化解房地产库存的对策建议

徐勇

化解房地产库存，已成为全国关注的焦点问题，并上升为国家战略。***总书记在2015年11月中央财经领导小组会议中指出，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。李克强总理在2016年3月全国两会作政府工作报告中指出，“要因城施策化解房地产库存”。当前，全国各地贯彻中央化解房地产库存的政策精神，在维持楼市政策环境宽松格局的同时，积极出台相应措施，从促成交、缓供应、调结构等方面多管齐下来化解库存。

一、全国房地产库存现状及影响分析

当前我国房地产市场总体呈现企稳回暖态势，但库存问题日益突出且地区分化明显，存量房消化压力大的城市还在软着陆的过程中，库存问题已严重影响房地产市场的健康发展。

1.房地产库存持续增加，创下历史新高

近年来，全国商品房待售面积以及住宅待售面积持续攀升，近期更是达到历史峰值。2013年、2014年全国商品房待售面积分别达到49300万平方米、62200万平方米；到2015年末，全国商品房待售面积达71853万平方米，比上年11月末增加2217万平方米，其中住宅待售面积增加1155万平方米；2016年1-2月，全国商品房待售面积又达到了73900万平方米，增速达到了15.7%，化解房地产库存压力已刻不容缓。

2.房地产库存分化严重，主要集中在三四线城市

虽然近期中央和地方多次出台“降低首付比例、下调金融机构存贷款利率、降低住房公积金贷款门槛、提供住房补贴”等房地产救市新政，楼市整体呈现复苏的态势，但本轮市场回暖只是使得部分一二线城市的市场库存有所回落，而三四线城市市场库存仍不断增加。三四线城市房地产行业同质化竞争、“土地财政”依赖程度高、经济基础相对薄弱、人口流入低于预期等，是其商品房库存出现阶段性总量偏高、去库存周期延长的主要原因。

3.房地产销售的增速出现下滑，导致库存显著增加

2015年，全国商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比上年1-11月份回落0.9个百分点；商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。由于近年来全国房价持续过快上涨，已严重超过普通购房者的购买能力，许多城市尤其是三四线城市的购房者观望情绪较浓、购买意愿不强，导致住房市场的销售增速出现下滑，加上有些楼盘价格虚高、有价无市、囤积量大以及部分商业性用房滞销等因素，导致市场库存量显著增加。

4.在库存高企的压力下，全国房地产开发投资持续走低

2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比上年1-11月份回落0.3个百分点，这也是该数据自2014年起连续24个月呈下滑趋势。受前期房地产市场需求较为低迷的影响，许多房地产企业将重心放在消化库存和回笼资金上，投资力度出现放缓，尤其是三四线城市以及县（市）区的住房库存压力大、房地产投资下降明显，是导致全国房地产投资增速整体出现下滑的重要原因。房地产开发投资增速回落幅度较大，严重影响到全国固定资产投资的增长，成为拖累经济下行的因素之一。

5.与库存增加、投资下滑相对应，土地购置也出现下降

2015年，全国房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，降幅比上年1-11月份收窄1.4个百分点；土地成交价款7622亿元，下降23.9%，降幅收窄2.1个百分点。仅有局部一线城市及个别二线城市受限于土地供需状态的长期紧张，表现为土地购置持续升温态势，而三四线城市的土地购置普遍下降。在房屋库存高企的大背景下，房企对市场前景较为谨慎，相比加大土地存储量，不少房企更愿意趁着行情好转去库存，土地购置意愿和开发投资意向较低。

二、化解房地产库存的对策建议

深入贯彻中央“因城施策化解房地产库存”精神，更加注重地方政府调控责任，在政府层面加强政策扶持、优化管理服务，在企业层面加大房企购并重组、提升行业集中度，在居民层面激发住房合理消费、适应住房刚性需求和改善性需求，通过多方合力、多管齐下，有效化解房地产库存，促进房地产市场稳定健康发展。

1.加大因城施策力度，调整完善房地产调控政策

由于当前一线、二线、三四线城市间的库存状态存在巨大分化，因此在化解房地产库存进程中，必须更加注重因城施策、对症下药，不搞“一刀切”。

第一，对库存压力不大的北上广深等一线城市，应采取适度微调的调控政策。要继续对其实行适度从严的限购政策、差别化税收和信贷政策，避免其房价在去库存的背景下出现新一轮快速非理性上涨，助长房地产泡沫风险；同时针对一线城市二手房市场需求大于供给的情况，可对其二手房市场的限制政策进行适度放宽，如微调二手房个税优惠限制或限购等。

