应完善商品房预售资金监管

李娜

一、加强商品房预售资金监管的重要意义

随着房地产市场的快速发展，商品房预售已经成为房地产交易的主要途径，也是房地产管理的重点和难点。建设部1994年颁发的《城市商品房预售管理办法》等现行法规，虽然对商品房预售资金有所规范，但过于原则，适应性不强，缺乏操作性。加强完善商品房预售资金监管，确保商品房预售资金用于相关工程建设，是新形势下加强房地产市场管理的一项基础性、关键性工作，对保护购房人的合理利益、确保商品房预售项目如期交付、促进房地产市场的平稳健康发展都具有十分重要的作用。

二、杭州市商品房预售资金监管的制度建设

2010年9月16日，浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行、中国银行业监督管理委员会浙江监管局联合下发《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〉〈浙江省商品房预售资金监管协议书（示范文本）〉的通知》（浙建房〔2010〕72号），规定该办法自11月1日起在全省施行。2010年11月1日，杭州市房管局联合人民银行杭州中心支行、浙江银监局联合下发了《关于印发〈杭州市商品房预售资金监管实施细则〉的通知》（杭房局〔2010〕262号，下文简称《实施细则》），进一步贯彻落实浙建房〔2010〕72号文件精神，对杭州商品房项目实施预售资金监管。

1.关于监管协议的备案

《实施细则》明确，房地产开发企业申请商品房预售证时，应提交商品房预售资金监管协议书、预发放的资金账户账号、工程形象进度表、各阶段资金使用计划。规定监管银行及资金账户将通过透明售房网对外公布，并在合同签订前通过备案系统自动予以提示。同时，还对变更预售资金监管银行或资金账户的条件和程序作了规定，有利于更好保护购房人合法权益。

2.关于预售资金的收存

按商品房预售的付款方式分，主要可分为一次性付款、按揭付款、分期付款。对此，《实施细则》对预售资金的收存按不同付款方式作了更加细化的规定，确保商品房预售资金全部进入监管银行资金账户。

3.关于预售资金的使用

预售资金的使用是商品房预售资金监管的重点，也是预售资金监管的难点。为加强对商品房预售资金使用的监管，确保预售资金用于相关工程建设，《实施细则》对预售资金的支出项目、申请程序、申请要件、不予办理的情形作出了详细规定，有利于银行机构更好地对商品房预售资金进行监管。

4.关于监管账户的管理

《实施细则》规定，房地产开发企业应在每月15日前，将建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单，报送监管项目所在地房产行政主管部门备案。同时，《实施细则》还对资金账户的撤销程序进行了规定，房地产开发企业在办理完杭州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持建筑工程竣工验收备案表向监管银行申请办理撤销资金账户，监管银行按规定与房地产开发企业办妥相关手续后，撤销资金账户。

三、目前杭州市预售资金监管存在问题

据统计，2014年杭州市完成房地产开发投资2301.1亿元，同比增长24.2%，市区商品住房成交76673套，成交面积847.9万平方米。2014年1月-12月，杭州五城区共对160个房地产项目实施商品房预售资金监管，合计纳入预售资金监管协议监管资金约300亿元。通过对房地产项目预售资金监管情况的分析，目前商品房预售资金监管主要存在以下问题：一是房地产开发企业预售资金监管材料报送不及时，企业在每月15日前未及时上报建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单；二是监管银行出具的对账单格式不统一，对后续预售资金收支情况分析造成一定困难；三是房地产开发企业未按规定及时进账，部分开发企业没有将预售资金及时进入资金监管账户，部分开发企业在资金账户达到130%预算清册总额后即停止预售资金的进账；四是按揭银行转账不及时，按照规定按揭银行应在按揭款审批后第一时间将预售资金转入资金监管账户，实际部分银行为了存款额度或银行利润考虑迟迟不愿将按揭贷款转入监管银行；五是预售资金监管的尺度，按照浙建房〔2010〕72号、杭房局〔2010〕262号规定，工程预算清册总额的130%部分应按商品房预售资金监管协议进行监管，130%以外部分则需用于相关工程建设，实际不同银行的监管尺度松紧不一。

四、完善杭州市商品房预售资金监管

针对上述商品房预售资金监管中存在的问题，笔者认为可借鉴北京、上海、深圳、南京、天津、郑州、合肥等城市在商品房预售资金监管方面的先进经验，加强杭州市商品房预售资金监管工作，完善监管项目工程预算清册总额核定，加强开发企业每月上报材料管理，特别是实现商品房预售合同备案系统和商业银行预售资金监管系统的联网。

1.进一步完善工程预算清册总额的核定

对住宅项目，要求开发企业提供经物价部门备案的项目开发成本及销售价格组成表，作为核定工程预算清册总额的依据；对非住宅项目，要求开发企业提供经监理单位和开发企业盖章的工程预算清册，作为核定工程预算清册总额的依据。统一核定标准可有效解决在预售资金监管中出现的监管标准难以统一、自由裁量权过大等问题，推进预售资金监管在阳光下运行，从制度上预防腐败行为的发生。

2.加强开发企业按月上报材料的管理

利用信息技术，开发预售资金材料网上申报系统，要求各开发企业在每月提交预售资金监管材料前先进行网上申报。对每月不按时上报的开发企业，系统将给予提示并自动暂停该企业商品房网签合同功能，这样不仅有利于提高工作效率和工作准确率，有效减少行政监管的成本，还将预售资金监管工作由“被动”转变为“主动”。

3.实现预售合同备案系统与预售资金监管系统联网

实行杭州市商品房预售资金监管系统，凡申请预售的商品房项目，应先完成杭州市商品房预售资金监管银联、通联专用POS机安装，再申请商品房预售许可。监管项目的预售资金通过银联、通联专用POS机，直接汇入监管项目的预售资金监管账户，实现预售合同备案系统与预售资金监管系统联网。实现联网后，监管部门可以实时掌握监管项目的合同成交情况及预售资金进出情况，实现每套房屋合同成交与资金进出的一一对应，加强对预售资金的动态监管，有利于保证商品房预售资金的安全，确保预售资金用于工程建设，从制度上杜绝开发项目烂尾现象的发生。

李求军/责任编辑