农民工市民化消解房地产库存的三大痛点

祝仲坤

2015年11月，***主席提出要着力加强供给侧结构性改革，自此后，“供给侧改革”的政策热点中，“消解房地产库存”就开始频频见诸媒体，中央高层也罕见地频频表态要“化解房地产库存”。随后，在12月底召开的中央经济工作会议中明确提出，“通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场”。同时，去库存也被作为2016年我国经济社会发展五大工作任务之一。一时间，“农民工市民化”“房地产去库存”成为了社会各界关注的焦点。

今年以来，各省市纷纷出台旨在通过农民工市民化加快房地产去库存的相关政策，从购房的货币化补贴、增加中低位商品住房供应、购房的相关税费减免，到农村“两权”（农村承包土地经营权和农民住房财产权）抵押贷款、降低首付比例、强化信贷支持力度、完善信贷风险分担机制等。各地区千方百计降低农民工进城“门槛”，力求实现房地产去库存与农民工市民化的双重目标。

目标固然美好，但现实却也异常“骨感”。当前，旨在通过农民工市民化实现去库存目标仍面临三大痛点，若无法妥善解决，去库存恐成为空中楼阁。

一、库存地缺乏产业支撑，恐难吸纳农民工就业

众所周知，房地产库存主要集中在三四线城市，这些地区往往因城市规划不合理，产业发展相对滞后，就业机会偏少，工资水平偏低，难以支撑大量农民工就业，往往是农民工的主要输出地。《2015年农民工监测调查报告》显示，2015年外出农民工达到1.69亿人，流入地级以上城市的农民工1.12亿人，占外出农民工总量的66.3%。虽然收入水平大致具备了三四线城市的购房能力，但很可能会面临“一二线城市就业+三四线城市居住”的尴尬境地。当前，多数地区为实现房地产去库存目标，采取各种措施吸引农民工进城购房，然而地区产业如何发展，就业如何解决，亦或只是希望通过农民工的“血汗钱”解救楼市？这只能是暂时缓解痛苦的猛药，地区若无产业支撑，新型城镇化、农民工市民化可能只是无源之水、无本之木。

二、户籍制度改革与公共服务推进速度迟缓

各地在激励农民工购房的同时，户籍制度改革以及教育医疗、社会保障、就业扶持等均等化的基本公共服务应当加快推进步伐，这就必须考虑农民工市民化的成本。然而，在近期各地推出的去库存政策中，公共服务尤其是市民化成本如何分担缺少实质性推进，显得“雷声大、雨点小”。过去十余年，地方土地财政雄厚，户籍制度以及各项公共服务尚未解决，当前地方财政面临困境，在部分三四线城市税收负增长的情况下，户籍制度以及公共服务何以落实，市民化成本如何分担？

三、货币化补贴等是短期战术，而市民化则是长期战略

近期，各地区密集出台各类去库存政策，千方百计降低农民工进城购房“门槛”，不仅为支持农民工购房提供了多种优惠减免措施，包括购房的货币化补贴、增加中低价位商品住房供应、购房的相关税费减免以及将农民工、城镇个体工商户纳入住房公积金体系等；还为农民工贷款提供了多种扶持政策，包括农村“两权”（农村承包土地经营权和农民住房财产权）抵押贷款、降低首付比例、强化信贷支持力度、完善信贷风险分担机制等。

纵观各地出台的政策措施，不难发现各地区已经将去库存“政治化”，将其作为必须完成的“政治任务”，意图将农民工市民化作为“一剂猛药”达到“一蹴而就”去库存的政治目标。然而，去库存并非一朝一夕之功，而市民化更是长期的发展战略，短期内难以见“奇效”。

笔者观之，三大痛点短期内难以突破，之所以部分地区库存高企，与缺乏产业支撑密不可分，且呈现出螺旋互动下行的发展趋势。户籍制度改革与各项公共服务之所以推进迟缓，其实质就在于地方财政吃紧，而这又与房地产库存高企导致的“土地财政”链条告急息息相关。而各地区的优惠扶持政策多是地方政府为完成“政治任务”的“埋单”行为，非长久之计。

因此，短期内农民工市民化难以起到“立竿见影”的成效，房地产去库存难以“一蹴而就”，地方政府应当做好打“持久战”的准备。而长期来看，市民化是农民从农村到城市的必然过程，国家新型城镇化的题中之义，也是社会发展的长期动力；而房地产库存则源于地方经济的“非理性”发展，摒弃这种“非理性”的发展方式才是当务之急，要有策略、有步骤地进行“刮骨疗毒”，切莫只考虑GDP，因短视利益而失长期动力。

陈品禄/责任编辑