第二，对库存压力较大的部分二线城市、库存压力巨大的三四线城市，应完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，加快去库存进程。要取消过时的限制性措施，推动更多三四线城市和部分二线城市取消限购或限贷政策；降低购房的首付比例及房贷成本，居民购买首套房的商业性个人住房贷款原则上最低首付款比例为20%，居民还清住房贷款后再次贷款按照首套房认定；加大对住房公积金的松绑，进一步提高公积金贷款额度，放宽公积金贷款和提取条件，开展住房公积金异地个人住房贷款，逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入公积金制度范围内；扶持刚性需求和改善性需求购房，政府对居民购买新建商品房可按所缴契税给予奖励，政府搭建购房服务平台并结合实际组织“团购”；加大金融支持，推动金融机构进一步提高房地产开发贷款审批效率，减少贷款过程中的附加条件，建立金融机构与政府、房企、承建商共同参与的风险处置合作协调机制；降低房地产税费，调整普通住宅标准以消除“高档住宅”和普通住宅的税负差异，出台购房减免税费+补贴性的政策，公布房地产开发的收费清单，全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费等。

2.推进户籍制度改革，加快农民工市民化、扩大有效需求

目前，城市居民对住房的需求基本达到平衡，从“供给侧”需求来看，真实的需求很大一部分来自进城的农民工，如果在购房、落户、租房等方面提供优惠便利条件，农民工将成为潜力巨大的购房群体。因此，要按照加快提高户籍人口城镇化率的要求，通过加快农民工市民化、扩大有效需求、打通供需通道，积极消化房地产库存。

第一，落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要放宽城镇落户条件，建立健全“人地钱”挂钩政策，简化农业转移人口购房落户手续；要扩大新型城镇化综合试点范围，全面推行居住证并提高其含金量，为农民进城购房提供便利条件；要加快发展中小城市和小城镇，推动产业转移集聚、加强配套设施建设、促进产城融合发展，容纳更多的农民工就近就业创业，为其购房落户提供根本保证；要加快实施积分落户和工作落户政策，使农业转移人口享受与城市户籍人口相同的教育、医疗、就业、住房保障等均等化的基本公共服务，激发其购房意愿。

第二，考虑到农民工市民化等限制放开力度受到财政支出制约的因素，政府可采取分层次放开城市迁入限制，先从三四线城市入手，再逐步扩大到部分二线城市和一线城市。

第三，考虑到大部分农民工缺乏支付和购房能力，各级政府可通过财政补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴、与房地产企业联合给予购房农民现金直补等政策，支持购买力较低的农民进城买房。

第四，积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制，大力推进已在城镇就业和落户的农业转移人口将农村的宅基地、承包地和住房依法流转，如出租或者抵押贷款等，从而提高他们在城市中的购房与租房能力。

3.深化住房制度改革，满足新市民住房需求

面对全国城乡住房总体进入饱和阶段、住房市场结构性过剩的现实情况，必须加大住房制度改革力度，以加快化解住房库存，支持实现新市民在城镇“住有所居”和进一步改善居民住房条件的住房发展新目标。

第一，建立购租并举的住房制度。各级政府原则上不再新建公租房，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房，并列入保障性安居工程建设年度计划，所需资金可从保障性安居工程专项资金中列支。同时，要把公租房扩大到非户籍人口，将符合条件的外来人口逐步纳入公租房供给范围。

第二，发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化专业化。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者；鼓励开发企业将空置的商品住房改售为租，政府对其租金收入的应缴已缴营业税、房产税予以一定奖励；鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，对于投资购买库存商品住房经营房屋出租业务的，对企业在一定年限内缴纳的营业税、房产税、所得税予以适当奖励。

第三，推进棚改货币化安置，打通保障房与商品房之间的通道。从以往部分三四线城市去库存的手段看，货币安置化收效快、负面影响少，更能带动购房需求。因此，各地在推进城镇保障性安居工程建设中，应减少保障性住房供地量，并通过货币化安置为市场输送更多购房需求，通过一减一增，有效消化房地产库存。要力争各地棚改项目和房屋征收实行货币化安置比例原则上不低于50%-70%，货币化安置应使被征迁居民拿到的补偿款可以买到同地段等面积的普通商品住房，以鼓励更多的人选择货币补偿，政府对接受货币化安置的家庭可按照其购置新房款的一定比例给予额外的补贴。

