影响我国房地产价格因素的综合分析

邵先进

一、引言

20世纪末，由于我国的经济体制产生了翻天覆地的变化，新一轮的住房改革制度落实之后，使得国民经济取得了长足进步，在住房供给商品化与社会化、住房分配货币化的过程中，我国房地产行业的迅速发展无疑对经济体系的崛起起到了先导作用。但在房地产市场的高速发展态势下，也使得我国面临着房价居高不下的民生难题，同时又因为国民经济对于房地产行业的高度依赖性无法做出彻底的改革。

二、房地产价格影响因素

（一）土地、建筑成本和人口

首先，土地成本的波动与房地产价格变动之间存在着必然联系，而土地的供给弹性有限，随着土地资源的逐渐减少，也就必然会使得房价不断上涨。在我国经济不断发展的情况下，受国家政策的影响，愈发加快城镇化的脚步，建筑工程建设此起彼伏，那么也就进一步加强了房地产市场对于土地的需求，再加上土地弹性上的限定性，这就会使得土地资源日益走向短缺，从而促进了土地价格的上涨，最终影响到房价。

其次，建筑安装成本也是房地产价格的主要决定因素，随着建筑材料、设备以及人工成本的不断上升，房地产价格也不断上涨。

最后，我国的人口数量依旧呈现逐步递增的状态，这也就意味着对于许多人来说住房刚需价格也会随之上涨，并且由于城市中心社会公共设施完好，人口也在不断地向城市集中，这也在一定程度上促进了城市房价的上涨。

（二）宏观调控政策

国家宏观调控政策的逐步落实也是影响房地产价格的重要因素，现下所实施的相关政策主要从三个方面来看，分别是限购令、房地产相关税费的调整以及贷款政策的变化。

首先，限购令主要是通过对已购置房产的人进行限购，不仅将房产首付比例进行逐级递增，还限制了在城市内拥有两套及以上房产的居住者的信贷、商贷以及公积金房贷的资格，这在一定程度上抑制了“全民炒房”的现象并且减缓了房价上涨的速度。

其次，关于房地产税费的调整，主要是通过契税的调整来促进或抑制市场需求，此外，房产税的全面推行虽然还在筹备中，但是可以预见的是其将对房产价格动向造成巨大的影响，为了能够对建设与交易环节产生的税费负担进行适当降低，将会对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房产税。［1］

最后，有部分城市已经着手于公积金贷款首付比例的调整，将贷款首付比例和受益范围进行了调低，这样也就能帮助一部分无房人群降低购房门槛与首付成本。而对于有两套以上住房的人的贷款限制也能在一定程度上抑制“炒房”行为，从而抑制房价上涨。

三、应对措施

（一）增加土地供应

土地的供应面积量对房价变动有直接影响，要想进一步增加土地的供应面积，就需要尝试改变原本政府垄断土地供应的状态，尽可能地保证土地供应的市场化。［2］此外还需要确保土地供应过程中的主体为普通商品住房，因为就目前而言，为我国的绝大多数中低收入者并不能负担起现阶段的房地产价格，为了降低该消费群体的购房压力，政府应当进一步加快经济适用房与廉租房的建设步伐。

（二）金融调节

货币政策的变化也会对房价起到一定的调节作用，在房价异常上涨时，政府应当适当提升利率并采取紧缩性的货币政策，但这种调节方式在近年来并没有展现出良好效果。［3］这主要是因为我国幅员辽阔，房地产价格存在着一定的区域性特征，如果只是一刀切地采取紧缩性的货币政策，就有可能会扰乱国内当前的金融秩序。根据这一特点，我国应当根据不同地区的特征来采取相应措施，以此来保证市场化改革进程的加快，运用市场资金管理的手段来调整中央银行基准利率，在利率政策与汇率政策之间找准平衡，从而保证金融体系的完善性。

（三）社会公共设施

随着城市人口饱和现象的逐步加深，政府应当积极配合国家宏观经济调控的政策，保证城镇化进程的速度能够跟上人口增长的速度，并且对于城市边缘的开发也要进行进一步的加强，将集中于市中心的人口分散出去，从而减轻目前在各大城市普遍存在的住房压力。同时政府还应当针对城市近郊的相应公共设施做好建设，尤其是一些必要的住宅配套场所，例如大型超市与地铁公交站等交通设施都应当尽可能在住宅落成之前进行完善，从而保证人口能够尽快地向郊区迁移。［4］

四、结语

房地产价格受到多方面因素的影响，不管是土地、人口，或是现行的国家宏观调控政策，各因素之间都需要进行相互之间的博弈，从而获得最终的平衡，而针对现状所采取的措施应当尽可能地保证房地产价格始终与市场规律呈现较为相符的状态，既不能上涨过快，也不能下降的过于迅速，才能够真正促进房地产行业的健康稳定发展。