我国城市住房租赁制度包容性完善研究

摘要：文章从我国城市住房租赁制度包容性完善的分析入手，提出将“居业联动”理念下的住房租赁登记备案制度作为我国城市住房租赁制度包容性完善的突破口。然后，在回顾我国住房租赁登记备案制度变迁过程的基础上分析其主要目标的演进主线，厘清了目前我国住房租赁登记备案制度的主要目标选择。最后，在包容性完善我国城市住房租赁制度的分析框架之下，设计了住房租赁登记备案制度的操作要点和实施路径。

关键词：住房租赁；登记备案；农业转移人口

2015年1月6日，住房和城乡建设部印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号）指出了培育和发展住房租赁市场的重大意义，并明确提出用三年时间基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。可见，国家对住房租赁市场建设的重视和决心已经达到了空前程度。住房租赁是住房交易的基本方式，登记是物权变动领域的公示公信方法，有利于维护交易安全（李朝晖，2008），应当着力保护住房使用权、强调住房租赁权的物权属性（杨宏云等，2010），完善住房租赁登记备案制度。然而，2014年12月22日发布的《不动产登记暂行条例》（国务院656号令）规定的办理登记的不动产权利却没有明确提到住房使用权。那么，我国住房租赁登记备案制度建设状况如何？在目前我国积极推进新型城镇化、加快培育和发展住房租赁市场的背景下，农业转移人口的住房租赁登记有着怎样的意义？如何寻求住房租赁制度促进城市包容性增长的重要抓手？本文首先从我国城市住房租赁制度包容性完善的分析入手，提出将“居业联动”理念下的住房租赁登记备案制度作为我国城市住房租赁制度的包容性完善突破口。然后，在回顾我国住房租赁登记备案制度变迁过程的基础上分析其主要目标的演进主线，厘清了目前我国住房租赁登记备案制度的主要目标选择。最后，在包容性完善我国城市住房租赁制度的分析框架之下，设计了住房租赁登记备案制度的操作要点和实施路径。

一、 我国城市住房租赁制度的包容性完善分析

1. 住房是农业转移人口市民化的关键。城乡结构是处于城市化快速发展时期国家最大的结构问题（华生，2012）。在我国传统城市化的过程中，城乡二元住房制度在提供经济空间的同时，也造成了社会成本的积累，基于住房为焦点的制度约束日益突出（申明锐，2011）。我国城市化的主要问题在于劳动力城镇化与消费者城镇化不一致，而高成本住房制度（房价、房租偏高）是造成这种不一致的重要原因（宋立，2014）。然而，房价上涨内生于城市化过程；在存在收入差距的情况下，若没有政府的必要干预，房价的上涨不可避免（刘维奇，2016）。十八届三中全会指出，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。十八大报告提出，要有序推进农业转移人口市民化。在目前我国城市化加速发展的时期，住房是农业转移人口市民化的关键，农业转移人口的住房问题值得引起足够的重视。

2. 租赁住房对农业转移人口市民化意义重大。我国正值经济社会的转型时期，经历由计划经济向市场经济、由农村社会为主向城市社会为主的双重转变。我国在取得经济高速发展三十年巨大成就的同时，也积累了一定程度的社会问题。在住房领域中，这些经济社会问题集中表现为住房消费不平等、中低收入群体住房困难和流动人口住房问题突出（刘宝香等，2015）。其中，由于农业转移人口尚未真正融入城市社会而呈现出明显的流动性，给农业转移人口的市民化带来了巨大压力。住房租赁的消费形式，与目前我国农业转移人口的流动性、大多数处于中低收入水平极为吻和。因此，完善住房租赁制度、发展住房租赁市场对于农业转移人口市民化意义重大。近年来，我国农业转移人口的住房选择主要是受雇企业提供和住房租赁两种形式，受雇企业提供住宿包括单位宿舍、工地工棚和生产经营场所等几种形式。2008年～2014年，由受雇企业提供住宿的比例高达45%以上，租赁住房的比例在33%以上。另外，学者研究发现，农业转移人口的择居行为出现分化，家庭式居住需求呈增加趋势（张秋梅，2015）。与企业提供住宿的形式比较，住房租赁能较好地满足农业转移人口的家庭居住需要。租赁住房已经成为解决农业转移人口住房问题的重要形式（游振宇，2015）。

3. “居业联动”理念下的住房租赁登记备案制度：城市住房租赁制度的包容性完善。Donnison和Ungerson认为大多数的住房问题涉及失业、贫困和不平等（Donnison等，1982）。哈耶克认为，住房问题是贫困问题的一部分，只有收入的普遍提高才能逐步解决住房问题（哈耶克，1977）。显然，住房问题的缓解可以通过社会保障和经济发展实现（张清勇，2008）。因此，“居业联动”理念对住房问题的解决有重要意义。在“居业联动”理念之下，将住房问题和就业（收入）问题相结合，综合考虑、统筹解决农业转移人口的住房、就业（收入）以及与其相关的就业培训、子女教育、社会保障等问题，将是城乡二元住房制度背景下解决农业转移人口住房问题的一个可能的突破路径。住房租赁登记备案制度的社会管理功能有利于农业转移人口生活状况的摸底、管理和服务工作，以此作为住房租赁制度服务于农业转移人口市民化、实现城市包容性增长的着眼点和抓手有一定的现实性。

