房价收入比问题与房地产长效机制建设的分析

王锋

近日，国内某市场研究机构发布了2016年前三季度《全国45个大中城市房价泡沫研究报告》。该文以房价收入比这个国际通行的指标为依据，认为全国有40个城市存在泡沫，且深圳泡沫最大。从国际惯例看，房价收入比指标确实是一个通过测度房价与居民收入水平差异，来检验居民购房能力，进而测度房地产泡沫的重要指标。但是，房价收入比并不是衡量楼市健康程度的唯一指标。衡量上述情况的指标还有租金收入比、可支付住房比重、经济增长和居民收入增长速度等综合指标。只有全面、深度分析经济社会发展的各个因素，才能对房价收入比指标有个客观看待，才能找到控制房价收入比过高和过快增长的办法，进而抑制房价泡沫，更好地解决城市居民的住房问题。

一、较高的房价收入比，是全球经济快速增长、人口快速流入的大城市的客观现象，应当理性看待

从国际货币基金组织《2016年中期全球房价观察报告》看，全球有20多个城市房价收入比高居20倍以上，其中排在前十位的有深圳、孟买、河内、香港、北京、上海、伦敦、基辅、广州、东京，亚洲人口密度较大的新加坡也高居全球第18位。这些城市中，一些城市如深圳、河内、北京、上海作为新兴经济体，近年来经济增长较快、人口快速流入，逐渐成为全球新的超大城市，城市刚性住房需求与投资投机需求同时快速增长，进而导致短期房价收入比快速增长。另外一些城市如香港、伦敦、东京、新加坡，则因经济发展势头良好，城市人地矛盾突出，楼市供求关系长期紧张，尽管其经济泡沫并不严重，但因房价长期居高不下，进而导致房价与普通居民家庭收入长期偏离，房价收入比长期处于高位。

由此可见，作为经济快速增长、人口快速流入的深圳、河内等新兴城市，房价收入比的快速增长一定程度上具有短期性和必然性。随着这些城市经济的持续增长，城市居民的收入水平会逐渐提高，房价收入比是可以控制住的。但是，这些城市也应当注意解决好住房供求关系问题；特别是在人多地少、土地资源紧缺背景下，如不能解决好普通居民家庭的住房问题，房地产问题就有可能从一个经济问题进而演化成社会问题。当然，我们也不必担心房价收入比的长期过大。比如新加坡，尽管房价收入比也比较高，但由于都拥有规模巨大的可支付住房，虽然房价与居民收入偏离较大，但经济和社会仍比较稳定，并未产生较严重的社会问题。

二、我国大城市房地产调控的加强，有利于抑制房价收入比的上升，有利于抑制资产泡沫

今年以来，我国大城市出现了房地产市场发展热潮，楼市短期供求关系出现扭曲，房价过快上涨。从今年前10个月情况看，全国一线和二线城市商品住房销售量同比分别增长27%和56%，销售均价同比分别增长23%和14%，直接导致大城市房价收入比过快上升。从前述国内研究机构的报告看，全国有40个城市房价收入比较高，深圳、上海、北京等大城市更高，楼市泡沫比较严重。在此背景下，深圳等全国16个热点城市开展了新一轮调控，以抑制房价的过快上涨，抑制资产泡沫。

从各地楼市调控后的表现看，新一轮调控取得明显效果。从我中心监测到的16个热点城市10月份新建商品住房销售情况看，济南、郑州、合肥、苏州成交量环比下降40%-60%，南京、无锡、北京、天津、厦门环比下降20%-40%，杭州、上海环比下降10%-20%；此外，热点城市房价也出现明显下降，深圳、福州、合肥下降最大，降幅为10%-16%，郑州、南京、济南、无锡次之为6%左右，武汉、上海、苏州、厦门在2%左右，北京、天津、杭州、成都下降1%以内。

综合判断，随着热点城市调控的加强，今年四季度至明年，全国房地产市场将进入新一轮调整期。在调控政策的作用下，热点城市投资投机需求将得到遏制，房价上涨将得到抑制；而随着这些城市经济持续增长，居民收入将进一步上升，房价收入比将有望回落，楼市泡沫也将得到有效控制。

