城市土地储备制度对房地产市场的影响分析

时间：2024-04-25

于永泽

随着市场经济的不断发展，房地产市场得到了快速发展，同时近年来受政府宏观调控的影响，土地储备制度工作的开展使得房地产市场稳定性明显提升。借助土地储备机构针对各地土地开发进行管理，逐渐形成了比较稳定的作用机制，不仅可以实现对房地产市场的宏观调控，同时也可以对我国社会发展产生促进作用。

城市土地储备制度对房地产市场的影响

展现土地价值最大化

在城市土地供应模式中土地收购储备制度已经成为最为重要的特点之一，通过将出让与收购进行区分，以此来展现政府在土地供应中的主导性作用。借助收购、储备、交易机制等，在土地一级市场被政府所垄断以后，可以借助招标、拍卖等方式进行土地供应，而这也会造成经营性用地获取渠道更加单一化，价格涨幅度增加。究其原因就是一级市场被垄断以后，虽然在一定程度上遏制了腐败等问题，且通过拍卖等手段使得土地价格随之增加，另外政府借助价值杠杆完成市场调控，利用竞争机制使得土地只能被高价买走，虽然提高了土地利用效果与土地价值，但是从客观层面上来讲使得土地价格明显增加。

优化布局结构

在使用土地储备制度以前虽然进行城市规划已经得到了广泛的关注，但是从实际实施效果上来讲，却存在着一定的不足，甚至还表现出了土地利用分散、实际情况散乱等问题。但是对于房地产行业来讲，因其属于周期性相对较长的行业，引入如果没有做好前期计划工作，那么很容易造成房地产市场需要面临新的风险。但是在土地储备制度的使用下，使得储备中心完成土地收购、储备以及供给等，同时也可以根据城市中的规划要求开展建设工作，促进房地产事业的稳定发展。另外借助土地净地出让，在公建配套方面主要由政府统一开展，能够实现对城市功能布局的统一规划，从而将不同房地产项目进行整合，不仅优化了布局结构，同时也实现了功能上的互补，提高了综合效益。

杜绝违法交易

在使用土地储备制度以前，开发商主要是通过与原土地使用方达成一致即可，随后进入到相关管理部门中办理手续，从而获取土地。但是对于土地所具备的价值与实际用途来讲却难以接受考验。而借助土地招标、拍卖等方式不仅可以保障交际的公开性，同时也可以消除不利因素的干扰，实现公平竞争目标，保证市场规范性，避免出现违法违规等问题。如同拍卖商品一样，利用拍卖招标方式完成土地供应，能够确保竞争者处于同等位置上，而只有出价最高、条件最佳者才能获取中标权，从而展现了土地资产价值，确保土地利用的更加合理，提升了资产效益。

便于宏观调控

利用土地储备制度可以便于政府对土地一级市场的垄断，且对于储备机构来讲，运用征、购、换等方式可以实现土地集中，以直接存储、开发等方式进入到存储库中。随后即可按照供应计划完成出让、出租等。随着一级市场的不断垄断能够消除灰色一级市场问题，打造出良好的有形市场。随着城市土地储备制度的不断发展，不仅可以提高政府对一级市场的垄断能力，同时也可以保证掌握量的充足性，实现了对源头的有效控制，不仅完成了对房地产市场的宏观调控，同时也可以保障土地供应总量，发挥出主导作用。当发现市场出现异常现象时，应当及时采取有效措施，保证市场的平稳性。

城市土地储备制度建设中存在的问题

法律地位问题

在新时期发展下，政府为了更好地开展土地储备工作，陆续出台了相关的文件，但是在实际落实中却存在着法律法规不够完善等问题，难以对土地收购储备制度产生有效的约束作用。由于土地储备方面表现出了法律依据不足等问题，使得在实践工作中产生了许多问题。从具体表现上来讲，首先，土地储备制度下包含了层层委托代理关系，对土地制度机构、制度运作监督存在着一定的不足，很容易造成部分代理人出于经济利益等因素的考量而忽视评价等。其次，在一些地方中直接将土地运用到银行抵押贷款方面，使得土地变现能力随之降低，而为了避免出现地价波动风险，不仅采取了垄断措施，同时也出现了储备机构压低产出、哄抬地价获取利益等行为。由于行政划拨土地存在被挪用现象，使得房地产市场公平有序发展受到限制，一旦出现纠纷问题，很容易出现无法可依现象。最后，因法律监督与约束作用不足，使得土地收购、储备等过程中需要资金量相对较大，从而也就产生了贪污、腐败等问题。

