浅谈商品房交付使用

摘要：近年来，商品房买卖双方成交后，延期交房或强制交房现象频频发生，损害了商品房消费者合法权益，违反了相关法律规定，引发信访和诉讼。厘清建筑工程交付使用、商品房交付使用、合同约定交房、延期交房、强制交房区别与联系及其产生的法律后果，维护消费者合法权益，促进开发企业认清潜在风险，科学合理确定商品房交付使用时间，减少交付使用中的不必要纷争。

关键词：商品房交付使用;延期交房;强制交房

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）10-0057-60 收稿日期：2021-08-16

作者简介：王大龙，河南省信阳市房地产市场管理处。

近年来，商品房买卖双方成交后，延期交付使用或强制交付使用现象频频发生，不仅损害了商品房买卖双方权益，违反了相关法律规定，还引发了不必要的信访和诉讼。

由于商品房买卖双方对于“商品房交付使用”的认知上存在一定误区，有人把建筑工程、商品房、合同约定交付使用混为一谈，包括行业内部分人员认知上也不够清淅。要厘清商品房交付使用，必须弄清楚建筑工程交付使用、商品房交付使用、合同约定交房、延期交房、强制交房区别与联系产生的法律后果，帮助消费者依法维护和主张合法权益，促进开发企业认清潜在风险，科学合理确定商品房交付使用时间，减少交付使用中的不必要纷争。

1 建筑工程交付使用

一是建筑工程竣工经验收合格，方可交付使用。这是建筑工程交付使用重要前提。《建筑法》第61条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

建筑工程作为资金投入量大、专业技术性强，适合长期使用且不易改变结构的特殊商品。政策法规上，国家有《建筑法》《建设工程勘察设计管理条例》《建设工程质量管理条例》《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》等重要法规，对建设行为进行全过程的监督管理。但是，建筑企业完工后生产的产品（商品）是否保质保量，各项经济技术指标是否达标，是否能够满足建设单位正常生产和生活需要，都必须经验收合格，才能交付建设单位使用。否则不得交付使用。

《建设工程质量管理条例》第16条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容;（二）有完整的技术档案和施工管理资料;（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程验收，指建筑行业内熟悉的“五大主体验收”，即建设、勘察、设计、施工、监理五方建设主体联合起来对建设工程进行的验收，分别签署的质量合格文件，证明建设工程经验收合格，取得《建设工程竣工验收报告》。建筑工程竣工经验收合格，方可交付使用。这是建设工程交付使用重要前提条件，只是商品房交付使用前提条件之一。

二是建筑工程经验收合格交付使用法律后果。建筑工程作为一种经验收合格的产品，实行质量保修制度。建设工程承包单位在向开发企业提交工程竣工验收报告时，应当同时出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。《建设工程质量管理条例》第40条规定了保修期，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。这些强制性规定，有效地保护了建设工程消费者的合法权益，也是对建设工程生产者应该承担保修责任进行了明确。

《商品房买卖合同》《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》对商品房交付使用后的保修范围、保修期限和保修责任等要求，也是对建筑工程质量保修制度的延续。其中，主要部位的质量问题还可能导致退房行为。

2 商品房交付使用

商品房销售分预售和现房销售两种情况，分别签订住建部和工商管理总局推荐的同一版本不同内容的“商品房买卖合同”（以下简称“合同”），由于购买时，商品房处于开发项目建设的不同阶段，二者有着不同交付使用前提条件，对商品房交付使用时间期限也有不一样的约定，这里就產生了“合同约定交付”概念，合同约定交付，指买卖双方作为平等民事主体，双方在“合同”里对商品房交付使用时间节点进行明确约定。

