浅议不动产登记中的委托

刘翎艳

案例：王某于2006年与某开发商签订了商品房买卖合同，购买住宅一套。合同上是王某的名字，王某妻子李某于2007年持王某的委托书以及相关办证材料到不动产登记机构申请不动产登记，将商品房登记于两人名下，李某与王某按份共有房屋产权，李某占80%，王某占20%。2008年王某提起行政诉讼，称在自己不知情的情况下，李某偷拿自己的私章，假冒自己的名义出具委托书，要求法院判决撤销登记机构颁发的产权证。

一、委托代理的概念

《民法通则》规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。委托代理是指代理人根据被代理人的委托授权而进行的代理。委托是委托人与受托人之间为处理受托事务而设立的合同关系，委托合同确定了委托人和受托人之间的权利义务。委托合同是委托代理行为的基础。代理是一种独立的民事法律制度，委托是一种具体的合同关系。委托代理是指代理人根据被代理人的委托，以被代理人的名义实施民事法律行为，民事法律行为的后果由被代理人承担。

二、委托的形式

《民法通则》规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。《房屋登记办法》和《土地登记办法》规定，委托代理人申请登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。《房地产登记技术规程》4.2.5规定，申请人委托他人代为申请登记时，应采取书面委托方式。因此，申请人委托他人代为办理不动产登记的，应提供书面形式的委托书。

三、委托书的内容

《民法通则》规定，书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。此项规定对委托书的内容予以明确。1.委托书上代理人的姓名或者名称应当与代理人提交给登记机构的身份证明所记载的姓名或者名称一致。2.委托书上的代理事项应列明代理行为的内容，如办理商品房登记、办理不动产抵押登记、办理不动产变更登记等，写明代理事项为其中一项或几项。3.代理权限是指委托授权的范围。以代理权限范围为标准，代理可分为一般代理和特别代理。特别代理是指代理权限被限定在一定范围或一定事项的某些方面的代理，又称部分代理或限定代理。一般代理是特别代理的对称，是指代理权范围及代理事项的全部，又称概括代理或全权代理。在实践中，如未指明为特别代理，则为一般代理。4.代理期间是指被代理人设定的代理行为的有效期，按照《民法通则》的规定，代理期间届满，委托代理终止。5.委托人签名是指委托人是自然人的，亲自书写自己的名字，委托人盖章是指委托人是法人的，盖法人的单位公章，委托人是自然人的，盖自己的私章。此外，还有一种较为特殊的情况，有一小部分人因文化水平低下，不会写字，或因年龄、疾病等原因不能写字，且没有私章，他们只能以摁留指纹的方式完成“签名”。这种方式也是可以采用的。按照《房地产登记技术规程》规定，“摁留指纹宜摁留其右手拇指指纹或食指指纹”。

四、委托登记的法律责任

按照《民法通则》的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。按照法律的规定，代理行为的法律后果由被代理人承担，如果代理人属于无权代理，相应的民事行为法律效力是未定的，取决于被代理人是否追认。但是不动产登记中的委托代理，代理人实施代理行为的对象是行政主体，不是民事主体。基于不动产登记的公信力，登记机构一旦完成不动产登记，将登记事项记载于登记簿，相应的物权就已设立，非经法定程序，不得撤销。在本案中，虽然委托人王某否认了委托书的真实性，但登记机构无权直接根据其要求撤销登记。按照“法无授权不可为”的行政法原则，登记机构不可以自行撤销之前已经设立的登记，这也是为了保护不动产登记的公示公信力。那么，王某如何获得权利救济呢？如果李某肯配合，按照《物权法》和《房屋登记办法》的相关规定，李某和王某可以一起申请更正登记。如果李某不配合，王某可以诉诸法院，如果法院支持王某的诉讼请求，王某可以凭法院生效法律文书要求登记机构撤销登记，登记机构依据相关规定撤销原登记。

五、不动产登记中有关委托的几个问题

1.委托书要不要经过公证

委托书公证能有效保证委托行为的真实性与合法性，避免法律纠纷，保障不动产权利人权利。《房屋登记办法》《土地登记办法》和《房地产登记技术规程》都规定，境外申请人委托代理人申请登记的，授权委托书应当依法办理公证或者认证。地方性规定中普遍规定涉及房屋处分权的境内委托书应当进行公证，比如委托他人出让房屋所有权和土地使用权的，委托书应当经过公证。其他情形出具的委托书，一般没有强制公证的要求。