二、 我国住房租赁登记备案制度变迁过程及主要目标演进

新制度经济学代表人物诺斯认为，正式规则、非正式约束以及它们的实施特征共同构成了制度。有关住房租赁登记备案的政策法规及其实施构成了住房租赁登记备案制度的重要内容。在我国经济社会双重转型的过程中，为了较好地把握和落实住房租赁登记备案制度的主要目标、促进我国城市住房租赁制度的包容性完善，有必要对我国住房租赁登记备案制度的变迁过程和目标演进加以梳理。

1. 我国住房租赁登记备案的制度变迁过程。住房租赁登记备案制度变迁过程的回顾和梳理，可以为寻求该项制度设计主要目标演进的主线提供证据。早在1983年12月7日，为了更好地规范城市房地产市场、促进房地产市场健康发展，国务院发布了《城市私有房屋管理条例》（国务院516号令），要求租赁城市私有房屋的当事人必须签订书面租赁合同并在房屋所在地报房管部门备案。这标志着我国城市住房租赁登记备案制度的萌芽。1994年，《城市房地产管理法》出台并重申了住房租赁登记备案事项。1995年，《城市房屋租赁管理办法》出台，正式规定我国城市实行房屋租赁登记备案制度，標志着我国城市住房租赁登记备案制度的正式实施。2007年，新修订的《城市房地产管理法》进一步延续了城市住房租赁登记制度。同年，《物权法》出台并规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力；未经登记不发生效力”。2008年1月15日，由于《物权法》、新修订的《城市房地产管理法》、以及2001年国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》的代替，《国务院关于废止部分行政法规的决定》宣布废止《城市私有房屋管理条例》。2011年，新的《商品房屋租赁管理办法》进一步细化了住房租赁登记备案的信息化管理要求。2014年12月22日，《不动产登记暂行条例》出台并规定实行不动产统一登记制度以及办理登记的不动产权利范围，但在其中并没有明确提到住房使用权，只是同时规定包括“法律规定需要登记的其他不动产权利”。2015年1月6日，住房和城乡建设部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号），进一步强调了住房租赁登记备案的信息化管理和方便群众的主旨取向。可见，伴随着住房租赁市场的萌芽和发展，我国住房租赁登记备案制度得以建立和不断完善，并呈现出社会化、信息化和网络化趋势。但是，由于多年以来我国住房制度市场化改革过程中“重城市轻农村”、“重买卖轻租赁”倾向的影响，我国城市住房租赁市场及制度建设滞后，住房租赁登记备案制度尚有较大的完善和突破空间。

2. 我国住房租赁登记备案的目标演进主线。我国住房租赁登记备案的制度变迁过程伴随着住房租赁登记备案主要目标的演进。行政审批（或行政许可）、行政征收、公示公信和便于掌握相关情况是登记备案制度设定的常见目标（李朝晖，2008）。从我国住房租赁登记备案政策法规（正式规则）的目标设定及实践过程中的主要目标取向来看，经历了行政审批（或行政许可）、行政征收、公示公信和便于掌握相关情况（并服务群众）等多种目标依次变化和复合目标选择的过程，同时体现出从行政管理到行政服务、从管理部门主导到服务对象主导、从财产管理到服务社会、从以物为主到以人为本的转变主线。目前，我国住房租赁登记备案制度的主要目标已经从传统环境下的行政审批（或行政许可）和行政征收为主的行政管理目标，转变为公示公信和便于政府掌握相关情况（并服务群众）的社会服务目标。在这样的主要目标选择前提下，我国住房租赁登记备案制度将如何服务于住房和房地产业的发展、经济和社会的转型？我国住房租赁登记备案制度在新的环境之下将如何实现其主要目标？其操作要点和实施路径应该如何设计？这是在厘清主要目标选择之后，完善我国住房租赁登记备案制度迫切需要回答的问题。

三、 我国住房租赁登记备案制度的操作要点和实施路径设计

住房租赁登记备案选择社会服务目标，以公示公信和便于掌握相关情况（并服务群众）为主，顺应了目前我国经济社会转型、政府大力发展住房租赁市场的趋势和背景，体现了我国住房租制度的包容性完善，而在此目标选择前提之下的租赁登记备案操作要点和实施路径设计却尤为重要。