合同约定商品房交付使用时间节点，对买卖双方都非常重要，是双方关注的焦点，双方签订合同前都经过充分的考虑。比如，买方购买普通商品时，付款（或按揭）后，希望早日或在约定时间点得到属于自己的商品。这正如 “迟得不如早得，早得不如现得”。当然，“合同”约定交付时点只是写在纸上的计划而已。开发企业信守承诺，按时完工，可以在“合同”约定时间点完成交付。否则不能按时交付，那么就直接违反了《合同法》，要么双方进行协商，要么直接进入诉讼程序解决。

一是预售情形下商品房交付使用合同约定。《城市房地产开发经营管理条例》房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。《城市商品房预售管理办法》商品房预售应当符合下列条件：（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

商品房预售情形下的合同约定交付，也是以竣工交付为前提，只是开发企业要根据房地产项目已明确的工程开发进度施工，实际上，开发进度可能受外界多种因素影响，存在不确定性和不可控性。因此，在申请预售时，要充分考虑工程进度、资金链条、排除各类风险的理想状态下的工期，再合理确定交付时点，再书写在预售“合同”中，取得买受人当事人的认可，大致符合买方置业计划及入住预期，对合同双方均有约束力，具有法律效力。

二是现售情形下对商品房交付使用约定。《商品房销售管理办法》第7条规定：商品房现售，应当符合以下条件：（四）已通过竣工验收;（五）拆迁安置已经落实;（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;（七）物业管理方案已经落实。

商品房现售情况下，现售“合同”已经明确的交付使用时点和内容，比如通过竣工验收，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施基本具备交付使用条件和明确的交付日期，物业管理方案已经落实等。现售状况下，购房人可以看得见，摸得到，可以直接进入到开发项目工地进行现场直观体验，还可以查验相关基础设施配套事实和各类批准文件是否齐全，是否可以实现合同约定的预期入住目标等，有利于购房者及时辩识风险，选择更加慎重，也有利于对开发企业进行必要的监督。

三是商品房交付使用前提条件归纳。《城市房地产管理法》第27条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

商品房交付使用10个前提条件：（1）建设工程竣工经验收合格或综合验收合同;（2）拆迁安置已经落实;（3）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件;（4）物业管理方案已经落实;（5）建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门已备案;（6）测绘成果已通过房地产行政主管部门审核;（7）提供住宅质量保证书和住宅使用说明书;（8）房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日內，将需要由其提供办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门;（9）商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;（10）现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

3 商品房违规交付使用行为及法律后果

一是延期交房。开发企业不能按照“合同”约定时间节点进行商品房交付使用，可能是建设工程工期超出计划，或是没有通过某一工程验收，也可能拆迁安置不到位，或是合同纠纷陷入诉讼等，延期交房成为开发企业无可奈何之选择。总之，延期交房原因多样，结局是延期交房，开发企业必须承担违约责任，赔付购房人“合同”约定的违约金，甚至买方可以请求解除合同，如果逾期时间长，支付巨额的违约金，可能成为压垮开发企业的最后一根稻草。因此，开发企业在签订“合同”确定后续工期时，一定要充分考虑各种不确定风险，合理确定商品房交付使用时间。

二是强制交房。指商品房不具备交付使用前提条件，开发企业仍然强行把商品房交付给购房消费者的行为。开发企业利用自己在房地产市场中的优势地位，通过各种手段强行要求买受人接受这一结果，比如没有进行建设工程竣工验收、消防验收等，或是其他配套基础设施和公共设施不具备交付条件等，开发企业通过强制交房，努力在合同约定交付时点完成商品房交付使用，规避合同违约带来的可能赔付的违约金风险。

三是商品房违规交付使用法律后果。2020年12月29日，最高法发布了修改后的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），进一步明确对商品房违规交付行为的态度，否定房地产市场不法行为。首先，迟延交付，可以解除合同。《解释》第15条规定：根据《民法典》第563条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。其次，逾期仍不能办理不动产权证，卖方承担违约责任。《解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最后，合同约定办证期限届满一年后，可以请求解除合同和赔偿损失。《解释》第19条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定的办理不动产登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。