。

（二）社会因素

影响房地产经济的社会因素较多，主要包括社会政治、秩序及经济等。近年来，我国社会发展趋于稳定，人们的安全感越来越高，进而增加了对房地产的需求。从另外一个方面来说，我国城镇化率水平越来越高，使得城市化发展进程加快，进一步扩大了房地产需求量，使得房地产经济的发展受到了一定的正面影响。

（三）市场因素

市场因素对房地产经济的发展具有重要作用。房地产经济在发展过程中主要依靠房地产销售扩大经济增长量，而市场则是销售的主要阵地。房地产也是作为一种商品存在的，在房地产经济发展的过程中，会受到市场供求关系的影响，因此会受到一定市场因素的影响。

（四）国际因素

国际因素主要是指国际经济、军事以及政治等。我国越来越全球化，中华文化及美食吸引了很多外国友人，有很多的外国人逐渐在中国定居。在这种情况下，房地产的需求量会有一定的上升，因此房地产经济的发展也就有所提升。我国受到全球经济发展的影响，若是世界经济发展形势较好，就会为房地产经济的发展创造有利的环境。另外，我国部分房地产开发企业来自外资，当前国际竞争形势比较严峻，这也会影响房地产行业的发展。

三、房地产经济发展策略

（一）完善金融制度

房地产经济的发展本身是一种金融活动，容易受到金融市场的影响。因此，在发展房地产经济的过程中，就需要通过对金融制度的调整和完善，使其发展保持稳定性。国家财政部门可以对商业银行的信贷结构进行调整，使得金融机构的贷款结构不断优化，并且需要加强对房地产经济有直接关联的金融服务的重视。在开展金融服务的过程中，商业银行需要增强风险防范意识，对需要个人贷款购房的客户的信用情况作详细了解。使金融制度能够从各个方面得到完善，利用金融制度对房地产融资进行监管，强化房地产经济的融资渠道。

（二）调整市场供应模式

近年来，我国的经济实力逐渐增强，很多城市已经建设了大量的高档住宅，但是实际入住的居民较少，导致土地使用率低，空置率较高。针对这种情况，政府需要对土地使用量进行控制，根据社会的实际需求，引导建设不同类型、不同面积的房屋，尽量满足不同社会阶层人群的购买需求。

（三）规范市场环境

房地产经济在发展过程中直接受市场环境的影响，为了加强房地产经济的稳定性，就需要加大市场环境的规范性。政府需要加强对房地产市场的监管和查处力度。加强开发企业、物业企业以及中介经纪机构的社会信用评价体系建设，也是提升房地产市场稳定性的重要措施。政府需要规范房地产市场主体的行为，提高房地产企业竞争机制的公平性，构建公平、公正、公开的房地产市场。

（四）调整国家政策

房地产经济的发展在一定程度上会受到国家政策的影响。政府在针对房地产制定相关政策的过程中，需要对房地产市场进行充分的调研，了解本地区的房地产发展现状。由于政府会给房地产产业的发展支出一定的财政资金，房地产行业的发展在一定程度上有所支撑。为了使房地产企业获得良好的发展，国家需要控制对其的财政支出力度，并且对市场状况进行宏观调控。政府还需要对土地价格进行调整，避免房地产商垄断土地资源，并且通过调整税费加强我国房地产经济发展的稳定性。政府应当通过“租售同权”来促进房屋租赁市场的发展。

（五）注重对投资性购房行为的控制

我国很多人在短期内购房并且出售，这种投资性购房行为使得我国的房地产经济难以稳定发展。对这种情况，政府应该引起重视，将其售价的利润进行一定的控制。为了遏制投资性购房行为，政府可以采用高比例的税费增收。對于一般的自用型刚性需求购房行为，政府需要出台一定的政策支持，加强普惠力度，降低税费，提升其居住品质。因此，需要按照购房特点，做好区别对待，按习总书记在十九大报告中所说的“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，使我国房地产行业合理发展。在这种情况下，西宁市的房地产经济已经得到了一定的好转。“十二五”时期西宁市竣工商品房面积2100万平方米，较“十一五”时期增长150%，其中竣工住宅面积1700万平方米，较“十一五”时期增长130%。2015年末西宁市城镇居民人均住房建筑面积达31平方米，较2010年末增加5.5平方米，居民居住条件得到显著改善。

四、结语

房地产经济在发展过程中会受到较多因素的影响，但还是可以通过各种措施对其进行控制。政府需要对市场供应规模和模式进行调节，规范市场环境，国家要完善金融制度，并且调整相关政策，对投资性购房进行一定的控制，保证民众对房地产的合理需求。政府应控制好房地产经济的合理发展，保证房地产行业的稳定发展。

参考文献

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