房地产企业成本管理刍议

姜金娥

一、房地产企业成本管理存在的主要问题

1.房地产企业对成本核算不够重视

一般而言，房地产企业会计人员设置简单，不能做到每个项目都配备专职成本核算会计。即使配备了成本核算会计，也只是着力于各个项目按部就班地记账、算账、报账、报销，完成领导临时交办的事情，不能对每一个项目的成本情况全面顾及。更有甚者，将成本工作简化，不按财务制度进行成本核算，而是根据主观意愿及领导意思进行财务核算成本结转，更谈不上认真仔细地做每项工程成本分析工作。

2.财务成本核算会计专业性不强

房地产企业的一些财务人员虽然具备一定专业知识和技能，但缺乏掌握知识的主动性，缺乏创新精神和能力，不能及时更新成本核算的新观念。很多企业的财务人员没有经过系统学习，不是专业毕业，只是凭关系进入财务系统工作，没有上进心，得过且过，做一天和尚撞一天钟。不去认真分析各个项目成本盈亏的原因，对各施工部位合同造价、项目已结算等经济情况心中无数，仅仅是到月底结转账务，不能提出有利于项目管理良性发展的合理化财务建议，对项目经济管理帮助不大。成本节约超支与大多数人的个人收入没有直接挂钩，干多干少与收入无关。另外，有的财务人员不遵守职业道德，不真实反映施工项目的经济情况，而是听从项目经理的命令做假账，无发票入账，白条入账，设立小金库，甚至挪用资金，贪污受贿等违法行为。

3.成本核算监督不到位

房地产企业没有将成本核算作为考核各级管理人员的主要指标，在项目利润完成情况不理想的情况下，对项目经理及更高级别的管理者的收入影响不大。项目管理中，无论是从部位核实件的编制，还是到采购、领料、发料到废料回收等，再到与建设单位的签证手续的协商确认签字等没有明确的责任人。各种费用进账审核手续不甚严格。

4.资金管理意识淡薄

房地产企业资金流量大，风险高。一旦资金不能及时到位，就会带来现金流断裂的资金压力，承担高额的财务费用，无形中加大了企业成本。有些管理者只重视销售额，不重视资金流，造成很大的资金风险。目前房地产企业不景气，尤其三四线城市，施工企业也大举进入房地产行业，房子盖起来却卖不出去，造成资金压力巨大，利息费用居高不下，债权人、银行天天催债。项目不能顺利销售，造成大量资金不能回收，企业日常经营活动受到很大影响。

二、加强房地产企业成本管理的几点建议

1.完善成本核算制度

成本核算制度是房地产企业成本核算的基础和标准。施工企业应该建立健全企业内部的成本核算制度，充分发挥成本控制对企业的监控作用，把施工材料下放到各个项目负责人手中的同时，应该由总公司整体上对这些工程物资进行统一核算，对于企业各个施工项目节省施工成本的负责人进行奖励。这样利用减少企业内部物资的浪费，降低各个项目成本，使得企业在保证项目质量的同时尽可能降低项目成本，提高企业的经营业绩，完成企业的经营目标。

2.强化企业管理者成本意识

企业不但要提高经营管理各部门人员的成本管理意识，还要注重提高企业全体员工的成本管理意识。要把企业的成本与企业各管理部门和员工的经济责任及利益有机地结合起来，除控制生产成本和各项费用支出以外，更注重加强对企业员工的培训，提高员工的成本意识，调动全体人员管理成本的自觉性，从而使成本意识存在于项目实施全过程，因此要把目标成本层层分解到各个项目部位直至个人。

3.提高成本核算人员素质

意识是行动的先导，因此房地产企业应该加强内部员工的成本核算意识，主要是内部成本核算人员的成本核算意识，而只有良好的成本核算技能是保证施工企业成本控制意识转化成实际行动的先决条件。成本核算人员是企业强化成本控制的基础，只有提高成本核算人员的素质，才能提高企业核算的质量，发挥成本有效的控制作用。因此房地产企业应该加强对成本核算人员的业务培训，用先进的成本核算知识武装成本核算人员的头脑，培养成本核算人员成本控制的意识。鼓励成本员学预算、看图纸，考预算证。另外，也应该加强内部管理人员的成本核算意识，让高级管理人员了解到成本控制在企业经营过程中发挥的重要作用，破除陈旧思想，改变过往只有高级管理人员有这种成本控制的意识，才能起到带头作用，带领房地产企业职工形成一种成本控制的氛围。

4.合理确定成本核算对象

成本核算对象的合理确定是企业成本核算的基础，也是施工企业进行成本控制的基础，不同的施工工程应该根据不同的方法确定施工成本对象，只有这样才能使得核算的成本既便于成本控制又便于成本核算。对于施工周期较长、预算成本较大的项目，应该将项目分为几个工期、工段进行分期核算，这样便于进行成本分析成本控制，比如一栋塔楼按地下正负零，结构封顶，粗装修完毕，精装修完毕这几个节点进行成本分析、成本控制、成本总结，否则核算项目所跨期间过长，不便于成本核算。因此，可以根据施工预算图确定建筑安装工程的分期施工成本核算：对于单位内部同一个施工地点的几个小规模的施工项目可以合并成同一个成本核算对象进行核算，方便进行成本核算和成本控制。总之，确定成本核算对象时既不可范围定的过大，又不可范围定的过小，应该合理确定成本核算对象。

三、结束语

综上所述，面对不断变化的市场环境，房地产企业必须建立科学的成本管理制度，不断激发广大职工的责任意识和成本意识，不断探索成本管理的新方法，才能不断降低成本，提高企业经济效益，才能更好的立足于竞争激烈的房地产市场。

参考文献：

1刘佳.加强项目成本精细核算与核算系统的应用.建筑会计.2012.3

2王向春.施工企业项目成本核算的探讨与研究.建筑会计.2014.2

3田春华.施工企业工程项目成本管理.建筑会计.2014.4

王春敏/责任编辑