京津冀地区养老地产项目调研和养老地产发展建议

刘文成+张佳惠+杨松++王晓方+黄章伟

[摘 要] 通过对京津冀地区养老地产项目分布、土地获取、运营模式、客户定位、去化速度、配套设施等进行调研统计，采用文献资料法，利用中国统计年鉴等资源搜集京津冀地区老年人口相关数据信息，结合京津冀地区老年人口、健康状况、主要生活来源及老年对养老地的需求等情况，探索京津冀地区的养老地产的发展建议。发现，京津冀地区对养老地产需求较大，且老年人收入与城市消费支出不平衡。据此，应加快京津冀养老地产一体化进程，整合京津冀地区资源，积极推动京津冀养老地产品牌化、专业化的转型改革。

[关键词] 京津冀地区；养老地产；改革与发展

[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2018）01-0032-03

随着京津冀地区常规房地产开发竞争日趋激烈，养老地产成为多数房地产开发企业重点关注的对象。在众多利好的刺激下，养老地产是现在乃至未来的朝阳行业，开发商纷纷试水养老地产，但目前一片乱象[1]，多数房地产开发企业盈利仍然困难。据国家统计局2014年抽样调查显示：60.7%的北京养老机构表示资金紧张或短缺，正常运营困难或只能勉强维持运营[2]，天津、河北的状况也不容乐观。据此，在京津冀一体化的大背景下，对京津冀地区的养老地产项目和老年人口现状进行调研，借鉴国外典型项目经验并结合京津冀老年人口实际，提出相关有益的发展建议，以供业内人士参考和借鉴。

一、京津冀地区养老地产项目特征

本研究选取京津冀32个养老地产项目进行调研，其中北京19个，天津10个，河北3个，对每个项目分布、土地获取、运营模式、客户定位、去化速度、配套设施等进行统计、比较分析发现：

（一）京津冀养老地产的选址与分布

在所有被调研的京津冀养老地产项目中，90%以上的项目都选址在环境优美、交通便捷的城市边缘和近郊。选址相对偏远既可缓解京津冀城市圈养老压力，满足以北京、天津为中心京津冀城市圈庞大的养老市场需求，项目的开发企业又可以获得地方政府给予的土地、资金、政策等方面的支持。京津冀养老地产项目一方面北京以市区为中心向天津、河北延展；另一方面天津、河北养老地产项目多向北京靠近，这既可为本地提供所需的养老地产资源，同时也可以吸引北京的客户群体。京津冀养老地产项目的选址和分布可以看出，京津冀养老地产正朝着一体化方向发展。

（二）土地获取与运营模式

京津冀养老地产项目的土地以与政府合作租赁或招拍挂的方式获取，其中32个项目中近一半养老地产项目的土地是以与政府合作租赁获取，采用租地模式大大降低了运营成本，但是也存在弊端，即这种形式的土地获取易导致产权的不完整，对养老地产项目后期的销售和融资形成障碍。京津冀地区养老地产项目的运营模式主要有三种模式：持有型经营模式、出售加出租经营模式、出售经营模式。持有型经营模式典型代表有北京太申祥和山庄、爱慕家、寿山福海；天津的云杉镇宜老社区、康宁津园、卓达太阳城以及河北香河大爱城。持有型经营模式项目的优势在于通过保障项目管理有效性和服务水平，建立专业化品牌以获得后期稳定性的回报，但京津冀这类项目整体表现出资金回笼周期长，前期资金紧张。出售加出租经营模式典型代表有北京的将府庄园、北京太阳城、曜阳国、天津的永泰红磡幸福村等。租售结合的养老地产项目中的销售部分回收的资金对持有型提供强有力的资金支持，出租部分促进住宅的销售，持有部分比例在10%至30%之间，持有部分管理有效性和服务水平整体不高。出售经营模式项目典型代表有北京的东方太阳城、万科幸福汇等等，这类项目资金回笼快，也没有后续运营管理的问题，但是也体现出没有后续的物业营业收入，整体配套欠缺。京津冀的养老地产项目无论是土地获取还是运营模式，都可以看出京津冀地区养老地产项目多停留在初级阶段。

（三）去化速度与配套设施

京津冀地区养老地产项目的去化速度参差不齐。北京地区去化速度相对较为理想，如将府庄园项目一期开放两栋短租楼，一年内入住率为80%，其别墅销售率达90%以上；北京太阳城项目的销售类住宅今已售罄，出租类的住宅入住率达90%以上，曜阳国际项目2010年现房开盘，2011年现房售罄。但是个别的项目因借鉴国外养老地产经验与国内市场不符导致去化速度低，18个月才入住46户。天津和河北地区的去化速度更是不容乐观，2014年初天津大多数的养老地产项目入住率低下，如云杉镇、卓达太阳城等项目的入住率均在20户以下，河北的燕达国际健康城养护中心一期开放2300张床位，入住率始终只有10%左右。配套设施方面，京津冀养老地产项目多注重医疗设施和康体娱乐场所的建设，即公寓、商业街、医院、会所、配餐中心等宜老式全配，然而良好的配套设施也未能使去化速度达到相对乐观的状态。

二、京津冀地区老年人口现状对养老地产项目的影响

（一）京津冀地区老年人口比例及健康状况

根据联合国传统老年化社会定义，某一地区若60岁以上人口占总人口的10%以上，即视该地区已进入老年化社会，由表2可知，北京60岁以上人口占总人口的13.32%，天津为12.54%，河北为13.02%，整个京津冀地区为12.92%。可见，无论是个别还是整体，京津冀地区早在2010年以前就已进入老年化社会，这为养老地产项目带来庞大的客户群。京津冀健康老年人口统计情况来看，处于不健康和生活不能自理的比例占老年总人口的17.5%，人口数约为230多万人。另外，根据笔者对京津冀地区老年人口抽样调查结果显示（见表3），老年人对养老地的主要关注因素中，医疗因素均占30%以上，为最主要关注因素，其他关注因素为费用、护理、交通、位置、休闲设施。也就是说，京津冀地区庞大的老年群体中，无论是健康状况如何，其对养老地产项目的选址、分布、运营模式、医疗和康复为主配套设施有着特殊的要求。

