可否凭人民法院行政判决书办理转移登记

某县登记机构询问：我局在1998年办过一起房屋所有权的转移登记，是由周某（李某之母）将其自建的房屋转让给儿子李某。最近，周某向县人民法院提起行政诉讼，认为周某没有在登记文件上签字，是李某让他人冒名顶替，因而要求撤销李某的房屋所有权证。我县人民法院已作出判决：撤销我局的这一登记行为。现在周某要求凭该判决书将房屋所有权转移登记为其所有。但是，我们查阅了原登记档案，在周某转让给儿子李某时，周某并未办理过初始登记。问：我局是否还要对李某的房屋登记做出撤销决定？可否按《房屋登记办法》第八十条的规定，凭人民法院的判决书为周某办理房屋转移登记？

金绍达：登记行为被人民法院撤销以后，登记机构毋须再做出撤销登记的决定，也不能应周某的要求办理房屋所有权转移登记。理由如下：

第一，某一行政行为通过司法程序被撤销以后，这一行为就不再成立，所以登记机构毋须也不能再作出撤销登记的决定。登记机构应当依据法院的这一判决将李某的登记事项从登记簿中删除，李某的房屋权属证书如无法收回，登记机构可公告作废。

第二，行政诉讼的标的是行政机关的行政行为，不会通过行政审判确认某一房屋的权利归属。因此，本例中人民法院的判决是撤销登记机构的登记行为。而《房屋登记办法》第八十条的规定是“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的”，登记机构可以按照法律文书办理相应的登记。这一规定的前提是法律文书确定房屋权利的归属。因此，本例不能适用这一条规定，不能直接凭该判决书将房屋所有权登记为周某所有。

在某些情况下，登记机构可以凭人民法院行政判决书办理转移登记，如：人民法院判决登记机构作出转移登记这一行政行为。

第三，违法的行政行为自始无效，除登记机构要承担相应的责任外，相当于未发生过一样。李某虽然申请并取得了登记，但在这一登记行为被人民法院撤销后，就等于没有登记，而转移登记时，出让方应当办理过权属登记并持有合法的所有权证。李某的房屋所有权证无论是否由登记机构收回，都已丧失效力。《房地产登记技术规程》依据《物权法》的规定，确定了“未办理房屋所有权初始登记的，不得办理房屋的其他登记”的原则，《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》也有类似的表述，所以登记机构不能为周某办理转移登记。

按《房屋登记办法》的规定，周某应持相关的证据申请初始登记。倘若周某的登记文件不全、不符合初始登记的条件，仍然不能申请初始登记。

陈品禄/责任编辑