去库存应当避免新一轮“地王”效应

张娟锋　吕罡

2015年11月10日，***总书记在中央财经领导小组第十一次会议上对房地产表态“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”；李克强总理在党校讲话时提出“去库存问题也没有解决”。显然，库存问题已经引起国家决策层的重视，去库存成为当前房地产市场的重点。2014年11月以来，央行6次降息、5次降准、降低首付比例，允许住房公积金对二套房贷款等政策都表明了去库存成为政策的重要目标。然而，宽松的去库存政策也产生一些问题，新一轮的“地王”频繁刷新。

2015年9月8日，龙湖保利首开联合体以楼面地价5万元/平方米夺得北京朝阳区东坝南区1106-657地块，时隔一天，懋源以楼面地价5.5万元/平方米竞得孙河一宗住宅用地，刷新该区域的楼面地价。2015年3月20日，华润华发联合体以70.52亿竞得上海闸北区地块，刷新上海总价地王；11月27日，新江湾住宅地块被信达以72.99亿元总价夺得，扣除保障房面积后，实际楼面地价高达6.1万元/平方米，刷新上海楼面地价历史记录。2016年3月23日，绿城以楼面地价4.5万元/平方米摘得杭州潮鸣地块，溢价率高达109%，刷新杭州楼面地价的历史记录。在去库存的环境下，“地王”频现，对一线城市的房地产市场产生了冲击，去库存过程中新一轮的“地王”问题值得关注。

一、“地王”对房地产市场的冲击

改革开放以来，我国城市化进程不断加快，内地参照香港土地拍卖规则建立国有建设用地使用权“招拍挂”制度。“8·31大限”以来，住宅用地使用权全部通过招拍挂方式出让，价高者得，国内住宅用地市场随之出现了一波接一波的“地王”，不仅推高了地价，还助推房价上涨的预期。

1.高地价对消费者心理的影响显著

开发商对住宅用地的需求来源于消费者对居住服务的需求，其价值也完全由其产品的价值派生出来，被称为“引致需求”。房价是由市场供需决定的，土地价格并不能直接决定房价。然而，地价的不断攀高会提高购房者对未来房价走高的心理预期。购房需求可以分为自住性需求与投资性需求。周边拍出高地价，房价有上涨的趋势，能够刺激购房者的购买需求。对于投资性需求的购买者来说“买涨不买跌”，会刺激这一部分购房者的消费；对于自住性需求的购房者，高地价意味着高房价，则会削弱其购房能力。

2.高地价对周边房价的带动作用明显

“地王”在推高地价的同时，也将土地所在楼盘的房价推高，带动周边楼盘价格的上涨。高地价会提升购房者对板块价值的认知，买卖双方的信心都会增加。“地王”带动周边楼盘房价上涨体现了典型的房价影响空间效应。“地价一动，房价立涨”，这样的案例，曾在杭州多次上演。2007年，雅戈尔高价竞得原杭商院宅地，周边楼盘最高提价达6000元/平方米；2010年，滨江“杨家牌楼地块”拍出后，周边楼盘提价4000元/平方米。高地价不仅带动了楼盘价格上涨，也推高房价未来的上涨预期，进而，在下一轮土地竞拍时，土地价格将继续上涨。这就形成了地价和房价相互抬高的循环，使房价远超消费者的购买力。

二、去库存政策对土地市场的影响

2015年成为去库存元年，包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等，都为去库存提供政策支持。易居房地产研究院监测数据显示，截至2015年12月底，被监测的35个城市新建商品住宅库存总量环比减少1.0%，同比减少4.4%。商品房库存整体下降的同时，市场进入了一个大分化时期。一线城市和部分热点二线城市，住房需求持续高涨，总体呈现“量稳价增”的局面；部分二线城市和三线城市总体呈现“量减价稳”的局面，库存压力大；而四线城市需求乏力，呈现“有量无价”的局面，去库存难度大。去库存政策的实施使房地产企业和购房者都能受益，在一定程度上释放了住房需求。

1.改变开发商的预期

去库存政策的出台，会使房地产市场有一定的好转，但是市场会更加分化。企业是营利性组织，开发商高价拿地是基于预期销售后的收益率。对于一些大的房地产企业在去年选择回归一线城市及重点二线城市，减少在部分二线城市和三四线城市的布局。绝大部分一二线城市的库存情况整体开始下降，一线城市及部分二线城市去年土地市场转暖，新一轮“地王”开始出现。然而，部分二线城市和三四线城市则土地供应下滑。对于三四线城市来说，问题不仅仅集中在供应过剩，而是需求不足。三四线城市的中小房地产企业面临“洗牌”的风险。

2.扭转消费者观望态度

2014年房地产市场低迷，销售面积显著下降，一些大中城市的房价出现下跌，房地产开发企业信心不足，房地产投资出现较大幅度回落。购房者多持观望态度，担心房价会继续下跌。面对经济下行、房地产市场遇冷的压力，去年刺激消费的力度不断加大，金融政策相对宽松，去库存成为政策的重要目标。央行降准、降息，降低首套房商贷首付及二套房公积金首付等政策出台，营造宽松的市场环境，缓解企业融资压力，增强房地产行业回暖动力。在多重政策的组合效应下，楼市回暖趋势确立，一定程度扭转了消费者的观望态度。

