“以房养老”能改善福利吗？——基于生命周期框架的居民跨期决策模型

时间：2024-04-24

■冯钰宸

“以房养老”能改善福利吗？
——基于生命周期框架的居民跨期决策模型

■冯钰宸

本文在生命周期框架下构建居民跨期优化决策模型，基于我国现阶段人口与经济数据，模拟分析参与“以房养老”对于居民个体福利和社会总体福利的改善作用，同时考察居民短视程度、风险偏好、人口老龄化和贷款额度对研究结论的影响。结果表明：参与“以房养老”可以有效增加社会总体福利，这为我国“以房养老”的推进试点提供了理论依据；在居民遗赠动机较强时，参与“以房养老”无法增加个体福利。但是，当居民遗赠动机变弱或者短视程度增强时，参与“以房养老”可以有效调节居民的消费储蓄结构，增加个体福利。建议政府大力提倡和扶持“以房养老”的发展，引导居民逐步转变养老观念，规范“以房养老”业务的发展。

以房养老；福利分析；生命周期；跨期决策

一、引言

从2000年我国开始迈入老龄社会，到2013年老年人口突破两亿大关，我国已经处于快速老龄化的阶段。预计在未来短短一二十年内，中国社会将由一个轻度老龄化的社会迅速过渡到高度老龄化社会。但是在快速老龄化的同时，居民“未富先老”“未备先老”问题突出，养老基金缺口日益扩大，迫切需要我们尽快完善社会养老保障体系。在这一背景下，“以房养老”作为现行养老保障体系的重要补充被不断提起。

“以房养老”又称住房反抵押贷款①广义的“以房养老”包括住房反抵押、租房养老、卖房养老、换房养老等多种方式（柴效武，2016），狭义的“以房养老”即为住房反抵押贷款。本文为了描述方便，采用狭义的定义。，是指老年人将房屋的产权抵押给银行、保险公司等金融机构，获得一定数量的贷款用于消费，老人继续居住房屋直到去世，去世后债权人可以将房屋变现获得资产，属于一种“倒按揭”的养老模式。住房反抵押已经在英、美、日、新加坡等国家有效试行，减轻了居民的养老压力，为居民提供了多样化的养老选择，改善了居民的生活水平。2014年6月，中国保监会印发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定从2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海、广州和武汉开展为时两年的试点。2015年3月，幸福人寿推出市场上唯一一款以房养老的保险产品“房来宝”，一年的时间共有59户家庭78位老人参保。2016年7月试点结束后，保监会发布文件将“以房养老”试点期间延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市，充分反映了保监会对于发展“以房养老”的决心。但是对于以房养老，社会各界褒贬不一——“雷声大雨点小”“不如卖房养老”“进展不大”等负面报道充斥着各大媒体。

从最开始的南京留园公寓模式、上海“以房自助养老”方案、北京“养老房屋银行”，再到如今的幸福人寿“房来宝”，每一次的试点和改革，市场反映总是与预期差距较大。那么，究竟是什么原因导致居民参与意愿不高？为什么监管层面却不断推进试点？

二、文献综述

国内外研究主要集中在以下三个方面：

一是居民对于“以房养老”的接受程度。刘大唯（2011）、张琪（2015）和瞿小敏（2015）分别对广州、北京和上海的居民开展问卷调查，发现这些地方的居民对于“以房养老”的接受程度较高，住房反抵押贷款的市场潜力较大——平均有25%左右的低收入房屋拥有者愿意参与。但是真正在试点过程中，“以房养老”业务的开展却远未达到预期，阻力重重。消费者在传统观念的影响下反应冷淡，保险公司也因为房屋产权、房价波动等问题而态度谨慎。其实国外也出现了类似情况，Stucki（2006）利用模型估计了美国住房反抵押贷款的潜在市场需求为1300万人，但实际上仅有26万余人参与，只有2%的潜在需求被转化为实际需要。Nakajima（2013）指出仅有1.4%的老年人参与住房反抵押。Chatterjee（2016）发现美国仅有少数人参与以房养老，年纪小于67岁的住房拥有者更是很少参与。