从表4可以看出：老年人口生活来源不稳定，京津冀地区60岁老年人口生活来源主要是离退休金、养老金和家庭其他成员供养，离退休金及养老金分别占到71.8%、58.7%和18.1%；家庭其他成员供养为18.4%、26.8%及44.4%。从老年人口收入与支出的情况来看（见表5），2014年城镇职工退休金北京、天津、河北每个月依次为3250元、2295元、2100元，养老金为每月230元、200元、60元，2014年城镇人均消费支出分别为每月2004元、1669元、1044元。据表1京津冀地区养老地产项目客户定位调研，大部分养老地产项目的客户定位都为中高端型，且收费高，如持有型北京太申祥和，会员费就高达30万元左右，出售型2012年前后也需要16000元每平方米左右，这与京津冀地区老年人口收入与城市消费支出实际不符，这易导致多数客户因支付能力有限而不能成為养老地产项目的有效需求。endprint

三、京津冀养老地产发展建议

由上分析可见，京津冀地区养老地产项目分布以北京为中心，向天津、河北等地扩散，呈现京津冀养老地产一体化趋势，多数养老地产项目运营模式仍处于养老地产初级阶段，配套设施齐全未能提升京津冀养老地产项目的去化速度。结合京津冀老年人口现状，学习和借鉴国外典型的养老地产发展经验，为京津冀地区养老地产发展提出以下建议。

（一）加快京津冀养老地产一体化进程

现阶段接受机构养老方式的老年人，多集中在北京、天津等大城市，但由于北京城区寸土寸金，制约了当地养老服务业的发展，而且北京、天津等大城市存在看病麻烦、环境污染、交通拥堵等问题，并不适合老年人居住[3]。因此许多房地产开发企业将养老地产项目选位于京津冀城市圈的郊区及三地的接壤地带，这些地区区位优势明显，土地价格、消费支出、人工成本等相对低廉，这对解决养老地产项目服务高昂与京津冀老年人实际支付能力的差距大有裨益。然而养老地产这种选址必然衍生出一系列问题，如异地养老保险、医疗保险、交通等问题。因此，笔者建议在京津冀一体化的大背景下，应加快京津冀养老地产一体化进程。

首先，建立发达的京津冀城市圈交通网。没有发达的交通网，北京、天津庞大的老年人口无法向区位优势明显的郊区、河北转移，而河北的经济、文化等发展缺乏活力，又无法吸引人们定居养老，因此，只有建立发达的京津冀城市圈交通网，才能促进京津冀养老地产的发展。其次，提高城乡养老保险金水平，建立京津冀医保同城化。积极创造条件，适度提高离退休金、养老金水平，促进城乡二元保险体系融合。通过保险与养老地产的有机结合为老年人提供更低成本的养老服务[4]。建立异地医保结算系统，破除京津冀异地医保等衔接障碍，才能有效解决养老地产缺乏有效需求的困境。

（二）积极推动京津冀养老地产改革转型

京津冀养老地产发展仍停留在初级阶段，真正以后期管理运营为目的的养老地产项目很少。如上所述，京津冀地区养老地产项目运营模式的盈利方式主要是以产品销售为主，后期配套服务盈利只占很少部分。而老年地产是一个长期而艰巨的民生工程，老年人收入来源主要是退休金、养老保险金以及家人支持，其对医疗、康复、娱乐、餐饮等配套设施有着特殊的要求，老年人口的现状决定了养老地产具有社会性、服务性等特点。笔者建议应积极推动京津冀养老地产改革转型。

首先，养老地产项目运营模式应从开发建设、销售盈利为目的转为以后期配套服务运营管理为目的。美国太阳城案例可为京津冀地区养老地产转型提供有价值的启示，其运营模式方面，分为一次性盈利和长期性盈利两种方式，配套设施的经营收入是其盈利的主要部分。据了解，每年通过配套设施的运营管理收入就达1000多万美元。以后期配套设施运营为目的符合京津冀地区养老地产项目具有社会性和服务性的特点。[5]其次，推出品牌化、专业化的养老品牌。京津冀地区目前比较专业、有名的养老地产项目有北京太阳城国际老年公寓、天津云杉镇宜老社区等，但是这些项目还未形成品牌化、专业化。京津冀地区养老地产项目多，需要出现强有力的企业集团将养老地产品牌化、专业化，整合京津冀地区资源，推动和深化养老地产服务化和养老地产的成功转型。

[参考文献]

[1]董伟源.中国养老地产运营模式探索及建议[J].全国商情（理论研究），2014（5）：37-38.

[2]李霂轶.玩转养老地产——房企齐发力，打破养老地产困局[J].安家，2014（11）：103-110.

[3]李克纯，李栋.北京养老机构运营调查：盈利仍然困难[N].中国房地产报，2014-11-10B03.

[4]马艳林，李艳杰，张贵祥.家庭结构变迁视角下都市圈养老一体化模式分析——以京津冀地区为例[J].商业经济研究，2015（6）：95-98.

[5]游娜.美国养老地产对我国的启示[J].基建管理优化，2015（3）：5-7.

[6]姜若愚，刘奕文，杨子江.养老地产开发运营模式[M].昆明：云南大学出版社，2014.

[責任编辑：高萌]endprint