试析我国房地产泡沫及其应对措施

王 震

试析我国房地产泡沫及其应对措施

王 震

随着社会的快速发展，房地产泡沫逐渐加剧。其不仅让土地资源更加紧张。而且让泡沫经济持续扩大。本文主要针对房地产泡沫的现状以及产生的原因进行了分析，并提出了相应的优化措施。

房地产 泡沫 应对措施

一、房地产行业现状

（一）房地产发展现状

近年来，房地产行业飞速发展，楼市的变化让人们越来越捉摸不透。商业地产萧条和住房市场的繁荣形成两个极端。这个矛盾极大地提高了地产行业的风险。同时，人们对房地产的投资需求已经不仅仅局限在个人住房的前提下，人们更多的将房地产作为一种投资。最终形成住房市场的泡沫化。国内市场房地产泡沫也是目前我们遇到的最大的经济问题。楼市泡沫这种虚假的繁荣最终破灭是必然现象，一旦泡沫经济破灭，会引起一系列的经济危机。

在我国的“北上广”城市，房地产已经被房产商炒出了天价。而且泡沫经济还在持续上升之中。虽然国家和地方政府已经开始采用多种宏观调控的方式来降低泡沫的扩大，但是其整体的效果并不明显。因此，采取多种方式对房地产经济进行全面性的调控十分关键。

（二）房地产泡沫现状

就目前的情况来说，我国属于房地产投资增长过快和房地产房产高空置率并存的阶段。我国2001年和2002年房地产投资的完成额达到了6245.5亿和7736.4亿元，比之前增加了25.3%和21.9%。2003年的上半年增长率还增加了32.8%。远远高于全国的固定资产投资增长率。

我国的房地产投资一直处于高位运行当中，直接导致了一部分的房地产产品的供给增长过快，严重超出了社会的需求。据房地产协会统计，2002年全国的房地产的空置率比2001年增加了6%，大幅度超过了国际空置率的标准线。但是别的地区却达不到那么多，香港只有3%～4%，而美国也只达到了7%而已。我国的不良贷款居于各行业的首位。

另外，房地产开发作为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%。但是房地产发展的速度也应当与居民的人均收入相匹配，如果两者的发展速度相互脱节，那么必然会影响市场的需求量，使得房地产的价格出现不规则的波动。

二、房地产泡沫的产生原因

（一）地方政府对房地产行业的过分依赖

近年来，国家针对房地产这种潜在的危机，出台了一系列的宏观调控措施。但是，在执行的过程中受到了一定程度上的阻碍。目前，很多城市的GDP都主要依靠房地产行业，以至于出现政府对房地产行业的过分依赖。对于国家政策从根本上不想去执行，以至于最终并没有真正的落实。各地政府并没有真正意识到这种潜在的风险，对于房地产行业的泡沫化发展持默许态度。另一方面，土地所有权实际掌握在政府手里，房地产的盛行无疑为地方增加财政收入做出巨大贡献。政府对土地管理过程中，与中央政府的基本要求是相悖的。甚至出现一种低价征地，高价转卖的现象。土地储备制度不完善，地方政府将土地差价作为预算财政收入。

（二）土地供应问题的存在

解决土地供应问题是解决房价急剧上涨的根本问题。一方面，由于土地资源稀缺。对于现有土地的利用率较低，土地市场供不应求。另一方面，开发商对土地的囤积。房地产开发商通过变相延迟开发等手段，对土地供给进行炒作，制造供给紧张的情况。最终造成土地的不断增值，开发商赚取差价。在国民经济中，房地产作为主导产业，在国民经济发展中的促进作用也变得越来越重要，因此政府要下达命令或者是文件对房地产这个行业加强管理和指导。当然对于我国来说也是如此。比如：在一些制度上可以进行改革，住房制度改革、土地使用制度改革等等。

（三）住宅保障住房体系不完善

经济适用房是高房价影响下最能保障低收入群体利益的住宅保障。但是，目前政策对于经济适用房的定位还停留在商品房结算。经济适用房的供应对象也不明确。全国城镇廉价住房制度建设和实施的政策，很多地方政府并没有实施。房地产市场在经济市场中是最活跃的，但是它的投机活动也是最为严重的，不健全的土地交易制度、不完善的行业管理制度，从一定程度上都导致了投机活动的发生。在房地产行业中有这样的说法：只要拿到了土地，钱就要到手了。因此，开发商们都想尽一切办法来“圈地”来储备土地资源。待时机成熟，就将手中的土地转让或者是进行炒作，因此就引发了地价和房价的快速上涨。

（四）城镇住房需求量增大

从长期看，城镇住宅的需求量也在逐步的扩大。很多农村的人口也都逐步的涌入到城市之中，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。

三、房地产泡沫的危害

（一）导致经济结构和社会结构的失衡的原因房地产泡沫的长期存在

如果在高地价市区进行投资，地价上涨的话，预算就会增加，从而导致没有利益可图。还有就是一座城市的地价如果一直处于上涨的话，就会使得土地的拥有者更加珍惜自己手中的土地，就会导致土地的使用率变得少，从而变得荒废。并且从房地产这个角度来说，就会扩大房地产的拥有者和没有拥有者之间的距离，带来很严重的问题。