二是限制“以房养老”发展的影响因素。国外学者普遍认为，居民的资产和收入、对相关产品的了解、房价波动、住房反抵押市场的完善是影响“以房养老”发展的重要因素（Shan，2011；Pahuja，2016；Davidoff，2017）。国内方面，朱劲松（2011）在社会调查的基础上，运用Logit模型进行实证分析，得出影响我国老年人参与“以房养老”的关键因素是传统习惯。张浩（2014）、瞿小敏（2015）和石振武（2016）分别利用兰州市、上海市和哈尔滨市的调查采集数据，运用有序Logistic模型进行实证分析，得出影响居民以房养老参与意愿的主要因素有收入水平、文化程度、性别、家庭收支情况、职业、家庭结构、与子女关系、对以房养老产品的了解和接受程度、生活自理能力等。陈健（2013）在拓展生命周期理论的基础上，系统论证了遗产动机对住房反抵押的影响路径及程度，从理论上证明了遗产动机的存在会抑制住房财富效应，从而影响居民对“以房养老”的接受程度。周海珍（2013）、刘鹭（2016）通过数值模拟的方法，发现遗赠动机的存在使得参与住房反抵押贷款所增加的效用逐渐减少，甚至低于不参与的情形。

三是发展“以房养老”对于居民消费和生活水平的影响。国外学者普遍认为住房反抵押贷款可以有效改善居民的消费和生活水平。Kutty（1998）、Merrill（2010）、Shan（2011）等学者发现住房反抵押在美国可以使30%左右的老年人脱离贫困线，肯定了“以房养老”在养老问题上发挥的积极作用。Heo（2016）指出韩国发展“以房养老”可以有效提高老年人的收入和生活水平，起到收入稳定器的作用。Mitchell（2004）研究得出日本发展住房反抵押产品可以改善居民的生活水平，尤其是在政府财政紧张时。NC Chia（2005）指出新加坡发展“以房养老”为那些“资产富裕但缺乏流动性现金”的老人提供了一种好的养老选择。国内方面，黄民安（2013）在代际间资产配置均衡的状态下，发现住房反抵押的引入可以一定程度上改善退休居民的福利。赵玛丽（2013）构建消费和理财预测模型，得到一个普通家庭生命周期各年内的收入、消费、投资、储蓄等各项数据，发现是否参与以房养老直接关系到老年人的生活质量，影响家庭财富的优化配置。

但是，少有学者从福利经济学的角度出发，研究参与“以房养老”对于个体福利和社会总体福利的影响。Huang（2013）将居民的一生分为青年、中年和老年三代，在代际迭代模型下粗略研究了以房养老对于各代居民消费、储蓄的影响。本文将人的一生拓展为12期，在生命周期框架下建立居民跨期决策模型，详细讨论以房养老对于个体福利和社会总体福利的影响。

三、模型构建

（一）符号表示

本文假设每代居民从20岁开始①个体在青少年时期（工作前）没有收入和储蓄，该阶段的消费不计入消费效用函数。，可以生存12个时期，每个时期5年。其中前8期为工作期，后4期为退休期。即所有居民20岁开始工作，60岁退休，79岁末（12期期末）去世。

Qt-i，0、Ct-i，0、Ht-i，0、St-i，0、Wt-i，0分别表示在 t-i时期出生①由于本文中假设居民从20岁开始为生存第1期，因此文中的“出生”指的是达到20岁，即第1期期初。的居民，生存第1期内的总财富、非住房消费、住房消费、储蓄和工资收入；Qt-i，j、Ct-i，j、Ht-i，j、St-i，j、Wt-i，j分别表示在t-i时期出生的居民，生存第j+1期内的总财富、非住房消费、住房消费、储蓄和工资收入；Ni（t）表示在时刻各期居民的人口比例（t）=1；TWt-i，11表示在t-i时期出生的居民，第12期末去世时的死亡遗赠。

p、d、H分别表示房屋的价格、折旧率以及购房的房屋面积；φrent、φown、ψown、m分别表示每期的房屋租赁成本、住房维护成本、住房交易成本以及住房反抵押贷款的额度，均为房屋价值的一定比例；r表示无风险利率。

（二）模型假设

假设1：为了方便对稳态的研究，假设不同时期出生的居民，工作相同时间后的实际工资收入（剔除通货膨胀）保持不变，即 Wt，i=Wt-1，i=Wt-2，i=…=Wt-11，i（i=0，1，…，11）。

假设2：现实情况下，居民的实际工资收入和房价都会随着时间波动。Huang（2013）发现，工资以及房价的上涨趋势不会影响对于福利的研究。因此，为了方便对稳态的研究，假设各时期房屋的房价收入比保持不变。

假设3：养老保险采取现收现付制，缴费税率统一为T=12%。根据现收现付制的规则，t时刻时养老金为Pent，其满足的收支平衡方程为：根据假设 1，不难得到 Pent=Pent+1=Pent+2=…，即居民每期领取的养老金不变。

