新房市场、二手房市场与租赁市场的交互关系

孙雯

[摘 要] 基于2015年1月至2019年3月全國月度数据，本王运用格兰杰因果检验与OLS模型探究二手房市场、新房市场与租赁市场的相关性。实证结果表明，租房市场与二手房市场具有一定的联系，但与新房市场相关性不大。而新房市场和二手房市场联系较为紧密。上一次上一期二手房价格指数对新房价具有显著的影响，二手房价格指数每上升1%，新房价格上升0.063%，而租赁价格指数对新房价格影响不显著，与二手房价互为反向关系。上期新房价格影响本期租赁价格指数与二手房价格指数，影响大小分别为0.453与2.542。

[关键词] 二手房市场;新房市场;租赁市场;格兰杰因果检验

[中图分类号] F293.3[文献标识码] A[文章编号] 1009-6043（2019）07-0125-03

一、引言

1998年，中国对住房制度进行了重大改革。在全国范围内，国务院废除了计划经济遗留下来的住房制度，由实物分配向货币分配转变。这一制度变迁迅速推进了住房商品化进程，加快了我国房地产业的发展。随后，随着住房抵押贷款新政策的实施和土地流转制度改革的深化，房地产市场逐渐繁荣起来，并形成了以新房开发为主导的新房地产市场。与家庭收入不同的是，许多城市的房价持续上涨，一些大城市的房价超出了人们的承受能力。新建住房价格、二手房价格指数以及房屋租赁价格指数相互影响的原因，可能在于人们对房地产的需求不同。在房价快速上涨的今天，持有充沛资金的人对房地产的投资意愿很高，造成空置房的增加。这些房屋可能只用于等房价上升到一定时候时出售，也可能用于出租。在此背景下，居民被迫转向租赁市场。我国现行的房地产市场需求侧调控措施效果不明显，甚至引起一些城市房地产市场价格的反弹。另外，房地产产权市场供给缺乏弹性，我国很难通过直接提高住房供给来控制房价。因此，可将目光转向房地产租赁市场，通过调控租赁市场价格间接达到调控产权市场价格的目的[1]。随着我国城市用地供应日趋紧张，增量房地产的发展速度也逐步放缓。并且我国房地产成交结构从新房市场向二手房市场倾斜。不同的城市的市场二手房与新房的比例差距较大。因此，在探讨房地产市场与租赁市场关系时，应当对二手房与新房加以区分。

住房价格和租赁价格指数二者关系，目前形成了三种理论：单一市场理论，双重市场理论以及整体市场理论。马克思地租理论和迪帕斯奎尔-惠顿模型（D-W模型）均认同单一市场理论，认为房价和租金处于同一市场，租金则是房屋的资产红利，房价是将来全部房屋租金现值总和，二者是正比例关系。而双重市场理论是将住房销售市场、住宅租赁市场视为两个互相独立的市场，且未考虑二者之间的互动关系[2]。整体市场理论认为住房销售市场、住宅租赁市场是存在密切联系的，房屋价格变动会导致房屋租金价格变动，房屋租金亦会反作用于房屋价格[3]。

实证方面，主要形成以下几种观点：第一，房价与租价互为因果且具有推动关系。余华义和陈东（2009）经实证研究，发现房价和房屋租金之间存在正向影响关系，房价上升带动租金上升，租金上升推动房价上升[4]。赵美平与刘永红（2014）基于2000-2013季度数据提出，房价收入比、房价租金比对房价具有正相关关系[5]。第二，房价与租价关系不显著。如Mayer等（2005）认为房价和租价不存在直接关系，房价租金比也失去了衡量房屋投资价值的意义[6]。林莹等（2007）基于北京的数据的实证结论为房价与租金不存在相互影响。第三，房价和租价的关系因不同区域不同时段而表现不同[7]。李宁（2014）运用全国房屋销售和租赁价格指数数进行实证分析，认为房价在短期和长期都将影响租金水平，但租金对房价几乎无显著影响，因此租赁市场和房屋销售市场存在一定分隔[2]。

可见，学者无论在理论研究还是实证研究方面对房价租价关系问题已经进行了长期的探讨，但研究结论存在差异性。这种差异可能是使用指标的不同、研究时间不同以及区域不同所导致的。值得指出的是，以往研究中，有关新房市场与租赁市场、新房市场与二手房市场的关系讨论较多，后者如赖洪贵（2016）通过研究14年全国月度数据，认为新房价格与二手房价格指数存在长期均衡关系，且新房价格起主导作用[8]。而文清（2015）运用2005年7月至2014年1月月度价格指数同样证明了这一点[9]。因此，新房价格、二手房价以及租赁价格指数之间可能存在一定关联。本文借助OLS模型以及VAR模型，探究二手房、新房市场与租赁市场的互动联系。

本文基于2015年1月至2019年3月的全国月度数据，探究商品房销售价格指数、二手房出租挂牌价指数以及二手房出售挂牌价指数的相互关系。结论指出，上期租赁价格与二手房价格较为紧密，而与新房价格关系不大。无论是短期还是长期，新房价与二手房价互相影响。其余部分将做如下安排：第二部分说明指标与数据处理;第三部分进行实证研究并说明实证结果;最后，我们在第四部分中得出结论，并给出切实可行的政策建议。

