政策微妙变化，二线城市楼市繁荣能否持续

李宇嘉

近期，楼市政策出现了微妙的变化，针对二线城市房价上涨、地市“高烧不退”，管理层相继喊话，明确表达了防范房地产泡沫风险、杜绝通过加杠杆“去库存”、遏制地方政府“炒地”等政策信号，而4月和5月信贷投放也大幅紧缩，意味着前期楼市持续上攻的货币“弹药”似乎也开始收紧了。同时，重点城市也开始控制地价和房价上涨。进入5月，作为楼市上涨的“新标杆”，此前热力四射、屡创新高的二线城市楼市，成交量明显回落。那么，二线楼市未来将如何走呢？

一、交易火爆势头放缓，库存去化效果弱化

楼市“板块轮动”似乎开始扭转了。进入5月，此前异常火爆、3月和4月连续创单月历史成交新高的二线城市楼市，继续上攻的势头显得有些动力不足。同时，2015年楼市“国之标杆”的一线城市，经过1-4月份的“横盘”后，5月份有重整山河的迹象。根据中国指数研究院的数据统计，5月份，29个典型城市新建商品住房成交面积1929万平方米。其中，一线城市新房成交372万平方米，环比上升3.0%。1-5月份，一线新房累计成交1972万平方米，同比上升10.2%。

5月份，25个代表性二线城市新房成交1557万平方米，环比下降13.2%，这是典型二线楼市今年以来第一次出现成交下滑的情况；1-5月份，二线新房累计成交7590万平方米，同比增长53.6%。作为楼市成交主力的二线城市，其销售面积占全国楼市1/3-1/2，销售上攻势头减弱，必然导致库存攀升。中国指数研究院的数据，虽然管南京、合肥、厦门、杭州等热点二线楼市依旧火爆，待售库存环比下降5%-15%之间，但二线城市整体的成交量在放缓，有11个二线楼市的库存在攀升。

二、土地市场“高烧不退”，房价涨幅明显扩大

5月份，尽管楼市成交有所回落，但热点开始转向土地市场。5月25日，中原地产报告显示，2016年1月-5月23日，内地一共出现152宗地王，远高于2015年全年的95宗，其中南京、苏州、合肥等二线城市成为今年地王出现最多的区域。毫无疑问，2016年将是史上最火爆的“地王年”。而且，二线城市首次成为地王的绝对主导。上述报告称，今年全国总价最高的50宗土地交易中，二线城市占比达72%，仅南京就出现13宗，而一线城市合计仅有14宗。同时，土地市场“高烧不退”的局面，已开始从长三角热点城市向内地二线城市（武汉、天津、海口、太原等）蔓延。

地王必然推高房价，这预示着新一轮房价上涨板上钉钉。5月18日发布的70个大中城市房价数据，已经嗅到了房价全面上涨的气息。4月份，一二三线城市房价首次出现全面上涨。70城房价环比涨幅从3月的0.85%扩大至4月的1.03%，超过2013年上半年的环比涨幅峰值。其中，一线涨幅由3月的3.3%降至2.6%，结束连续5个月上涨的态势；二线城市房价涨幅扩大0.24个百分点至1.2%，创2011年以来最大涨幅，合肥、厦门和南京以4%-5%的幅度领涨全国。

6月1日发布的百城住宅价格指数显示，5月百城住宅价格环比上涨1.7%，同比上涨10.34%，这是连续10个月同环比“双涨”。而且，涨幅TOP10的城市全部为二线城市，依次为厦门、合肥、无锡、南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌和珠海。毫无意味，二线城市已是房价上涨的“主角”，这10个城市房价涨幅超过或接近3%，其中，合肥、厦门房价涨幅接近6%。业内预测，如此下去，这两个城市今年房价上涨或将达到30%-40%，成为2016年楼市“国之标杆”。

三、管理层频繁喊话，楼市政策“风向”或变

楼市政策正在发生微妙变化。5月9日，人民日报头版刊文，针对今年以来，楼市过度加杠杆、房价屡创新高、二线城市土地市场火热、投机炒作泛滥等问题，提出要关注房价过快上涨、高杠杆和泡沫风险。特别提出，“要杜绝通过宽松货币加码来加快经济增长、做大分母降杠杆是幻想”。结合4月新增人民币贷款和社会融资比3月分别下降60%和68%，M2增速降至12.8%，为2015年6月份以来首次低于13%，或意味着，此前配合“去库存”而实施的宽松的货币政策开始收紧。

5月20日，中央深改组第24次会议上，管理层提出，“现阶段推出的短期调控手段，也要注意同改革目标一致起来，推动形成完善的体制机制”。这意味着，在“三期叠加”的背景下，出台短期激励措施是必要的，但必须要厘清其与“供给侧”改革的关系。这将成为未来一段时间内，宏观调控和房地产市场管理的顶层设计。对楼市而言，去库存要与新型城镇化全方位结合起来，既要刺激住房需求以稳定投资和经济增长，也要同步推进户籍、土地和财税等新型城镇化改革。