假设4：不考虑投资性住房，每个家庭最多拥有一套住房，获得方式为租赁或购买，购买后用于家庭居住。

假设5：居民各期都不进行风险投资，将剩余财富用于储蓄。79岁末去世时，居民消费完所有的流动性财富，仅剩余房产进行遗赠，即St-11，11=0。

假设6：居民在第9期（60～65岁）可以选择是否参与“以房养老”。如果参与，所获贷款一次性给付，去世时的遗赠为扣除住房反抵押贷款后剩余的财富净值。

（三）居民的预算约束

本文假设居民在前2期内（20～30岁）收入较少，因此住房消费通过租房实现。第3～6期内（30～50岁）以分期付款的方式购买一套住房，第7～12期内继续居住。12期期末去世时，将住房的残值遗赠给正处于第7期（50～55岁）的下一代。

根据前文假设，本文以在t-11时期出生的居民为例，建立如下关系式：

该居民生存第1期内（20～25岁）租房居住，需支付房屋租赁成本，其预算约束为：

2.如果上一代居民在第9期参与“以房养老”：

该居民生存第8期内（55～60岁）的预算约束为：

Qt-11，7=（1-T）Wt-11，7+（1+r）St-11，6=Ct-11，7+St-11，7+PHφown（7）

就在我决定撒手的时候，有一道光照了过来，有人喊，警察来了。并且向这边跑了过来。那两个男人扔下几乎要到手的包，仓皇逃跑了。

该居民生存第9期时（60～65岁）退休，收入来源由工作期的工资收入变为退休后的养老金收入。该期内居民可以选择参与以房养老得到住房反抵押贷款，其预算约束分别为：

1.如果居民未参与“以房养老”：

······

该居民生存第12期内（75～79岁）消费完所有的流动性财富，仅剩余房产进行遗赠，该期内的预算约束为：

1.若该居民第9期未参与“以房养老”，其死亡遗赠为：

2.若该居民参与“以房养老”，其死亡遗赠为：

（四）福利函数

居民个体福利由各时期消费效用和去世时遗赠效用组成，各代居民通过资产配置来最大化一生福利，所以t-11期出生的居民，其一生的个体福利IW（Individual Welfare）为：

其中，β表示效用贴现因子，反映居民的时间偏好：数值越大，表明居民越看重未来的消费，对消费有耐心。该优化问题求最优解可以得到居民各期的最优非住房消费和住房消费（根据假设1、2、3，可以得到1，…，11）。

社会总体福利由同一时期各代居民的福利按照人口比例加权得到。由于遗赠是各代居民之间的财富转移，所以计算社会福利时不再考虑遗赠效用。因此t时刻社会总体福利（Social Welfare）为：

其中，公式（1）（2）（3）（4）（5）（7）（8）（10）（11）（12）对应居民未参与以房养老的情形；公式（1）（2）（3）（4）（6）（7）（9）（10）（11）（13）对应居民参与的情形。

四、参数设定

（一）相对风险厌恶系数

艾春荣等（2008）运用GMM估计对我国1995～2005年的居民消费数据和省际动态面板数据进行分析，估计居民的相对风险厌恶系数为1.9139（黄民安，2013）。陈学彬等（2005）利用1978～2002年我国居民的消费储蓄数据，估计居民的相对风险厌恶系数为1.2875。黄民安（2013）、刘鹭（2016）的文章分别将风险厌恶系数取为2和0.8。国外的研究，通常将风险厌恶系数取为 2～5（Cocco，2005；Michelangeli，2010）。综上，本文选取γ=2作为基准情形，选取γ=4作为替代情形，研究风险厌恶系数增加对结论的影响。

（二）效用贴现因子β和住房偏好系数θ

国外的研究中，通常将居民的效用贴现因子取为0.96（Yao，2005；Cocco，2005），而国内的学者通常将效用贴现因子取为0.99（陈学彬，2006；韩洁，2008）。因此，本文选取β=0.995=0.951作为基准情形。现实生活中，青年居民在决定消费和储蓄时，很难考虑到老年时的消费和生活（Cremer，2011）。我国年轻消费者也往往追求的是实现当前阶段的效用最大化，很少关注退休后的生活安排（余永定，2000；叶海云，2000），“短视”现象十分严重——居民在跨期决策时通常更注重当下的消费和效用。因此选取β=0.95=0.59作为替代情形，研究居民短视程度增加对于结论的影响。