二、指标选取与数据处理

本文从WIND数据库中选取编制中国2015年1月至2019年3月的商品房销售价格指数、二手房出租挂牌价指数以及二手房出售挂牌价指数，从而探究三种价格的变化程度与趋势，并反映新房市场、二手房市场以及住房租赁市场之间的关系。所采用变量如表1所示。为了消除异方差影响，更好地捕捉变量的线性变化趋势，本王将以调整后变量数据的自然对数转换值来进行实证分析。数据主要来源于WIND数据库与EPS数据库。

三、实证研究

（一）单位根检验

（二）格兰杰因果检验

1.理想滞后阶数的确定

在建立VAR模型过程中，需要确定滞后阶数，一方面，滞后阶数应足够大，否则不能反映模型的动态特征;另一方面，滞后阶数越大，模型自由度越小。理想阶数需满足以上条件，缺一不可。本文使用FPE准则、AIC准则、SC准则和HQ准则来选择理想滞后阶数，最终选择滞后11阶为理想阶数。

2.向量自回归模型（VAR模型）

VAR模型方法是把系统中每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，从而将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的向量自回归模型。本文认为，上期的二手房价格与租赁价格对新房价格具有一定的影响，因此建立HP、HP_SEC和RENT变量的VAR模型如下：

格兰杰因果检验解决了解释变量是否引起被解释变量的问题，主要看被解释变量能在多大程度上被过去的解释变量所解释。如果解释变量在被解释变量的预测中有影响，那么就说解释变量是被解释变量的格兰杰原因。

现对上面估计出的VAR模型进行格兰杰因果检验，结果如表3所示。不考虑滞后期时，在0.05的显著性水平下，租赁价格指数是二手房价格指数的格兰杰原因，新房价格和二手房价格互为格兰杰原因。在0.05的显著性水平下，上期租赁价格指数是上期二手房价格指数和本期新房价格的格兰杰原因，而新房价格和上期二手房价格互为格兰杰原因。

（三）基于OLS模型的实证分析

由于格兰杰因果关系只能衡量变量之间有没有联系，并不能衡量其作用的大小，因此本文基于OLS模型构建如下模型，分别考察新建住房价格、二手房价格指数以及住房租赁价格指数之间的关系。基准计量模型如下：

需要说明的是，RENTi表示i时期二手房出租挂牌价指数，HPi表示i时期商品房销售价格，HP_SECi表示i时期二手房出售挂牌价指数，SA_SECi表示i时期二手房挂牌量指数，SAi表示i时期商品房销售面积，R007_7i表示i时期银行间质押式回购加权利率。此处需要参考的是β1和β2的正负向及大小。

在此基础上，本文进行分别以HP、RENT、HP_SEC作为被解释变量进行回归，回归结果如表3所示，分别为模型（1）、模型（2）和模型（3）。从表3的回归结果可以看出，全样本下，租赁价格指数、二手房价对新房房价的影响为正。租赁价格指数每上涨1%，新房价上涨0.162%;二手房价每上涨1%，新房价上涨0.285%。模型（2）可以看出，二手房价每上涨1%，租赁价格指数下降0.174%;新房价每上涨1%，租赁价上升0.515%。模型（3）指出，租赁价格指数每上涨1%，二手房价下降0.528%;新房價每上升1%，二手房价上涨2.735%。可见，新房价、二手房价和租赁价格指数之间可以相互影响。现实中，面对利率和政策，房价最先做出反应，随后二手房价和租赁价格指数产生变化。上期二手房与租赁价格指数的变化，很可能反向影响对本期房价。因此，可探究二手房价和租赁价格指数滞后期对新房价的影响，实证结果如表3模型（4）至模型（6）。模型（4）表明，上一期二手房价格指数对新房价具有显著的影响，二手房价格指数每上升1%，新房价格上升0.063%，而租赁价格指数对新房价格影响不显著。模型（5）与模型（6）表明，上期新房价格影响本期租赁价格指数与二手房价格指数，影响大小分别为0.453与2.542。从表3中还可以看出，金融市场也对房产市场具有一定影响，但对租赁市场影响不显著。银行间质押式回购加权利率每上升1%，新房价格将减少0.402%，二手房价格指数将下降0.685%。

四、结论与政策建议

本文从WIND数据库中选取编制中国2015年1月至2019年3月的商品房销售价格指数、二手房出租挂牌价指数以及二手房出售挂牌价指数，通过格兰杰因果检验、OLS实证回归等方法，探究新房价、二手房价格与租赁价格之间的关系。结果表明，租赁价格变动在长期单项影响二手房价格与新房价格，在短期仅影响二手房价格。而新房价格与二手房价格互为格兰杰因果原因，存在较为稳定的格兰杰因果关系。OLS实证回归结果与格兰杰因果关系整体较为接近：二手房价每上涨1%，新房价上涨0.285%，租赁价格指数下降0.174%;新房价每上涨1%，二手房价上涨2.735%，租赁价上升0.515%;租赁价格指数每上涨1%，新房价上涨0.162%，二手房价下降0.528%。上一期二手房价格指数对新房价具有显著的影响，二手房价格指数每上升1%，新房价格上升0.063%，而租赁价格指数对新房价格影响不显著，与二手房价互为反向关系。上期新房价格影响本期租赁价格指数与二手房价格指数，影响大小分别为0.453与2.542。