（二）导致金融危机的原因房地产泡沫破灭

房地产泡沫的破灭就会导致房地产价格下降，从而给房地产企业人员的投资造成无法挽回的损失，更有可能直接引发破产的可能。还有银行等很多的金融机构是房地产企业最主要的资金来源，如果房地产泡沫破灭最直接的后果就是给金融结构造成很严重的后果。

（三）引发政治和社会危机的原因房地产泡沫破裂

房地产泡沫破裂、经济危机的发生，造成大量的工厂倒闭，工厂倒闭就会有大量的工作人员失业，在经济危机的影响下也会出现大量的犯罪人员。举个例子来说，1997年马来西亚的房地产泡沫破灭以后，犯罪率相比上一年增加了38%，1998年之后更是比上一年增加了53%，原因就是人们对社会的不满感越来越严重，对经济危机感越来越严重，因此就会造成社会越来越不稳定，造成社会动乱。泰国也是如此。

（四）导致房价持续性升高

我国房地产业的GDP值在逐年增加，其市场价格也必然也会有所提高，其GDP增加值与市场价格呈正相关。而房地产GDP的增加推动了社会经济的发展。但在整体的发展中，房地产也逐步的向泡沫化转变，其泡沫的本质化也逐步的明显。尤其是在受到金融危机的影响时，泡沫就很容易受到冲击。图1为近几年我国房地产GDP变化图：

图1

从图1中，我们可以十分清晰的看到，2008的金融危机对房地产造成了重大的影响。由此可以说明房地产经济的脆弱性。

四、房地产泡沫化的改善措施

（一）政府从全局出发，对房地产行业进行政策控制

首先要加强对地方政府土地征用的监管。对土地的使用问题要从国家和地方的全局出发，制定更加具体的限制。在土地进行拍卖的过程中，考虑因素更应该多方面思考，不仅仅局限于“价高者得”的情况，对于房地产商进行全面综合的评定。同时，在土地开发的过程中，政府以及相关部门对严格对土地的使用进行监督管理，使房地产的开发行为更加规范。另一方面，改变将土地差价作为预算财政收入的方式，将土地溢价作为主要收入。加大对农村基础设施建设的投入。建设廉价房，经济出租房等住房体系。最终从政策上抑制商品房价格快速增长的问题。

（二）强对土地市场的整顿工作

作为拥有土地所有权的政府而言，对土地进行合理规划，提高土地的使用率。同时，对土地囤积现象加大清查手段。制定详细的整顿政策以及土地开发标准，严厉打击囤积土地牟取暴利的现象。将囤积土地尽快地投入使用，以降低房价。政府要及时调整土地资源的供应量。合理控制商品房价的上涨，严格按照房地产市场的要求来实施，保证供求的合理比例，完善制度，坚决打击不合理的开发和大规模的建设，防止房地产泡沫的发生。

（三）建设低价的住房体系

经济适用房的属于基本保障住房，应该与商品房进行区别运作。经济适用房禁止进行交易，并对经济适用房产权问题制定相关的政策进行落实。经济适用房不得用于转卖和赠与，不得进行出租。各地政府对经济适用房增大投资力度，政府统筹计划实施，根据实际情况分年逐步落实。经济适用房以小户型住房为主，由政府主导经济适用房的分配。我们要对全国房地产行业市场的信息进行采集和整理，第一时间对市场的情况作出正确的评价和预估，作出详细的报告，进行分析，为政府的决策作出正确的引导。这几年，我国的房地产业一直属于增长阶段，吸引了大量的投资人员。所以，要防止房地产泡沫的发生，我们就要加快建立完整的制度和体系，对这个行业进行合理有效的管理和控制。

（四）加强金融的宏观调控

房地产行业的盛行起背后离不开银行贷款的支撑，房地产行业在开发过程中，银行的贷款比例较大。由于近年来房地产行业的膨胀，房地产的贷款也成为银行的优质资产，以至于银行在房地产贷款中的风险不断增大。由于房价涨幅较快，低利率水平成为地产市场投机盛行的诱导之一。投资房地产收益较快，房贷首付比例过低。极大地增加了居民的投资冲动。因此，银行可以通过提高利率以及提高房贷首付比例来对房地产投机行为进行经济控制。房地产行业的资金大部分来源于银行，容易导致出现房地产泡沫的资金也是大部分来源于银行，因此我们要加强对银行的管理，从根本上来控制资本。就目前来说，我国还没有建立一个专门服务于房地产行业的金融机构也没有专门建立房地产金融机构体系，因此这些漏洞就很容易导致泡沫的产生，所以我们必须在源头来加强管理，严格控制贷款比率，并且对贷款的条件严格地进行查证和审核。

（五）坚决抵制外资炒房行为

根据数据显示，近一年以来，居民住房按揭贷款大幅度下降，说明居民对于住房的消费大幅度减少。但是房地产市场价格上涨幅度仍旧急剧增长。通过研究我们发现，不少外资对国内房产进行炒作。外资的流入对房地产产业的波动较大。加大了人民币的升值压力。即使国家对房地产行业进行整体的宏观调控，外资还是可以轻易地绕过我国的金融机构，对于房屋炒作和采购仍然不受限制。国家的利润大量流入海外市场，加大了国家宏观调控的难度。因此，我们要坚决抵制外资炒房的行为。出台限制外资炒房的新政，对外资炒房进行严格的政策限制。极力打压外资炒房行为。

（作者单位为厦门福隆集团）