规划图纸标注与房产面积预测绘应用分析

程启欢 张立松 姚钟惠

摘要：规划核准图所表达的信息虽是房产面积预测绘工作的计算依据，但不是做出合理处置方法的唯一标准。在实际工作中，必须结合建筑部位的不同建筑形式、不同性质才能做出相对合理的处理方法。结合相关案例，对规划图纸标注与房产面积预测绘应用进行分析。

关键词：规划功能标注;建筑形式;建筑性质;房产面积预测绘

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）01-0066-68 收稿日期：2020-12-10

房产面积预测绘的测算依据之一是规划行政主管部门核准的建筑施工图，由于目前GB/T17986.1-2000 《房产测量规范》中表述面积计算的方式是以建筑用途作为划分标准的，那么规划核准图上的信息表达就显得尤为重要，图纸信息主要分为两大类：由文字表达的用途标注类、由线性图例表达的建筑形式类。这些房产预测绘工作所赖以为据的规划图纸信息是否能够向房产预测绘工作者传递出明确的判断依据，又或是传递出的信息在结合了房产面积测算相关规定后是否会产生矛盾。

为了便于探讨，笔者结合实际工作中的案例加以分析。

1 规划标注管道井与设备间的判断

根据房产测绘共用建筑面积划分分摊遵循的原则：幢分摊共有部位、功能区分摊共有部位、层分摊共有部位三个级别;共有部位不同的建筑形式及功能，决定着该共有部位处于不同的分摊级别，共有面积分摊的结果自然是不一致的。

就管道井而言，该部位是建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道，服务范围类似于楼梯间，进行共有部位面积分摊时，按功能区分摊级别划分。而设备间则是在某一层面中安装各种设备的房间，在共有部位面积分摊时，按照其具体的设计功能，会做为层分摊级别或功能区分摊级别处理。

具体案例分析如下：一幢房屋地上一至二层为商业，三层以上为公寓，位于一二层商业专为三层以上公寓服务的核心筒范围内规划核准图中标注有若干个3至4平方米左右的“强电间”“弱电间”，此“强、弱电间”在三层以上核心筒内相同部位一直贯穿至顶层（见图1）。

虽规划标注为“强、弱电间”的设备间名称，但其设计的建筑形式与管道井完全相同，经与设计部门沟通，最终确认其实际功能为管道井。因此，该建筑部位属于功能区分摊级别的范围，若仅依据规划核准标注的设备间用途划分入层分摊级别有違实际建筑形式。

同时，《南京市房产面积测算规程》（以下简称《规程》）具有自身的特色，为了结合当地的实际情况，维护业主的权益，在《规程》中规定“只为某一功能区服务的楼梯间、电梯间、管道井等，其位于垂直穿越其他功能区的范围”属于不计入分摊面积的共有部位，那么前述的案例就更凸显出该建筑部位是属于功能区分摊级别亦或是层分摊级别的判断了。

2 规划标注的上空，应考虑其不同性质分别处理

一般而言，规划核准图上标注的上空符号的区域，在房产面积测绘中均属于不计算建筑面积的范围，但也有例外。结合案例分析：一幢住宅楼中设计有复式跃层的户型，在该复式跃层户型内设置的套内楼梯有L型、U型、旋转楼梯等多种布置情况，规划核准图复式上层层面在楼梯梯段围合的区域中表达“上空”符号（见图2）。

此“上空”符号与一般意义上的客厅“上空”是有区别的，不应简单按照规划核准图标注的“上空”做不计算面积处理，该处上空部位属于“梯井”，专业术语为楼梯洞口，是指上下跑楼梯扶手所形成的孔洞，主要功能为消防水管的传递不因消防人员跑动卡于其中，此处属于楼梯的组成部分。在计算此复式户型的套内面积时，该建筑部位虽规划核准图标注为“上空”，也应按照设计的建筑功能计算入该户套内面积中。

3 规划标注“前室”计算全面积或半面积的判断

“前室”是指设置在人流进入消防电梯、防烟楼梯间或者没有自然通风的封闭楼梯间之前的过渡空间，由于“前室”在消防设计上需具备内部设有机械排烟或自然排烟的设施。近年来，关于“前室”的建筑形式又出现了一种不封闭开敞结构，这样可利用外围护不封闭结构进行自然排烟。而对于规划核准图而言，标注统一使用的是“前室”。

在房产面积预测绘时，遇见此类开敞设计的“前室”，就需要结合其实际的建筑形式加以分析，从前述的设计要求中可以发现，“前室”的不封闭结构是基于消防设计的需要。因此，房产面积计算时不应按照封闭与否来判断全、半面积，应从该前室属于何种性质的建筑部位角度考虑问题，若处于房屋主体结构内，那么此“前室”是属于房屋建筑主体的一部分计算全面积，若是处于房屋主体结构外，那么该“前室”类似于阳台的建筑形式，属于房屋主体的附属部位，故应按照半面积计算处理。

结合以上三例的讨论分析，笔者认为，规划核准图所表达的信息虽是房产面积预测绘工作的计算依据，但不是做出合理处置方法的唯一标准。毕竟不同的行业采用的标准不同，房屋建筑设计注重的是房屋设计结构、功能;房产面积测绘注重的是产权权属的划分，大家所使用的专业语言看似类同，实则有所区别。从设计环境方面来看，随着经济建设的快速发展，当今的房屋功能性日趋多样化，由此产生的新建筑形式、新用途标注也会越来越多，通过已经出现的诸如“入户花园”“消防阳台”“共享空间”等也可深刻体会，且针对不断创新的用途标注，目前还没有一个规范化的管理。因此，房产预测绘工作就需要与时俱进地不断提升自身专业水平，了解关于房屋建筑设计、消防设计等相关专业知识，从而清楚判断实践中所面对的建筑部位究竟适用房产测绘技术规定中的哪些条款，从而做出合理的判断。毕竟房产预测绘工作的成果都将运用到不动产销售、抵押的依据，一个合规、合理的房产预测绘成果才能直面房屋购买者挑剔的目光。

作者简介：程启欢，南京市房地产市场交易管理中心。

张立松，南京巨鑫房地产测绘有限责任公司。

姚钟惠，南京市房地产市场交易管理中心。