本文借鉴韩洁（2008）文中设定，将居民的住房偏好系数θown选为0.55。为了更好地描述我国居民对于购房的看重，将租房偏好系数θown选为0.25。

（三）居民工资收入与无风险利率r

假设居民的工资收入随着工龄每年增加5%，即Wt-i，t+1：Wt-i，i=1.055=1.276，所以处于工作期的居民每期平均收入为2.73Wt，0，每年的平均收入为 2.73Wt，0÷5=0.546Wt，0。

假设剔除通货膨胀影响后每年的无风险利率为1%，按照复利计算方法，5年期无风险利率r=5.1%。

（四）房地产市场相关参数

根据我国房地产市场发展现状，本文假设每年的房屋租赁成本、住房维护成本与住房交易成本分别为房屋价值的2.5%、1%和10%，所以每期φrent=12.5%、φown=5%、ψown=10%。

我国城镇居民的人均居住面积约为30平方米，本文假设每个家庭由3人组成，因此居民在30岁将购买一套90平方米的住房，即H=Ht-11，2=Ht-11，3=…==Ht-11，11=90。

2015年我国商品住宅房的房价收入比为7.2①2016年4月，上海易居房地产研究院发布《全国30省房价收入比排行榜》。，即一套房屋的价值大约为居民年平均收入的7.2倍，按照本文中90平米房屋的假设，单位面积房价

另外分别选取房价收入比为8.64（7.2*120%）和5.76（7.2*80%）作为替代情形，研究房价上涨和下跌时对结论的影响。

我国目前出售的住房大多拥有70年产权，由于房屋价格中包含了地价，本文假设地价为房价的30%，房屋扣除土地价值后在70年内按照直线折旧法进行折旧，得到每年的折旧率约为1%，所以每期的房屋折旧率d=5×1%=5%。

（五）各期居民人口结构

根据国家统计局公布的2010年人口普查数据，可以得到从0岁开始直到100岁各年龄人数在总人数中所占比例pj（t）（j=0，1，…，100）。根据文中假设，人的一生可以生存12个时期（从20岁到79岁），因此可以标准化得到各期居民的人口比例，具体公式为文将其作为基准情形。另外，调整各期人口比例作为替代情形，使得退休后居民比例超过30%，研究重度老龄化对于结论的影响。

（六）贷款额度m

我国虽然已经在2015年开始以房养老的试点，但是市场还极不成熟，所得数据较少。根据美国Financial Freedom计划，老年人最多可以自留80%的房屋价值，仅拿出20%参与以房养老。实际中美国以房养老的额度通常不超过50%。因此，本文选取m=50%作为基准情形，选取m=30%和70%作为替代情形，研究贷款额度变动对于结论的影响。

五、模拟分析

各代居民通过资产配置来最大化一生福利。本文基于居民跨期决策模型进行仿真模拟，利用非线性规划求最优解的方法得到稳态时居民各期的非住房消费、住房消费和储蓄情况。通过比较未参与和参与以房养老时的稳态结果，分析以房养老对于居民个体福利和社会总体福利的影响。

（一）基准情形

本文先研究基准情形下参与以房养老的稳态结果，居民各期的非住房消费如图1所示。

图1 基准情形下居民各期的非住房消费比较

由图1可知，居民在前两期消费较低并且缓慢增长，这是因为居民初入职场工资水平较低，同时随着工龄增长，工资稳步提升，消费水平不断提高。从第3期开始，居民通过分期付款方式购买房屋，沉重的房贷压力使得居民在第3期的非住房消费明显下降，此后随着工资不断提高，房贷压力逐渐减轻，非住房消费不断增加。居民在第7期得到上一代居民的遗赠，在第9期选择是否参与以房养老。为了最大化福利，居民从第7期开始平滑自己的消费，消费水平从第7期至第12期大体保持一致。

对比未参与和参与以房养老的情形可以发现，居民在前4期的消费差别不明显，但是在第5、6期，未参与以房养老的稳态消费明显高于参与的情形，这是因为未参与的情形下居民可以在第7期得到更多的遗赠用于消费，因此居民在第5、6期对于未来的消费充满信心，减少储蓄而增加消费。而从第7期开始，参与以房养老的稳态消费要明显高于未参与的情形，这是因为参与的情形下居民在第9期可以得到住房反抵押贷款大幅增加消费，弥补了上一代遗赠较少对于消费的不利影响，于是居民从第7期开始便减少储蓄增加消费。