市场垄断问题

部分城市在发展中虽然已经建立了土地储备制度，但是对于土地储备中心而言，却存在着完全垄断以及市场不足等问题，并未形成有效的发展模式。随着城市建设发展速度的不断提升，基础设施、公共设施建设量需求明显增加，这就需要增加充足的资金做好建造与改建等工作。但是在具体工作中，一方面是采取了以土地换资金的措施，通过提供部分土地，要求相关部门自行筹集资金建设，在完成土地出让以后即可回收资金。另一方面则是政府方以委托的方式针对市区国有存量土地进行回收与整理，制定了相应的供应计划，但是对于一级市场来讲，由于存在多头供应现象，使得政府调控土地供应总量工作开展受到限制，在一定程度上影响到了土地储备功能。

城市土地储备制度对房地产市场的促进措施

完善法律法规

土地储备制度作为调控土地市场的重要方式之一，能够确保土地价值的最大化，同时也可以实现优化房地产布局结构目标，避免出现违法土地交易等问题。因此在现阶段发展中就要从完善法律法规入手，确保在实行土地储备制度时能够做到有法可依。随着市场经济的不断发展，还要从加强土地储备制度立法，确保这一制度能够长期稳定的发展。首先通过制定出专属的法律制度，在规定收购对象、范围等基础上做好利益主体与分配方式区分工作。其次，应当确保法律法规的全面落实，在提升监督管理力度的基础上避免出现贪污、腐败等事件，保障土地储备工作的及时开展。政府作为法规的制定者与监督者，应当从完善法规框架出发，确保工作的全面进行。最后，針对其他参与主体行为进行规范，如房地产开发商、金融机构等应当及时做好监督与规范工作，确保其行为上的规范性，为我国城市土地市场发展提供支持。

强化垄断功能

只有不断提升政府对一级市场功能的垄断能力，才能提升对市场的规范力度。想要确保市场经济的快速发展，就要从展现政府干预作用入手，保障土地市场的顺利发展。开展干预工作的主要目的就是要保障土地效益的最大化，同时还需要确保居民、政府等的综合效益。因此在现阶段发展中应当从展现政府城市规划优势出发，做好开发行为干涉工作，确保所使用的开发手段能够满足房地产开发商的需求，保障居民、社会的利益。在完成统一征收与储备工作以后，可以借助招标、拍卖等方式进行土地供应。而对于相关单位来讲，不得随意更改土地用途，当需要转变用途时，应当在统一收购以后以不同方式确定新的使用者，解决多渠道、多源头供应土地问题。

延伸融资渠道

在土地收购与储备中资金与土地属于最为重要的基本要素，从土地收购与储备过程来讲，也可以将其看作是土地流转过程，同时也是资金循环的过程，由于土地储备中需要大量资金，所以不能过度依赖国家财政拨款与商业银行贷款，而是可以从多元化入手，打造出适合土地储备资金筹措的机制，以此来满足土地收购与储备要求。如可充分利用民间资金，以合作经营等方式进行融资等。另外，明确土地储备有着运作周期长、资金投入量大等特点，因此就要从完善资金筹措机制出发，转变原有的发展模式。借助增设土地基金，能够实现土地债券化发展目标，同时也可以加强社会资金的吸收，完成土地储备工作。只有找出适合的资金筹集渠道，才能打造出完善的自己支持体系，才能促进土地储备融资工作的全面开展。

控制数量与范围

建设土地储备制度其实就是政府为了更好地对土地市场進行管理所制定的制度，但是也首先应当要明确的是，在管理中严禁出现政府对土地市场的垄断而影响土地市场发展，需要从合理控制校对出发，在掌握土地储备数量的基础上明确房地产对土地的需求，找出二者之间的关系，在控制好储备范围的基础上实现数量控制目标。其次，对于部分土地价格稳定性不足的城市来讲，应当从完善土地交易市场出发，提供适合的交易平台，在避免出现资源浪费的基础上保证供应量上的合理性。因此在发展中需要从实际情况出发，做好土地储备数量控制工作，完善土地储备制度，制定出有针对性的措施。当土地储备量过多时很容易产生资源浪费等问题，所以就要从实际情况出发，掌握房地产对土地资源的时机需求，确保储备熟练控制的合理性。