根据实证结果，本文认为，房屋交易的需求面来看，中国房价上涨主要是其投资需求过高，而非自主需求，否则房价上涨将使有自主需求的潜在后迈着转向房屋租赁，从而造成租赁市场需求增加，租金上涨。政府应抑制房地产投资需求，贯彻落实“房住不炒“的理念。本文应该从以下几个方面入手：

第一，贯彻落实租售并举政策，改进租购同权政策，提高居民对租赁市场的需求，保证租赁市场有充沛的客源，形成稳定的租价和现金流

租售并举政策目标是构建多层次住房供给制度，让有自主需求的客户分流至租赁市场。因此贯彻落实租售并举，可提高企业和居民对租赁市场前景的期待值，提升进入租赁市场的参与积极性。而另一个热点政策——租购同权则备受争议。租购同权可避免非理性抢房，抑制房价虚高。但从现实角度而言，中国人购房的一个特殊原因在于，稀缺的教育资源与学区房绑定，而租购同权不能保证所有的租房者和业主享受同等优质的教育资源，以及教育资源等，因此，建议制定租购同权政策时的考虑教育资源的分配问题，提高租赁市场的需求。

第二，改革土地供应和土地出让金制度，调控住房建设用地供应，稳定房价与租赁价格

房地产业中土地资源的国家垄断配置体制，使其供给弹性较小，房地产市场运行的动力机制处于非均衡状态。因此，改革土地供应和土地出让金制度，是从土地市场角度，或者从房价高居不下的根源角度出发，降低高档住房比例，增加保障性住房，引导房地产市场合理供给结构的发展。另外，政府应适度调整现有土地制度，从数量、结构、方式、价格等方面来盘活土地供应，以控制房地产开发节奏，降低开发交易成本，从而稳定房价与租赁价格。另外，整合已建成住宅，将空置部分投入租赁市场增加供给也是增加住房供给，降低房价的有效方式。张红伟（2016）指出，最为有效率的方式是以物业租赁企业为中介去整合租赁住房和承租者信息，完成市场分配并对物业提供各项租赁服务[10]。

第三，调整金融政策和税收政策，抑制投机性需求，同时需要拓宽社会的投资渠道，合理地引导投资行为

政府应在金融与税收方面加以倾斜，引导居民在租赁市场环境改善的条件下，理性选择居住方式，实现房屋租买的相互替代。税收方面，可以开发流转环节征税为主向，以保有环节征税为主转变，严肃界清税费，弱化其投资投机属性。同时，政府可以通过政府与社会资本合作（PPP）、REITs、税收减免政策等房地产融资创新、政策性住房金融等方式，围绕住房回归居住属性，基于不同区域市场的异质性变化特征，有差异化地支持房地产相关企业拓展住房租賃业务，提高相关企业的业务能力。如政府应该规范房地产信贷政策，对自住性和非自住性的住房信贷实行差别化信贷政策。

[参考文献]

[1]顾建发.房地产发展长效机制的重要性[J].上海房地，2013（6）：14-15.

[2]李宁.基于房地产市场内生属性的房价与租金关系实证分析[J].当代经济管理，2014，36（3）：31-37.

[3]张屹山，赵杨.中国房屋销售价格、土地价格和租赁价格的关系研究[J].吉林大学社会科学学报，2010，50（1）：74-83+159.

[4]余华义，陈东.中国地价、利率与房价的关联性研究[J].经济评论，2009（4）：41-49+88.

[5]赵美平，刘永红.基于VAR模型的中国房价收入比、房价租金比与房价关系的研究[J].科技视界，2014（23）：270+341.

[6]Himmelberg. C.，Mayer. C. and T. Sinai. Assessing high house prices： Bubbles，fundamentals and misperceptions [J].Journal of Econ-omics Perspectives，2005（19）：67-92.

[7]林莹，吕萍，周滔.房价、地价和房屋租金关系研究———以北京市为例[J].价格理论与实践，2007（4）：45-46.

[8]赖洪贵，刘政，张斌.2014年以来新房与二手房月度价格变动关系研究——基于中国省会城市面板数据的实证[J].现代经济信息，2016（11）：374-377.

[9]吴文清，黄武永.我国新房、二手房互动信息传递研究[J].河南科学，2015，33（2）：275-279.

[10]张红伟，王湛.房地产市场供给侧结构性调控——从产权到租赁[J].西南民族大学学报（人文社科版），2016，37（11）：130-134.

[11]侯兵.中国房地产价格的博弈分析及对策研究[D].东北财经大学，2016.

[12]顾建发.房地产发展长效机制的重要性[J].上海房地，2013（6）：14-15.

[责任编辑：潘洪志]