4.促进房企兼并转型，提高房地产行业集中度

企业兼并重组、转型升级是化解房地产库存的有效途径之一。当前商品房滞销的房企主要有两类：一类是规模较小、开发成本较高的企业；另一类是产品缺乏品牌附加值、降价销售仍无人接盘的企业。通过大型企业兼并重组部分中小企业，促进企业做强和转型升级，并不一定要降价就可以化解现有库存，确实需要降价的通过降低成本规模化开发也有了降价空间。

第一，鼓励房地产企业兼并重组、提高行业集中度。政府出台相应措施，如安排专项资金扶持、免征部分增值税和营业税、手续办理“一窗受理”等，引导有资信和品牌优势的房地产开发企业，通过企业联合、并购重组、项目投资、参股合作等形式形成竞争力强的大型企业和企业集团。对大型房企兼并重组有关企业或项目，金融部门应提供融资支持和相关金融服务。

第二，鼓励房地产企业转型升级。支持房企适应市场需求，调整产品结构，将库存商品房转为企业总部、软件产业、电子商务、众创空间和旅游、养老、文化地产，并享受国家和地方有关政策优惠。支持房企提供更多适销对路、绿色低碳、节能环保的高品质住房，发展跨界经济。

第三，鼓励房地产开发企业顺应市场规律和消费需求，积极调整营销策略，采取务实、灵活的促销手段（如直接降价、折价、议价、送实物现金、降低置业门槛、活动促销等），适当降低商品住房价格，促进商品房销售。

5.完善土地供应机制，优化房地产用地供应结构

合理控制开发用地供应节奏，压缩高库存区域的土地供应，既是减少商品房库存的有效方式，又可以实现稳定地价的效果，防范因地价下跌加剧地方债务压力。

第一，在土地供应方面实行分类调控。对于库存压力不大的一线城市和部分二线热门城市，应适当增加土地有效供给，促进供需平衡；对于库存高企的三四线城市和部分二线城市，应以消化存量为主要方向，减少土地供应。

第二，提高土地供应的均衡性。各地政府根据本地商品房库存情况，合理调控土地供应结构和投放数量。要合理确定商品住宅用地供应量，加大中小户型普通商品住房用地供应，以满足自住和改善性住房需求，同时严格控制大户型高档商品住房用地供应；对非住宅库存特别是商业办公库存明显供过于求的地区，要暂停商业办公用地供应；允许未开发用地转换用途，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的地区，可按规定程序调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用；建立健全土地供后监管和服务机制，加强对已出让的房地产项目实际交地情况跟踪，增强房企履约意识，及时解决交地过程中遇到的问题。

6.提升政府管理服务，优化市场发展环境

各级政府要承担化解房地产库存、稳定房地产市场的主体责任，进一步完善工作协调机制、加大工作落实力度、提升管理服务水平。

第一，加强“去库存”工作的组织协调。各级政府建立“化解房地产库存”部门联席会议制度，定期召开会议、协调解决问题、分解落实任务。各地区建立房地产库存情况月报制度、房地产市场交易和库存监测平台，推动房地产市场管理信息系统区域联网，适时掌握库存动态。

第二，优化政府管理和服务。简化行政审批环节，缩短商品房预售审批时限，政府部门对商品房预售价格及其变动幅度原则上不进行限制和备案，以促进房企商品房销售、加快去库存。对于开发企业为消化商品房库存，在不变更容积率、建筑密度等指标，并满足停车位等公共配套设施的情况下，作出的产品、结构、户型调整，政府部门应及时予以审批。做好房地产项目周边市政配套设施建设，确保同步规划、同步建设、同步投入使用，加快新老城区公共交通的对接，促进产城融合发展。健全房地产市场联合执法机制，定期开展房地产市场检查，加大违法违规行为查处力度，为房地产“去库存”工作提供良好的市场环境。

参考文献：

1.陈磊 程思炜 陈琳琳 程姝雯.中央经济工作会议：三年来首提房地产 放积极信号去库存.南方都市报.2015.12.22

2.李慧勇.四大路径推动房地产去库存.中国证券报.2015.12.26

3.房地产去库存转型赢得机遇.经济日报.2016.2.16

4.高聚辉.去库存进程加速 房地产市场寻求再平衡.中国发展观察.2016.1

5.福建省出台化解房地产库存八条意见.福建日报.2016.2.25

6.江西二十条措施化解楼市库存.中国建设报.2016.2.15

陈品禄/责任编辑