1. 我国住房租赁登记备案制度的操作要点设计。现阶段，在国家大力推进新型城镇化以及大力发展住房租赁市场的背景之下，我国住房租赁登记备案制度的操作要点可以归纳为“一个中心、三个基本点”。其中，“一个中心”是指以住房使用权为中心，“三个基本点”是指就业培训、子女教育以及社会保障三个方面。首先，住房租赁登记备案应以住房使用权为中心。从我国住房租赁登记备案政策文件的表述和实践来看，登记备案工作主要指向的主要是租赁合同，提出的要求也主要是对租赁合同进行登记备案。但是，未经登记备案的住房租赁合同就无效吗？其实不然，因为租赁住房不登记却实施的情况非常普遍。但是，以住房使用权为中心，可以提高当事人登记备案的积极性，进而有利于使登记备案工作落到实处。比如，承租人为了追求以住房使用权为中心的权利实现和住房使用保障，必然积极进行住房租赁登记。这与以住房租赁合同为中心、却住房租赁合同不以是否登记为生效条件的登记备案有着本质和效果的区别。其次，住房租赁登记备案应和就业培训、子女教育以及社会保障三个方面密切联系起来。如前所述，坚持“居业联动”理念，将住房问题和就业（收入）问题结合起来，综合考虑、统筹解决农业转移人口的住房、就业（收入）以及与其相关的就业培训、子女教育、社会保障等问题，将是城乡二元住房制度背景下解决农业转移人口住房问题的一个可能的突破路径。因此，选择住房租赁登记备案制度与就业培训、子女教育以及社会保障三个方面管理和服务工作的衔接，可以促进住房租赁登记备案工作的顺利开展，并服务于农业转移人口的城市融入，也体现了城市住房租赁制度的包容性完善。

2. 我国住房租赁登记备案制度的实施路径设计。

首先，以住房使用权为中心进行住房租赁登记备案，可以根据具体政策形式从出租人和承租人两个方面（即住房使用权的供求双方）设计实施路径。比如，在出租人补贴政策背景之下出租人的登记备案积极性比较高，而在承租人补贴政策背景之下承租人的登记备案积极性比较高。其中，补贴出租人既扶持了业主、增加有效供给，又有利于加强住房租赁市场的供给管理。而补贴承租人也是发展和完善住房租赁市场的重要举措。又如，将房屋租赁登记备案作为就业培训、子女教育和社会保障等援助程序的基础和前提，承租人的积极性将会大大提高，有利于政府农业转移人口管理和服务工作的顺利开展。

其次，将住房租赁登记备案与就业培训、子女教育和社会保障相结合设计实施路径。住房租赁登记备案与就业培训相结合，可以选择从经费提供、渠道选择等方面设计实施路径。就培训经费提供而言，学者研究表明，与政府付费、社会培训的方式相比，政府付费、企业培训的方式更有效，因而政府应做的是“出钱买培训”而不是“出钱搞培训”（杨修娜等，2015）。可见，政府是农业转移人口培训费用的重要来源，并且政府通过社会直接培训的效果不如借助企业间接提供培训有效。然而，政府到底应该提供多少费用用于农业转移人口培训？如果对农业转移人口待培训人数和培训费标准有了掌握，这个测算倒不难实现。住房租赁登记备案就可以为这方面的研究和决策提供基础数据。住房租赁登记备案与子女教育结合，主要是各个教育阶段适龄子女状况和扶助需求的掌握。可以借助住房租赁登记备案的时机和环节，切实掌握农业转移人口家庭子女教育方面需要扶持和帮助的基础数据。通过义务教育的覆盖、较高阶段教育的扶持和高等教育阶段的特殊帮助，可以切实帮助农业转移人口家庭子女接受教育甚至城市落户就业，保障其接受教育机会的均等、防止贫困问题的代际传递、提供贫困家庭子女向上社会流动的通道（华生，2013）。同样，住房租赁登记备案与与社会保障结合，便于掌握农业转移人口接受社会保障服务的具体进展和相关信息。

四、 结论

租赁住房是农业转移人口长久性、家庭化迁移过程中的重要住房选择形式。“居业联动”理念下的住房租赁登记备案制度，体现了城市住房租赁制度的包容性完善方向。在我国住房租赁登记备案制度变迁过程中，伴随着登记备案主要目标的演进，经历了行政审批（或行政许可）、行政征收、公示公信和便于掌握相关情况（并服务群众）等多种目标依次变化和复合目标选择的过程，体现出从行政管理到行政服务、从管理部门主导到服务对象主导、从财产管理到服务社会、从以物为主到以人为本的转变主线。

现阶段，在国家大力推进新型城镇化以及大力发展住房租赁市场的背景之下，我国住房租赁登记备案制度的操作要点可以设计为“一个中心、三个基本点”。其中，“一个中心”是指以住房使用权为中心。“三个基本点”是指就业培训、子女教育以及社会保障三个方面。我国住房租赁登记备案制度的实施路径设计则应注意：其一，根据具体政策形式从出租人和承租人兩个方面考虑。其二，将住房租赁登记备案与就业培训、子女教育和社会保障相结合。

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作者简介：刘宝香（1977-），女，汉族，山西省乡宁县人，山西财经大学公共管理学院讲师，中国人民大学公共管理学院博士生，研究方向为房地产经济、城市经济。

收稿日期：2016-06-22。