社区更新新趋势：“渐进式更新”与“微更新”

仲量联行

摘要：加速推动社区更新改造，是城市存量挖潜、产业人口重构的重要抓手。提出老旧社区更新改造的六大主要矛盾及解决策略。认为社区更新，特别是城市中心区老旧社区的改造，是推动城市更新、焕发城市活力的核心着力点。

关键词：社区更新;渐进式更新;微更新

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）01-0078-79 收稿日期：2020-12-17

加速推动社区更新改造，是城市存量挖潜、产业人口重构的重要抓手，亦是唤醒我国城市活力的关键。在新一轮城市更新进程中，伴随产业回流和人口重构，社区将作为产业和人口的重要空间载体，也是串联城市不同功能模块的介质。社区更新，特别是城市中心区老旧社区的改造，是推动城市更新、焕发城市活力的核心着力点。

1 我国社区更新趋势

近年来，我国片区更新模式逐渐从“拆、改、留”转向“留、改、拆”，从“点状建筑更新”到“片区整体更新”进行转变。更新改造的目的不再是单纯满足人的幸福感，更重要的是引领需求，激活城市中心，提供全新的产业和功能载体。而传统的大规模房地产开发逻辑在老旧社区更新改造中不再普遍适用，“渐进式更新”和“微更新”成为关键趋势。

2 老旧社区更新改造的六大主要矛盾及解决策略

老旧社区更新改造是我国当前城市建设的一项重要内容，也是一项极其复杂的城市活动，但在更新改造过程中存在着六大主要矛盾，如图1所示。

第一，部分老旧社区在更新改造过程中未充分考虑其与周边城市功能的融合和衔接，缺乏顶层设计和区域统筹，引入的产业无法持续经营。社区更新改造需以区域融合发展作为思考前提，由政府完成顶层设计并制定战略目标，老旧社区改造需找准自身功能定位，引入合适的产业，融合更多现代化功能，将其重新纳入城市有机整体中，从根本上解决片区改造和城市功能统筹的矛盾。

第二，早期的社区更新几乎是在大规模的拆建模式中往复进行的，这使得城市社区的历史底蕴在一定程度上被覆盖，丧失了其独有的特色文化，出现“千城一面”的状况，文化延续与城市发展的矛盾逐渐显现。白皮书指出，“尊重历史，唤醒记忆，融入当下”是老旧社区更新改造的首要出发点，在充分考虑改造后引入的新功能新业态与历史文化、历史建筑融合的同时，政府也需要制定相关法律条款，保护历史建筑和尊重历史文化特色。

第三，老旧社区建设初期采取的高密度建设方式以及后期不完善的社区管理措施，也激化了社区内居民多样性需求与外环境空间不足的矛盾。在社区微更新过程中，一方面应进行社区内部资源挖潜，另一方面可联合周边社区进行空间共享，从平面、空间、时间等多维度发挥社区价值，以满足居民更高的居住需求。

第四，老旧社区改造面临的另一重大难题是改造资金的来源。改造资金主要源于政府财政拨款和补助，而这有限的资金大多用于对建筑本体结构的改造，对社区外环境品质提升有限。要从根源上解决有限的资金来源与改造成效的矛盾，需要丰富资金来源渠道，建议考虑如PPP公私合作模式、收益期权定向出售等路径，以保障社区更新改造长效进行。

第五，除面临有限的资金来源，社区更新改造盈利模式单一和持续运营的矛盾也阻碍了社区的良性运营。社区在收取物业管理费的传统盈利模式基础上，可引入更多合作方，拓展盈利渠道，如后续物业管理、便民设施付费;改造现有公共空间，引入商业服务等收取租金;引入智慧社区，提供线上增值服务等，以支持社区的持续运营。

第六，随着社区发展的复杂化，未来社区治理的参与主体将更加多元化，因各方利益诉求不尽相同，不同参与方利益之间的矛盾会长期存在。因此，在制定社区更新改造方案的过程中，需要平衡各方利益，形成完善的分工体系并构建一体化工作流程，各司其职并积极反馈，以保证社区更新改造工作高效推进，使社区微更新效果得以最大化实施落地。

3 政策支持創新为社区更新保驾护航

社区更新可以从财政政策、改造制度、空间政策和用地政策方面寻求长效的政策支持创新，为社区微更新全过程提供支持，解决资金筹措、空间利用、治理模式和运营管理的政策保障问题。理想社区包括邻里空间、商业配套、健康服务、教育服务、公共空间及运营机制六大维度评价指标，如图2所示。

如何运用存量运营思维，通过优化流程、明确分工、创新模式、政策支持等措施对社区功能进行全面提升，构建空间丰富、管理智能、资金多元、配套齐全的理想社区，是业内未来发展必须思考的重要问题之一。