房地产成交价格与房地产评估关系研究

姚建峰

房地产成交价格与房地产评估关系研究

姚建峰

房地产评估价格最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法，市场比较法评估房地产价值的基础是房地产的实际成交价格，但房地产评估价格并不是对实际成交价格的简单归纳、整理、对其进行对比，另外两者无论在理论上还是在实际表现上均含有一定的差异。本文重点对两者的差异进行分析。

房地产 价格 评估价格

一、房地产评估价格的定义

房地产评估价格是指专业房地产评估价格人员，根据特定的评估价格目的，遵循公认的评估价格原则，按照严谨的评估价格程序，运用科学的评估价格方法，在对影响评估价格对象价值的因素进行综合分析的基础上，对评估价格对象在评估价格时点的价值进行估算和判定的活动。房地产评估价格是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

综合以上分析，房地产成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性。例如，一家房地产评估价格是4000元／平方米，那么它是在大批量购买时的价格还是销售速度很慢时的价格其期房价格是4000元／平方米还是现房价格是4000元／平方米如果想使房地产销售速度加快，其价格是否应低于4000元／平方米因此，在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。

二、房地产成交价格与预评估价格存在偏差对企业资金管理的影响

（一）资产负债率高，高负债经营风险大

投资成本高、项目周期长及资金回笼慢是房地产开发项目的三大主要特征。基于此，笔者认为，仅依靠开发企业自身开展项目既难以满足资金需求，又不易实现项目风险分担，不利于实现企业持续稳定发展；另一方面，与其他企业相比，房地产开发企业上市融资门槛相对较高，且难以有效利用资本市场实现直接股权融资。为满足资金需求，房地产开发企业不得不以商业银行贷款等形式进行负债融资，如此久而久之便会造成资产负债率较高。特别注意的是企业资产负债率越高，则表明债务负债越重，从而所面临的财务风险越高。

（二）缺乏周密的资金预算管理和过程控制

通常情况下，绝大多数房地产开发企业过于注重业务扩张，轻视资金管理制度建设，再加上未能够充分认识到资金预算管理的重要性，以致缺乏健全的资金预算制度作为保障。此外，房地产开发企业开发经验积累不足，超支现象频繁发生，导致预算管理难以充分发挥其应有的价值效应。

盲目投资也是房地产开发企业在资金预算方面的重要失误，其主要体现在两大方面：第一，融资过度，即企业未基于资金需求量与使用时间等方面开展融资活动，以致资金成本偏高；第二，融资不足，即对项目资金需求的估计不够充分，项目建设期间缺乏资金，致使工程进度延误。另外，完善的监督管理机制是提高资金利用率的有力保障。事实上，房地产开发企业部分员工资金成本意识薄弱，再加上企业对预算执行的重视力度不够，造成开发资金被挪用现象频繁发生。

（三）资金沉淀严重，资金回流缺乏系统管理

囤积土地与高库存是房地产开发企业资金沉淀的两种表现形式，对于前者，其实质上为房地产开发企业可持续发展的必备条件，其中房地产开发企业为满足开发需求或土地增值的高利润诱惑而进行囤积土地。土地竞投完成后，企业的货币资金转化为土地储备，土地闲置即为大量的资金沉淀；对于后者，未开工、在建工程、在销与未销售项目和未结算的项目等均为房地产开发企业的存货。其中房地产市场高涨时期，开发商为谋求高利润，不仅大量开发商品房，而且还“捂盘惜售”，如此一来便形成高库存现象。

销售资金与租赁资金共同构成资金回流，其中销售资金作为资金回流的主流形式，是实现资金快速回收的重要手段，而租赁资金虽也能够起到促进资金回收的作用，但该方式回收期相对较长，极易造成资金缺口。为解决囤积土地与高库存等问题，要求运用“以价换量”的方式加速资金回收。总结来说，基于我国房地产开发企业资金回流缺乏系统管理，致使资金缺乏现象存在，不利于推进房地产开发企业持续稳定发展。

三、房地产成交价格与房地产评估价格关系的总结

综合以上分析，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素（包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况）、个别因素（临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况）等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。

因此，房地产成交价格与房地产评估价格中的评估价格具有较大的区别，归纳起来主要表现在以下两个方面：

一方面同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。

另一方面房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地产评估价格，若想使房地产迅速销售，其实际销售价格可能低于评估价格。若销售价格较高，其销售速度可能较慢。

（作者单位为江苏省响水县物价局价格认证中心）

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