3.一线城市高地价出现

2015年8月31日，中铁建方兴联合体以50.25亿元，配建1.86万平方米公租房，其中住宅楼面地价接近6万元的单价，溢价率50%，摘得北京丰台区南苑乡石榴庄村0517-659地块；9月2日，北京朝阳区孙河乡北甸西村CDE地块以总价64.83亿元，配建保障房2.75万平方米被保利首开联合体摘得，溢价率59%，楼面地价实际为8.5万元/平方米；同样，南京土地出让会收官之战，河西南部鱼背地块以总价83亿元成交，刷新全年总价记录。深圳更是拍出楼面地价7.9万元/平方米，创下去年全国单价地王。2015年，南京土地市场土地供应量与去年相比缩水40%，成交金额却上涨了14%，全年诞生了20个“地王”。一线城市、重点城市经济增长动力依然强劲，要素聚集能力很强，吸引人口流入，带来住房需求。在宽松的去库存政策下，一线城市及重点二线城市高地价频繁出现，土地市场迅速升温。地价高涨不仅会使住房建设的土地成本增加，也会对房地产市场产生房价上涨的预期。特别是“大房地产企业”回归一线，重点布局一线城市和重点二线城市，导致“僧多粥少”的局面；在土地出让过程中房地产企业竞相拿地也是一线城市高地价频繁出现的原因。

三、“地王”效应引发的问题

“地王”产生是供给端垄断供给和需求方过度竞争的结果，不利于房地产行业和经济社会的健康发展。“地王”不仅会直接推高房价，还会提高房价上涨预期。从土地的供求关系上来说，房地产企业向一线城市和重点二线城市集中，房地产企业购买土地和储备土地的需求强烈，而供应的土地并没有显著增长，导致“地王”的频现，由此带来一系列的问题。

1.导致房地产市场新一轮的价格上涨

虽然住房市场决定地价走势，但是不断走高的地价也给房价的上涨带来了巨大压力。地价的上涨增加了房屋的开发成本，推高了房价。地价的不断攀高会提高社会对未来房价走高的心理预期，对供需双方都会产生影响；地价上涨会使购房者形成房价上涨的心理预期，激发购房需求。未来房价上涨的预期和现房价格的上涨，又促使了下一轮土地出让中地价的上涨，这样地价、房价就形成了相互抬高的循环。“地王”也会对周边地价、房价起示范效应，房地产企业以其成本为基础，参照周边的楼盘价格与预期来定价。

例如2013年8月，在融创葛洲坝联合体以接近3万元/平方米的楼面地价拿下北京亦庄“地王”之后，亦庄地区多个地产项目价格出现跳涨，万科某项目就直接将拟售价从2.7万元/平方米上调到3.2万-3.5万元/平方米。

2.地方政府对土地财政的依赖性更强

1994年分税制改革后，地方的财政收入占全国财政收入的比例大幅度下降，但是地方政府负责的事务越来越多，“事权下移、财权上移”。在实体经济疲软的大环境下，政府通过土地出让可以获得大笔的出让金，推动当地经济的快速发展。某种程度上来说，地方政府是“地王”的实际受益者。地方政府通过出让土地这种方式获取出让金，不仅“效率高”而且财政风险小，获取的出让金可以进行基础设施建设，拉动内需，提升GDP。毋庸置疑，通过出让土地已经成为地方政府财政收入的重要来源。

3.房地产市场的金融风险进一步增加

“地王”的产生是房地产企业以未来房价看涨的预期为前提的，一旦遭遇经济周期的影响，从现金流来分析，流入的资金不足以抵消流出的资金量，可能导致房地产企业推迟开发或推迟销售影响资金的流转。“地王”的频繁刷新使得房价上涨过快，偏离实际价值。房地产开发贷款高速增长，给金融系统安全埋下隐患，可能导致银行坏账的增加。“地王”的产生不仅增加了房地产企业的经营风险也增加了金融机构的信贷风险。

四、分区域、分城市加强政策引导

去库存仍将是当前房地产市场的重点。在市场严重分化的背景下，去库存政策应当避免“一刀切”。应根据不同地区城市而因地制宜。在2015年，房地产发展迎来了好时期，一线城市房价上涨库存逐步减少；部分二线城市成交创新高，房价微升，库存进入下行阶段；但是，三四线城市房地产市场严重供大于求，楼市有价无市，存在较大的去库存压力。去库存的关键在于把房价降下来，目前一线城市房价上涨，二三四线城市的房价也很难降下来，甚至会蔓延开。价格降不下来，库存又高，将产生典型的“虹吸效应”。大量的资金流向热点城市，金融风险增加，而三四线城市更加萧条，去库存难度增大。

一方面，在去库存的大环境下，对于房价上涨压力大的一线城市及部分二线城市要出台房价调控措施，例如上调首付比例、调整公积金贷款额度等收紧政策；对于供大于求的三四线城市，想办法释放城镇化人口的购房需求。在城镇化中，加快户籍制度改革，允许农村宅基地与住宅有序流转，促进已经进入城镇的农民工有意愿和能力购买商品房。

另一方面，鼓励多样化、多元化的房地产政策。应当鼓励地方政府因地制宜出台税费政策、信贷政策、棚改货币化、住房保障货币化政策，形成多元政策环境，缓解地方商品房库存。从长远角度还是要着力于户籍制度改革、土地制度改革、住房制度改革、房地产金融创新等，将政策制定权与调控权有序下放给地方。对房地产企业而言，也应当看到“地王”潜在的高风险。

基金项目：

浙江省自然科学基金项目《快速城镇化进程中土地出让异常价格的形成机理、风险识别与长效治理机制研究》（批准号： Y14G030048）。

陈品禄/责任编辑