三、立足于解决普通居民家庭住房困难，从长效机制促进房地产市场健康发展

过去10多年来，为稳定房地产市场发展、解决大城市住房问题，中央和各地从实际出发，先后出台了多项房地产调控政策。这些政策，尽管也涉及到房地产发展的基本问题——住房供应体系问题，但多数仍从需求端入手，着眼于短期房价和市场稳定，对从长效机制上促进市场健康发展仍不系统。从目前各地实践看，从供给端发力，构建以供给端为主、需求端为辅，供给和需求同步发力的长效机制，是实现我国房地产市场长效健康发展的基本保障。

通过上述分析，对房价收入比问题，不能仅仅停留在表面数据的高低，而应当更深入地分析在房价、收入背后的经济社会问题，并提出更好的解决办法。以新加坡为例，新加坡的商品房价格比深圳高，单套价格折合人民币约600万元。但是，新加坡有占全部住房总量80%以上的公共组屋（价格约为商品房价格的20%），还有一部分解决“夹心层”的执行公管公寓（价格约为商品房价格的70%），大多数城市居民的住房问题得到较好解决，并有效抑制了商品房价格的过快上涨和楼市泡沫的扩大。

结合新一轮城镇化人口、资金、技术加快向大城市流入，大城市房价容易波动、资产泡沫容易扩大等现象，当前和今后，我国大城市一方面要高度关注楼市泡沫、持续加强房地产市场调控；另一方面要着手开展房地产长效机制建设，促进住房和房地产问题的长效解决。对深圳等国内大城市长效机制建设，我们提出以下思路：加快深化大城市住房制度改革，加快多层次住房供应体系建立，积极探索保持房地产市场健康发展的措施，加快建立“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的房地产长效发展机制。

一是深化住房制度改革。以深圳为例，近年来深圳在深化住房制度改革方面主要从以下两个方面入手：

首先是创新基本住房保障制度。依据2007年国务院24号文精神，深圳在充分调研的基础上，以实事求是的态度大胆创新，在国家提出的廉租房和经适房基础上，率先建立公共租赁住房制度，将城市常住人口中的其他低收入家庭纳入住房保障。截至目前，深圳通过实物配租和货币补贴两种方式，对符合条件的低收入家庭连续实施应保尽保，较好地解决了低收入家庭的住房困难。

其次是建立人才安居住房制度。随着产业结构的优化升级，近年来大量人才进入深圳；由于房价较高，近年来深圳人才等“夹心层”群体也出现了住房困难，解决人才安居问题已非常迫切。通过实践和创新，深圳自2010年以来出台了系列人才安居政策，通过明确人才认定标准、住房标准、建设模式和分配模式，通过限定人才住房购租价格不超过同地段、同品质商品房的一定比例，按照“中端有支持”的原则，建立和完善解决人才等“夹心层”群体住房问题的新型公共住房制度。未来，深圳还将按照国家“共有产权”住房试点要求，在现有人才住房制度基础上，继续深化住房制度的改革，从建设、用地、开发、销售、管理等方面完善人才住房制度，探索公共住房或可支付住房发展模式，使广大人才等“夹心层”群体共享改革开放的成果，进一步增强经济社会发展的凝聚力。

二是加快建立多层次住房供应体系。近年来深圳在建立多层次住房供应体系方面主要从以下几方面入手：

首先是多渠道增加住房用地供应。通过加快特区外发展、实施“东进战略”、实施深莞惠和“3+2”城市一体化发展，通过提高居住用地开发强度、加大城市更新、加强土地整备，通过加快违法建筑处置、加快闲置土地和用房的处理，深圳多渠道增加住房用地供应，解决住房供求关系紧张的问题。此外，多渠道筹集、建设人才住房和保障性住房，未来5年，深圳新供应居住用地不少于60%要用于建设人才保障房，利用房地产开发项目、公共设施、城市更新、产业园区配建人才保障房，利用旧工业区规划调整、企业自有用地建设人才保障房，利用存量住房、违法建筑筹集人才保障房。在深圳土地资源紧张的背景下，深圳通过存量土地的挖掘和都市圈一体化的发展，将有利于增加住房供应，有利于稳定住房价格，并为多层次住房供应体系的建设打下坚实基础。