此外，基准情形下居民各期的储蓄额变动如图2所示。

图2 基准情形下居民各期的储蓄额比较

由图2可知，居民在前3期内储蓄额基本为零，这是因为居民工资较低，而消费、租房、分期付款购房等支出带来了沉重的负担，居民很难有大量储蓄。第4期至第6期，居民的工资虽然不断增长，但是由于遗赠的存在，居民对未来的消费充满信心而减少储蓄，两者共同作用下居民的储蓄额缓慢增长。进入第7期，居民得到上一代的遗赠，财富大量增加，使得储蓄相比之前大幅提升。进入第8期，居民的总资产进一步增加，但是消费变得理性、平稳，使得储蓄在第8期达到峰值。从第9期开始，居民失去工资收入，为了维持平稳的消费，开始消费之前积累的储蓄，因此储蓄不断减少。

对比未参与和参与以房养老的情形可以发现，居民在前6期内的储蓄差异不明显，但是在第7、8期，未参与以房养老的居民储蓄额要高于参与的居民，从第9期开始，参与以房养老的居民储蓄额要高于未参与的居民。这不难理解，未参与以房养老的居民在第7期可以得到更多的遗赠，参与以房养老的居民在第9期可以得到住房反抵押贷款。

基准情形下，居民的个体福利和社会总体福利如表1所示：

表1基准情形下的居民个体福利和社会总体福利

由表1可知：在基准情形下，参与以房养老使得居民个体福利减少1.7%，社会总体福利增加9.8%。这是因为：前文假设中个体福利包括消费效用和遗赠效用两部分，而社会总体福利的计算并未考虑个体的遗赠效用。参与以房养老得到住房反抵押贷款，为居民退休后的生活提供了重要的收入来源，可以减轻居民对于社会保障以及前期储蓄的依赖，提高居民的消费水平，增加消费效用，提高社会总体福利。但是参与以房养老意味着居民去世时的死亡遗赠减少，大幅降低遗赠效用，共同作用下使得居民的个体福利降低。同时，笔者逐渐降低遗赠效用在个体福利中的比重，发现参与以房养老使得居民个体福利由减少变为增加。

（二）短视情形

在替代情形下，居民的短视程度明显增加，稳态时居民各期的非住房消费如图3所示。

图3 短视情形下居民各期的非住房消费比较

由图3可知，短视情形下居民在前6期内的消费变动趋势与基准情形一致。从第7期开始，由于短视程度增加，居民的消费水平逐期下降。因此居民的消费在第7期达到峰值，并且远大于基准情形下同期的消费水平。也就是说，居民在第7期得到上一代的遗赠后更注重当下效用，选择在当期进行更多的消费，而不是平滑后期的消费。

对比未参与和参与以房养老的情形可以发现，居民在前6期内的非住房消费差异不明显，但是在第7期，未参与以房养老的稳态消费要高于参与的情形，从第8期开始，参与以房养老的稳态消费要高于未参与的情形。原因与前文类似，未参与以房养老的居民得到更多的遗赠，参与的居民得到反抵押贷款，在短视严重时都更注重当下的消费。

此外，短视情形下居民各期的储蓄额变动与基准情形基本相同，限于篇幅，本文不再列出。居民的个体福利和社会总体福利如表2所示。

表2 短视情形下的个体福利和社会总体福利

由表2可知：在短视情形下，参与以房养老使得居民个体福利增加4.95%，社会总体福利增加4.61%。这是因为参与以房养老可以提高居民退休之后的消费水平，增加消费效用，提高社会总体福利水平。同时居民的遗赠动机较弱，遗赠效用降低幅度较小，共同作用下使得居民的个体福利增加。

对比表2和表3，可以发现：无论是否参与以房养老，短视情形下居民的个体福利增加，社会总体福利降低。这主要是由于短视较为严重时，居民的消费储蓄结构不合理，虽然可以提高个体福利，但是却损害了社会总体福利。而参与以房养老，可以一定程度上调节这种不合理的结构。

（三）其他因素的影响

本文进一步研究了其他影响因素对于以房养老的影响。在其他替代情形下，居民各期非住房消费和储蓄的变动趋势与基准情形下基本一致。因此限于篇幅，本文不再详细列出图示，仅给出结果。