5月24日，新华社发表题为《楼市不能加杠杆去库存，不宜搞大刺激》的文章，针对近期重点城市地市“高烧不退”、房价快速上涨，土地财政依赖有复归迹象，强调“必须遏制地方政府‘炒地、投机资本‘炒房之风”；去库存不能找“接盘侠”，不能靠“打鸡血”一蹴而就。同一天，人民日报文章指出，有的省份房地产市场“去库存”力度不小，但放大成交量的同时也推高了价格，堆积起来的信贷泡沫更违背了“去杠杆”目标。要遵循中央深改组第24次会议提出的“短期调控与改革目标结合”的指示。以改革的方式“去库存”，就是要让商品房回归商品、而非投资品的属性，让农民工跨越户籍的门槛，进城安居乐业，推进新型城镇化。

6月2日，针对近期二线楼市房价高涨、地王此起彼伏，人民日报发表文章称，树不能长到天上，房价也一样，高杠杆必然带来高风险。对那些高风险行为必须加以禁止，必须遏制“炒房”“炒地”之风。杠杆过大、房价飙升将带来一系列风险，比如导致债务上升，信用违约风险增加；城市继续分化，各类开发性资金加速向热点城市集聚，三四线城市房地产市场进一步萧条，更对其他实体产业形成挤压。事实上， 房价快速上涨，并不是房地产去库存的初衷，去库存是要通过鼓励开发商降价，而不是鼓励开发商争当“地王”。2015年中央经济工作会议明确提出，化解房地产库存的举措之一，就是要鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格。

四、二线楼市“被打压”的案例会增加

今年以来，政策和货币环境对二线楼市最为眷顾。首先，经过1年多的快速回升，一线楼市房价创新高，已到了高处不胜寒的地步。今年3月底的沪深楼市新政，开启了一线城市连续回升15个月之后的调整，需求开始向三大都市圈内的二三线城市转移。其次，重点二线城市在需求基础、人口产业集聚上的安全边际较高，受“降成本”“去库存”政策激励的利好最多。最后，“去产能”加快推进，以工业为主的二线城市受影响较大，包括南京、苏州和天津等二线城市在内，工业增加值、国企利润的增速降至个位数、甚至零增长，地方政府希望楼市缓冲经济下滑。

因此，即便在4月之前，部分二三线城市（如苏州、南京、东莞、惠州）出台了一些限制性措施，如苏州、南京制定房价涨幅限制，但政策偏软，扶持楼市是二线城市楼市管理的主基调。近期，随着国家对于楼市态度的变化，楼市“供给侧”改革重心上升，住建部开始密集“约谈”热点二线城市政府，并开始制定新一轮控制方案，二线城市控制房价地价的措施在增加，如苏州限制地价上涨的“熔断”政策、南京“限地价、竞保障房配建”，并跟随苏州发布“土地限价”的政策；合肥市房管部门表态，随时将采取住房限购、限贷和限价等措施。同时，对于可能诞生地王的地块，采取“配建、自持”等控制措施。因此，预计未来二线城市调控案例会越来越多。

五、二线城市地位上升，楼市上攻趋势不改

首先，管理层认为，二线城市库存压力较大。新华社5月24日的文章指出，楼市区域性和结构分化依然是主要问题。1-4月，重点城市商品房销售面积增速比非重点城市高10个百分点。4月末，重点城市商品房待售面积2.7亿平方米，比3月末减少600万平方米，比去年末减少397万平方米；非重点城市待售面积4.6亿平方米，比3月末减少226万平方米，但比去年末增加1233万平方米，去库存压力仍大。因此，去库存仍旧是二线城市的主基调，打压性政策不会山雨欲来。

其次，2012年以来，二线城市楼市体量大、整体稳定，房价水平一直在4000-7000元之间，并不像一线城市一样快速上涨。而且，在国家城市群布局战略上，二线城市占有重要地位，产业和人口集聚潜力较大。无论从“稳增长”的需求侧角度，还是从新型城镇化的供给侧角度，二线城市都占有重要的地位。因此，在去库存与新型城镇化同步推进的过程中，二线城市将成为主角。因此，未来除了少数楼市将实施限制性措施外，整体二线楼市依旧在政策的眷顾下。

最后，当前经济形势需要房地产行业巨大的腾挪空间。在“三期叠加”以及近期去产能加速的背景下，特别需要房地产这个腾挪空间特别大的行业，缓冲投资和经济下滑，稳定资产价格和金融秩序。刚刚发布的4月的宏观经济数据中，房地产可谓“一枝独秀”，“拿地-开工-销售-价格”全链条上攻。这要归功二线城市普涨，带动三四线回升。同时，开发投资回升也扩大至600多个三四线城市。1-4月，三四线开发投资同比增长7.8%，比40个重点城市高出1个百分点。无论楼市政策，或货币政策，中期内保持宽松是大概率事件（4月信贷收紧受地方债券置换影响）。

毫无疑问，楼市当前这种演进的格局，管理层是非常乐见的。一则，2015年一线楼市异常火爆，楼市“供需错配”、楼市区域上的“资金虹吸”等问题非常严重。目前，一线城市开始回调，楼市回升开始向二三四线转移，上述问题明显缓解。二则，三四线楼市企稳，意味着此前少数城市楼市过度加杠杆、投机炒作的局面有所缓解。对于二三四线楼市，未来若出现快速回升，调控政策的应对也对相对自如、去库存政策收紧的空间很大。三则，中西部和三四线城市库存明显消化，“去库存”被夯实，全国库存第一次连续2个月下降，重点城市楼市库存周期降至6-7个月，“补库存”开启。综上所述，笔者认为，未来二线楼市继续回升的局面不会改变。

李求军/责任编辑