在中国推行MLS的主要障碍

作者简介：

廖俊平，中山大学岭南学院房地产咨询研究中心主任。

MLS（Multiple Listing Service）是笔者一直研究并极力推荐的平台和体系。笔者仅在本专栏就以MLS（以及与之配套的独权委托）为题发表过至少三篇文章，更在很多期专栏文章中提到MLS。近两年来，房地产经纪行业内人士以及相关主管政府部门对MLS越来越理解和认同，最近一段时间，更是不少的公司找上门希望和广州市房地产中介协会合作开发MLS，在这种情况下，笔者反倒多了一分谨慎，原因也很简单：经过这么多年推广和尝试，和业界各方谈过这么多，我对MLS在中国推行的主要障碍很清楚了，如果现在提出的方案不能在克服这个障碍上有行之有效的办法，就很难在实施MLS上有所突破。

MLS的核心是房地产经纪人之间的合作，通过这种合作促进房地产卖家和买家能以最快的速度达成匹配，同时还能确保房地产经纪人能够收到佣金。为了实现这一目标，首先需要所有参与的房地产经纪人都在市场积极寻找买家和卖家，并与之达成一对一委托（即所谓单边委托和独权委托，当然所有这些委托必须是真实的）。这里隐含了一个要求，就是买家和卖家都对房地产经纪人足够信任，愿意与之签订单边独权委托。而国内的现状恰好就在这一点上卡了壳，房地产经纪人和客户之间无法建立这样的信任关系，这里既有房地产经纪人一方的原因，也有客户一方的原因。而且更进一步，不光是经纪人和客户之间缺乏信任，经纪人和经纪人之间也缺乏信任和合作精神（举个小例子：笔者曾经组织过广州市一个区的经纪公司尝试进行类似MLS的合作，订的规则比较简单，一是要和客户签独权协议，二是要把通过独权协议拿到的房源24小时内向参与合作的经纪人同行公开。讨论规则的时候就有经纪公司提出：能不能把24小时改成72小时，啥意思？就是希望留出3天时间自己先卖，卖不掉再拿出来合作，这就已经失去了合作的基础，心里想的首先就不是合作。中国的房地产经纪行业发展到今天，在建立相互信任和合作精神方面始终没有大的改善。如果不实行某种强制性的制度变迁，没有实质性的举措来改变这一点，是很难在MLS推行上有所突破的。

最近有同行更是列举了目前中国推行MLS的12条障碍，在笔者看来，真正的障碍就出在信任上，其他问题都是由此衍生的。

现在有两个路径在朝实现MLS的方向走，一是公司内部的MLS，这实际上很早就已经在一些大公司实行了，现在一些特许经营品牌内部也在实行类似的制度。如果这些特许经营品牌能夠扩张到全行业，当然也就自然实现了全行业的MLS，但大家恰恰对这一点又很担心：这样岂不是就成了一家独大的垄断经营？

另一条路径是从一手房人手，最近几家公司一起搞了一个PMLS，即一手房的联卖。但我跟包括这几家公司自己的高层在内的业内行家探讨过，他们都认为：第一，这个和真正的MLS其实关系不大;第二，推行PMLS对将来推广MLS也不构成观念上和实操上的准备。所以看来沿着这条路径也很难到达真正的MLS。