如何实现房地登记与土地等管理工作有效衔接（一）

刘远春+刘正源+符燕洁

房地登记整合中不仅要按照国家要求实现机构、政策、证书、系统的“四统一”，同时由于房地登记既是相关征转、收购整理土地和规划等管理的起点和基础，同时又要根据相关管理的结果进行记载和公示，与各项管理有着千丝万缕的联系，如果处理不好，一方面前期各项管理积累下的矛盾都会在登记环节集中体现，影响登记的效率，另一方面如果权属不清晰，也影响其他管理工作的开展。如何实现登记与其他管理的有效衔接，使整个管理链条更加顺畅高效，也是房地登记整合中的难点问题。为了规范管理，提高效率，天津市陆续下发了《天津市房地产登记规范》《天津市不动产登记规范》等相关文件，以厘清房地登记与其他管理的边界。

一、如何实现与土地供应管理有效衔接

房地登记整合之初，发现部分用地单位在已签订土地出让合同、缴纳土地出让金或取得划拨批准文件后，在办理土地登记时存在以下问题：一是已供应的土地与原权属登记信息冲突。例如，出让土地后，虽然原来的土地权利已注销，但房屋的权属还未注销，为原房屋所有权人，而供地后的土地使用人无法协调其办理注销登记，需要再付出部分补偿费用，而现土地使用人认为其通过“招拍挂”方式取得土地，已缴纳出让金，不应该对原房屋所有权人补偿；或者原权利人的抵押权还未注销，需要偿还贷款后才能办理登记。又如土地使用权取得者提出土地登记申请后，登记机构在审核中发现部分供应土地中还有集体土地；或者按照登记的规定，应履行四邻指界的手续，但是有的邻宗地指界人不给补偿不配合指界。以上种种原因导致企业取得土地后无法办理土地登记手续，影响其后续的抵押及建设效率，也影响政府声誉。造成上述问题的原因是在土地供应时没有核查清楚房、地权属情况，房、地机构分设，管地不管房，管供不管登。二是土地供应的范围与用途与土地登记的范围与用途因依据不同，在转换中容易出现偏差。土地供应时，范围和用途依据的是规划部门的选址文件，而规划部门采用的是地方坐标系统，依据的用途分类是按照《天津市城市用地分类标准》和《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），而土地登记时采用大地坐标系统，登记的用途依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）。坐标转换中会产生面积误差，用途转换中会影响土地价值，二者都会带来登记时的客体与供应时客体不一致问题，对缴纳的土地出让金产生影响。

为了规范土地供应和登记管理，确保土地供应权属清晰，保护土地使用权取得者的合法权益，避免纠纷，维护土地供应的严肃性和权威性，我局建立了以下制度：一是凭证供地，即在土地供应前为收购整理单位或人民政府办理土地登记。在原来房、地权属已注销或抵押、查封均已处理完毕，且完成四邻指界的情况下，为收购单位或人民政府办理土地供应前的登记。同时在这个环节或批准文件中也实现了坐标转换，确保权属清晰无争议之后，再实施供地，企业单位取得土地后，即可凭出让合同、出让金缴纳证明等办理供应后土地首次登记，不再履行直接手续。自该制度实施以来，没有发生土地供应后建设单位拿不到建设用地使用权产权证的问题。二是从供地环节实现规划用途与土地用途的转换。根据住建部《城市用地分类与规划建设用地标准》和国土部《土地利用现状分类》，我局与规划部门结合天津实际情况于2010年联合制定了《关于印发〈“城市用地分类与规划建设用地标准”与“土地利用现状分类”对照表〉和〈“土地利用现状分类”与“城市用地分类与规划建设用地标准”对照表〉的通知》，该文件制定后主要解决了历史上规划的批准用途与现在办理土地登记时的转换。新供地的项目出现上述问题后，我们与供地部门沟通，建议在供地时，在“招拍挂”中进行衔接、转换，按照上述对照表明确土地用途，并在相应的挂牌文件、出让合同及相关批准文件中予以明确，作为办理土地登记的依据，实现两个环节管理的一致性，使企业在购买环节取得土地环节就明确知晓土地的用途，与其付出的出让金或补偿款相一致。同时也进一步规范了管理，避免登记人员不当利用自由裁量权，保证了土地使用权取得者顺利办理登记手续。

二、如何实现与已登记房地产补办土地有偿使用手续有效衔接

除了因新建项目供应土地外，历史上大量原以划拨方式取得国有土地使用权的单位厂房、宿舍等房屋需要转让、办理转移登记。按照原国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”和第十六条“土地使用者应当……向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金”的规定，须由原土地使用者补办土地出让手续并交付土地出让金后方可办理登记。统一登记后转让双方按新的规定办理；统一登记前存在大量的只办理房屋登记未办理土地登记的现象，转让方无法找到，而受让方愿意补办出让手续，但又不符合上述规定，同时也存在历史上因房、地登记机构分设，房地坐落、用途、范围、房屋状况等其他信息不一致的情形。

为了实现登记部门与土地交易部门有序衔接，同时保证国有土地政府收益不流失、顺畅房地权利人办理登记程序，天津市制定了《关于划拨土地房地产现状补办土地有偿使用手续有关问题的通知》（津国土房籍〔2006〕1330号），明确规定：一是房地信息不一致的，由登记部门先行为现在的权利人办理登记手续，在此过程中，实现权利人、范围、房屋状况等一致，然后土地出让部门根据统一登记以后的信息（包括房屋、坐落等信息）由现在的权利人申请补办土地出让手续，就避免了由受让方补办不符合规定的问题，也统一了补办的信息。二是从程序上既要让申请人少往返，同时又要为土地交易部门把好关。受让人在登记部门申请统一登记后。为了给土地交易部门把关，防止受让人取得证书后不再办理出让手续，两个部门建立了内部联系机制，由登记部门先不发证，而是为权利人打印登记簿（土地使用权类型记载为“划拨”）和相关附图，凭此到出让部门补办土地出让手续，缴纳土地出让金，再凭出让合同和出让金缴纳凭证到登记部门申请将“划拨”土地转为“出让”，之后正式取得了产权证书，最大限度地减少了当事人在登记部门和土地交易部门的往返次数，程序既严密又简化。改变了整合之初，当事人往返于两个部门之间，登记部门要求当事人先办出让手续后再登记，土地交易部门想办出让又不符合规定、相互推诿的局面，实现了登记与补办出让手续的顺畅衔接，解决了整合中的难点问题。