不动产登记依申请的除外情形及其办理要点

陈亚菁

根据《物权法》规定，国家所有的自然资源可以不登记，除此以外一般情况下，只有经当事人申请才能启动不动产登记程序，经登记并记载于登记簿后才产生物权效力，换言之，非经申请登记不发生物权效力。因此，申请登记是当事人的权利，是否申请应由当事人自由作出意思表示，登记机构不得依职权要求当事人登记。但有一般便有特殊，在纷繁复杂的现实中必然存在着需要由登记机构依职权直接启动的登记情形，而且这类非依申请登记会发生在设立、转移、变更、更正、注销、预告等各种登记类型中。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）对非依申请登记作了原则性规定，分散在不同条款中，而实践中表现出更多的种类。作为登记机构工作人员，既要熟悉此类依申请的除外情形，也要知晓其操作特点，本文就具体情形及其办理要点作简要分析。

一、依不同法律文书作出的登记

《实施细则》第十九条列出了登记机构可以直接依几类执法机关的法律文书办理的登记，此条规定登记机构直接登记的依据是生效法律文书和协助执行通知书，但是事实上未必非要提供协助执行通知书。因为根据《物权法》第二十八条规定，只要法律文书生效则物权设定或变更，登记机构当然可以只凭生效法律文书办理登记。此外，法律文书除了有生效的要求外，尚需要对不同文书作进一步细化分析。

1.民商事类司法文书

在此类法律文书中能够直接用于登记而不需要当事人申请的有两类：一类是物权认定、变更等；另一类是物权产生的基础被认定为无效或依法解除的。第一类法律文书会对物权的归属作出认定或改变，这就是《物权法》第二十八条所规定的，如夫妻离婚时就财产纠纷法院作出认定不动产归男方所有，则男方凭此生效法律文书可单方申请登记，登记机构也可直接凭此生效法律文书登记为男方所有。再如因房屋买卖发生民事纠纷，法院判决认定转让方应继续履行合同义务、配合受让方办理过户登记，则这判决不属于对物权认定的形成判决，不能依此判决由登记机构直接将买卖房屋登记在买受方名下。第二类是对于已经物权登记的不动产，由于其民事法律关系被撤销或解除导致原登记的基础丧失，则登记机构也应根据生效法律文书直接予以撤销或更正。如甲购买乙的房屋共同申请过户登记，当登记在甲名下后，甲提起诉讼要求认定合同无效，法院审理认定合同无效并作出相应的判决书，一旦此判决书生效，则基于此合同关系登记的不动产物权也就应予以撤销，登记机构可凭此生效判决书直接办理撤销登记。虽然《实施细则》中未提及仲裁类民商事法律文书，但仲裁裁决书应与法院裁判书具有同等法律效力，也应参照上述规则执行。

2.行政类司法文书

这里是指当事人对不动产登记机构提起诉讼或复议后，如果裁判书或复议决定就登记行为作出了认定，则登记机构可直接依生效的行政判决书予以登记。如甲委托乙购买房屋并申请登记，某登记机构要求其提供经公证的委托书，否则不予受理。当事人认为登记机构的做法没有法律依据便提起诉讼，要求登记机构在没有提供公证委托书的情况下给予办理登记，如果法院认定登记机构应当给予办理登记并作出相应的行政判决书，在行政判决生效后，则登记机构可直接予以登记。对于复议决定，由于不是终局性法律文书，因此《物权法》并未将其纳入第二十八条物权变动的依据。

3.行政机关作出的生效文书

部分行政机关有执法需要，需执行当事人房地产，如税务机关对于拒不缴税人可以依法查封甚至处分房地产，人民政府的征收决定是最为常见的对不动产物权变动发生效力的法律文书。征收或收回土地使用权、征收房屋都有国家明文规定的程序和要式文件，征收决定作出并生效时，原不动产权利人的物权便归于消灭。在权利人未申请注销登记的情况下，根据《物权法》第二十八条，登记机构可以凭生效的征收决定注销原不动产权利人的房屋所有权或土地使用权。