实践中发现，有些开发商在代办产权登记时，不对委托合同进行公证，个别代办的工作人员责任心不足，在委托书上伪造当事人的签名，导致登记错误，后被法院判决撤销登记行为，最终造成多方面的损失。委托书公证，成本较高，委托书不公证，造假成本太低，如何解决这一矛盾，值得我们思考。

2.如何认定私章的法律效力

私章是个人印章的简称，是个人身份的象征。私章的法律效力从目前的法律规定来看，应当是等同于签名的。按照传统习惯，私章一般是由本人或本人委托他人雕刻，在表示对某文件或某书面材料的认可，或表示对书法、绘画等艺术作品享有著作权的，加盖自己的印章以确认。实践中发现，私章的真伪还是很难判断的。个人签名的真伪可以通过笔迹鉴定的方式判断，私章因为很多地方可以刻，很多人可以刻，在当事人不知情的情况下，盗用当事人私章盖章的情况也会有，一旦因私章真伪发生争议，很难判断是否为当事人的真实意思表示。

3.委托人可能已经死亡，委托书是否有效

登记工作中，有时遇到这样的情况，代理人拿了份委托人几年前出具的委托书申请登记，而委托人年事已高。如果办理登记时，委托人已经死亡，委托书是否还有法律效力，能否据此进行不动产登记呢？按照《民法通则》的规定，代理人死亡或丧失民事行为能力，作为委托人或者代理人的法人终止，委托代理终止。如果委托人死亡，委托代理是否终止？按照《合同法》的规定，因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》规定，被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（1）代理人不知道被代理人死亡的；（2）被代理人的继承人均予承认的；（3）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；（4）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。按照这些规定，委托人死亡，委托代理不一定终止。按照相关规定，登记机构应当尽到合理审慎的审核职责，登记机构工作人员在询问过程中应增加相应的询问内容，避免登记错误。

4.委托人与代理人之间如果是夫妻、父母子女的关系，可否不出具委托书

很多共同购买住房的购房者之间是夫妻关系或父母子女关系。民事法律规范中多有父母子女关系及婚姻关系的规定。在办理不动产登记时，很多办事群众及登记机构工作人员提出，共有权利人之间是夫妻或父母子女关系的，如果被代理人的房产份额大于或等于代理人，能否不提供书面委托书？这种意见的初衷是为了方便当事人办理登记，提高办证效率。但这种做法的弊端也是显而易见的，一旦夫妻之间、父母子女之间出现矛盾，未到场的一方不认可登记结果，接下来登记机构必然面临较大的法律风险。因审核不严格，不动产登记机构必然要承担相应的法律责任，造成登记赔偿。所以，即使委托代理中的被代理人与代理人之间是夫妻或父母子女这样特别亲密的关系，当事人申请不动产登记仍应提交委托书，委托书内容也应当符合登记要求。

5.当事人出具委托书的情形下，能否由代理人设定共有份额

房屋产权如果存在两个以上权利人，就可能发生权利人共有房屋产权的情况。按照《物权法》的规定，权利人可以将共有产权约定为共同共有，也可以约定为按份共有。如果申请人提供了关于产权共有的书面约定，或是委托书已写明共有方式及共有份额，不动产登记机构可以直接依据委托书内容进行登记。如果申请人没有提供共有情况的书面约定，且委托书也未予以明确，登记机构能否让代理人自行设定共有情况呢？按照《房地产登记技术规程》4.2.3的规定，对共有的房地产，应由共有人共同申请登记。对按份共有的房地产，申请人还应提交各自房地产份额的约定书。可见，共有人按份共有房地产权利的，无论是否委托，都应当提交书面的约定，该约定应由所有的共有人共同设定。如果委托书内容对共有情况予以明确，也是可以的。虽然此规定未明确共同共有房地产，要提供书面约定，但笔者认为从避免法律风险的角度出发，当事人委托代理不动产登记的，无论共同共有还是按份共有，都应当提交关于共有的书面约定，或是在委托书上明确记载共有情况。

陈品禄/责任编辑