1.人口老龄化的影响

在现收现付的养老制度下，人口老龄化减少了居民退休后的养老金收入，增加了居民的养老压力，但是人口老龄化也增加了居民从上一代得到的遗赠，增加总资产。结果显示：在人口老龄化较为严重的替代情形下，参与以房养老使得居民个体福利减少，社会总体福利增加，同时随着老龄化越来越严重，以房养老对于社会福利的改善作用增强。相比于基准情形，无论是否参与以房养老，人口老龄化的加剧都导致居民个体福利减少，社会总体福利增加。

2.房价变化的影响

房价的波动对于以房养老的影响较大，房价上涨使得居民在年轻时面临的房贷压力加重，减少年轻时消费，但是也可以使居民得到价值更高的遗赠，增加中年及老年时消费，房价下跌时反之亦然。本文分别研究房价上涨和房价下跌对结论的影响。结果显示：房价上涨时，参与以房养老使得居民个体福利减少，社会总体福利增加。同时相比于基准情形，无论是否参与以房养老，房价上涨都导致个体福利和社会福利减少。房价下跌时，参与以房养老使得居民个体福利减少，社会总体福利增加。同时相比基准情形，无论是否参与以房养老，房价下跌都导致个体福利和社会总体福利增加。

3.风险偏好的影响

居民对风险越厌恶，意味着更倾向于稳妥的消费储蓄决策。结果显示：在风险厌恶程度较高的替代情形下，参与以房养老使得居民个体福利减少，社会总体福利增加。不过居民风险厌恶程度越高，以房养老对于社会福利的改善作用越弱。相比于基准情形，无论是否参与以房养老，风险厌恶程度的增加都导致居民个体福利和社会总体福利增加。

4.贷款额度的影响

贷款额度直接关系居民得到的遗赠以及自身去世时的遗赠，从而影响居民各期的消费储蓄决策。本文分别研究贷款额度提高和降低对结论的影响。结果显示：贷款额度提高时，参与以房养老使得居民个体福利减少，社会总体福利增加，与基准情形一致。而随着贷款额度逐渐降低，参与以房养老使得居民的个体福利由减少变为增加，社会总体福利一直保持增加。这是因为贷款额度较低时，参与以房养老使居民增加的消费效用要多于减少的遗赠效用，从而增加了居民的个体福利。

六、结论及建议

本文在生命周期框架下构建居民跨期优化决策模型，基于我国现阶段人口与经济数据，模拟分析参与“以房养老”对于居民个体福利和社会总体福利的改善作用，同时考察居民短视程度、风险偏好、人口老龄化和贷款额度对于结论的影响。结果表明：参与“以房养老”可以增加居民退休后的收入来源，减轻年轻时的养老负担，使得一生的消费更加平滑，从而有效增加社会总体福利，这一结论为“以房养老”提供理论依据。在居民遗赠动机较强时，参与“以房养老”使得遗赠的房产价值下降，大幅减少了居民的遗赠效用，因此无法增加居民的个体福利。但是当居民遗赠动机变弱、短视程度增强或者贷款额度降低时，参与“以房养老”可以有效调节居民的消费储蓄结构，使得增加的消费效用超过减少的遗赠效用，从而增加居民的个体福利。

基于上述结论，本文提出如下建议：

（一）大力提倡和扶持“以房养老”业务的发展。以房养老的推广和普及可以有效增加社会总体福利，减弱居民退休后对于养老保险的依赖，改善老年人的生活水平。但是“以房养老”在我国的发展并不顺利，市场还不完善，存在房屋产权、房价波动、手续费高昂等诸多问题。因此，政府应坚持“以房养老”在国内的试点工作，借鉴国内外的经验和教训，加大对市场供给方的扶持力度，控制居民的参与成本，引导“以房养老”健康持续发展。

（二）引导居民逐步转变养老观念，理性参与“以房养老”。参与“以房养老”可以减轻居民年轻时的养老负担，改善退休后的生活，解决养老保障不足的问题。随着我国老龄化日趋严重，政府应该注重宣传，引导居民逐步转变养老观念，接受现代新型养老方式，理性参与“以房养老”，客观看待房屋和遗赠的作用。

（三）规范“以房养老”业务的发展，积极开发符合我国国情的相关产品。“以房养老”需要保险公司、银行、房屋市场及其他中介机构的参与，因此需要一套明确的法律法规来规范市场行为，引导其健康稳定发展。此外，基于我国居民遗赠观念强、农村人数基数大的国情，应在借鉴国外经验的基础上，积极设计开发适应我国国情的“以房养老”产品，满足社会不同人群的不同养老需求。

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