二、其他非依申请登记的类型和注意事项

1.登记机构发现登记错误的

登记簿的错误既可能是权利人自己提出更正，也可能是利害关系人提出更正，还可能是登记机构自身发现登记簿错误，三种情形都可以启动更正登记。当登记机构依职权更正时，首先要能确证当初记载是错误的，其次要在不影响善意第三人的情况下才能启动更正。假如甲的房产转让给乙，乙又将房产转让给丙并办理了转移登记，而登记机构发现甲与乙发生的转移登记存在收件不齐登记有误，但因为丙已在形式上善意取得（登记机构只能从形式上判断丙是否善意取得），登记机构就不能再依职权更正或撤销乙的物权登记。最后如果依职权更正或撤销登记，则要事先履行告知程序，通知权利人更正不动产权证或证明，当然如果权利人不配合，则可在通知的时限届满后直接更正。因此，依职权更正或撤销等登记关键要把握两点：事实确凿、程序正确。

2.应依法登记为全体业主共有的

全体业主共有的不动产常见于建筑区分所有权的住宅小区内，由于权利人既是个集合体，也是个不确定人员和人数的团体，而且在共有不动产设立登记时尚未成立业主委员会等组织，没有合适的权利申请主体。因此，《实施细则》第三十六条规定了由开发建设者一并申请属于全体业主所有的不动产，这其实是强加给开发者的义务，当开发者不予申请时，登记机构可依职权直接就业主共有不动产进行登记。

3.依法直接转为正式登记的情形

在建工程抵押、预告登记以及预查封是实践中常见的预先登记行为，也往往是正式登记的前奏。首先，在建工程抵押经登记后产生抵押权，与房屋所有权抵押权具有同等效力。只是因为房屋处于在建状态无法办理房屋所有权登记，故在标的物没有取得所有权的情形下以在建工程做抵押登记，抵押权自在建工程抵押登记时生效，一旦在建工程完工并办理了房屋所有权登记，则在建工程抵押自然转为房屋抵押。正因为抵押权没有重新发生，只是因房屋建造状态而顺延，因此无需当事人申请而直接由登记机构在所有权登记完成后将在建工程抵押转为房屋所有权抵押。其次，预告登记后产生准物权，即因购买或抵押行为产生的债权请求权经预告登记后产生准物权效力，房屋权利人未经预告权利人同意不得处分房屋。预告登记也是因为登记的标的物尚不具备物权登记条件或者正式登记条件未成就时为顺利取得将来的物权而进行的登记，预告登记的目的是为了今后取得物权，在因标的物具备物权登记条件的情况下，而且债权合同中双方有约定“当标的物具备物权登记条件时预告登记转为物权登记”，则登记机构可以依此约定直接将预告登记转为本登记。最后，根据最高院、国土部、建设部《关于依法规范执行和协助执行通知》（法发〔2004〕第5号）规定，预查封的情形有两大类：被执行人的可售而未售房屋、被执行人的已购房屋但尚不能办转移登记的房屋。这是因为被执行人房地产未能办理物权登记而采取的预先查封措施，预查封与查封具有同等效力，因此只要房地产能够登记在被执行人名下，则预查封可自动转为查封。

4.依法组织开展的涉土权利登记

通常情况下，如果没有政府大规模的统一组织登记，集体土地权利人不会积极主动申请登记，虽然集体土地上各类权利的登记率不高，但集体土地及房屋登记对于新农村建设却是极其重要的基础资料。《土地管理法》第十一条第一款规定，农民集体所有的土地由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；第二款对集体建设用地使用权登记也作了类似规定，而《物权法》第一百二十七条第二款规定了县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。有此上位法依据，所以《实施细则》第二十五条规定，市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产组织开展集体土地所有权、使用权、土地承包经营权的首次登记。对于这三种权利，集体土地所有权和集体建设用地使用权、宅基地使用权经登记才发生物权，而土地承包经营权只要合同生效则成立。由政府组织这三类权利的登记时，要获取相应的权利来源证明还需要权利人相应的配合，如提供生效的土地承包经营权合同等。但是由于涉及集体土地权利的政策性极强，而且登记有利于保护现有的权利人，经过登记也能更好地为以后的权利变化提供基础，顺利办理各种权利变更、转让。因此，在权利人不配合的情况下，组织登记的政府可以凭充分的权利来源材料直接登记为权利人所有。

陈品禄/责任编辑