其次是调整住房供应结构。按照“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的长效机制要求，未来深圳住房供应结构的调整是在“人多地少”、住房供应紧张以及房价较高背景下解决居民住房问题的重要手段。“十二五”期间，深圳累计供应保障性住房11万多套，供应量是“十一五”的10倍；“十三五”期间，深圳还将建设40万套人才和保障性住房，人才和保障性住房规划供应总量占规划期全部住房供应总量的53%，远远高于“十一五”期间的20%和“十二五”期间的40%。此外，深圳专司人才住房建设和运营的人才安居集团已经成立，未来政府总投资将达到1000亿元，若加上企业融资，将大大加快深圳市住房结构的调整，并在高房价背景下有效解决广大普通居民家庭的住房问题。

通过以上住房供应结构的调整，通过“十三五”乃至更长时期的努力，深圳将逐步建立适应不同收入层次的多元化、多层次的住房供应体系。住房供应结构将出现明显的调整，商品房供应不超过总量的30%，人才住房供应达到总量的50%，保障房供应占总量的20%。

最后是培育和发展住房租赁市场。鉴于深圳人口结构倒挂、人口流动性大、住房销售价格高等现象，考虑到深圳80%以上的实际人口租房居住的现实，今后深圳应当大力培育并规范住房租赁市场，尤其是在房价和租金差距较大、租赁市场供应充足、住房租金仍比较平稳条件下，要管控好租金、规范好市场、加大租赁住房供应。目前，深圳市已将发展住房租赁市场、构建“购租并举”的住房消费模式列入了“十三五”住房建设规划；同时积极落实国家有关要求，起草了培育和发展住房租赁市场的实施意见；此外还将通过新出让特定用地开展规模化租赁、鼓励企业筹集房源规模化租赁，多途径发展住房租赁市场。

三是积极探索保持房地产市场稳定健康发展的措施。结合各地实际，热点大城市要加快建立常态化的市场调控机制，促进住房市场回归居住功能：

一是实施精准的差别化信贷政策，严格执行“保护刚需、支持改需、抑制投机”的差别化信贷政策，合理制定不同时期、不同需求对象的首付比例，严厉打击各种违法违规行为，防止利用资金杠杆炒作楼市。二是实施住房限购政策，热点城市要用好、用足住房限购政策，实现楼市长期稳定发展。三是加强住房价格管理，加强对开发项目的定价指导，加强已批项目的销售管理，防止企业随意涨价、扰乱预期。四是对热点城市征收房产税，鉴于房地产总体税制改革尚需时日，可借鉴香港经验，利用现有税收政策，对热点城市征收房产税，抑制市场投机。五是加快大城市土地功能的调整，目前北京、广州、深圳服务业对GDP的贡献率在70%-90%，但工业用地占比仍高达22%、32%和36%，远高于纽约（3.9%）、东京（5.1%），三城市住宅用地为28%、29%和26%，远低于纽约（44%）、东京（73%），因此适应产业升级要求，应加快土地功能的调整，增加大城市居住和公共服务设施用地供应。六是构建完善的房地产金融体系，建议国家加快建立常态化的资金监管手段，严厉打击资金非法和违规流入房地产市场；按照“一城一策”的原则，给予地方调整首付比例和利率的权限；探索政策性住房金融体系，加大对“夹心层”、中低收入人群的购房支持。

应当注意的是，我国大城市房地产发展长效机制并非一朝一夕可以建立，长期保持房地产市场稳定健康发展还需要很多基础工作要做。对于长效机制的建立，必须树立坚定不移、持之以恒的信念，必须按照深入研究住房建设的规律性问题和加强政策顶层设计的要求去探索实施。只有这样，房地产发展的长效机制，才能既巩固原有成果，又实现政策创新；既体现政府量力而行，又体现政府尽力而为；既发挥市场的决定作用，又体现政府的重要作用，进而促进我国房地产市场持续稳定健康发展。