连云港市房屋租赁管理工作现状与探索

卜晓钢

当前，房屋租赁市场存在以下问题：第一，租赁备案登记仅作为房管部门的行政管理手段而并不具有强制力，加之租赁当事人的维权意识薄弱以及备案登记带来的既得利益不明显，造成各地租赁管理工作开展乏力，甚至无从入手。第二，目前对于租赁登记备案仅仅是合同登记而非权利登记，基于合同成立所产生的权利认定多认为是债权的成立，所谓房屋租赁权的实现是基于债权基础的，一旦合同中止，租赁权立即消失，剩下的只有债权，而大多数租赁债权的违约成本不高，即使备案了，也仅限于公示效力，所以极大地影响了租赁当事人登记备案的主动性。

针对以上问题，连云港市在房屋租赁管理上做出了以下研究与探索。

一、加强网备系统建设，规范登记模式

以房屋租赁网上备案系统为主线开展工作，是房屋租赁管理的发展方向。我市于2012年开始建设网备系统，同年10月在市区租赁登记窗口运行，建成了系统备案、统计、挂牌、二代身份证验证等主要板块。同时启用了短信提醒功能，在备案到期日及到期后第30日发送提醒短信，及时提醒当事人租赁期满或已逾期行为的发生，为租赁双方提供服务。今年，依托连云港市房地产网，完成了住房租赁信息政府服务平台的升级与完善，为群众提供了真实有效的租赁信息。

我市房屋租赁登记实行“三查五登记”模式。“三查”指：查房屋权属、查历史备案信息以及查勘现场；“五登记”指：初始登记、续期登记、注销登记、转租登记以及变更登记。通过规范登记行为，有效推进了我市房屋租赁登记合同管理和档案整理工作的顺利进行。

二、构建房屋租赁管理与服务体系

（一）加强机构建设

2011年，我局成立了局直属考核单位——房屋租赁管理处，现有9名工作人员，分设综合一科和综合二科两个部门，租赁登记设有行政中心等4个窗口，加强租赁合同登记和信息采集。截至目前，年均办件1.1万件，面积200多万平方米。

（二）加强部门联动，实现一证通

1.实行外部联动

我市房屋租赁实行“链条式”管理模式，管理链涉及工商、税务、文化、烟草、卫生、消防、药监、公积金中心等十多个部门，实现了“房屋租赁登记备案证明”一证通。

2.内部无缝对接

首先，做好二手房上市前的租赁调查工作。我市房屋租赁网上备案系统与产权网备系统衔接，利用租赁备案数据对租赁房屋进行上市前期调查，确保承租人的优先购买权等合法权益。同时，也有效遏制了租赁市场中“一房二租”、“非法转租”、群租等扰乱市场秩序的行为，受到租赁当事人的广泛支持。

其次，根据市场检查、催办等措施对出租未登记行为依法录入租赁系统违法模块。通过产权系统对该房屋进行警示；通过房屋丘号实现“以房管人”措施；通过面积限制对承租人进行“一户一号”统一管理。明确了管理者、出租者、承租者的权利和义务。

最后，携手局各处室、单位，对公房非住宅租赁登记、中介机构、物业公司资质年审等查验“房屋租赁登记备案证明”，依法规范租赁行为。

（三）延伸服务，实行市、区、街三级联动

实行市、区、街三级联动管理机制，将房屋租赁管理的部分工作下放到街道社区，由社区工作人员负责辖区内出租房屋情况核实与信息采集工作。通过房屋租赁网上备案系统社区端口对租赁双方合同进行录入上传，居民（申请人）凭有效证件到住房局的办事大厅领取“房屋租赁登记备案证明”后即可完成相关证照的业务办理。既掌握了社区居民出租屋的详细资料，又为当事人解决了办证难题，同时有效缓解了租赁管理部门人力、物力投入的压力。

另外，社区还为辖区居民在电子显示屏上无偿发布房屋出租、求租信息，信息同时链接到我市住房信息政府服务平台，切实为群众提供了便利，也推动了我市房屋租赁市场的规范、有序、健康发展。

（四）做好租赁市场价格统计与分析，发布区域指导价格

通过备案数据及采集的信息数据，每季度定期分地区、分类别地发布房屋租赁指导价，分析我市房屋租赁价格走势，结合房价走势分析租金价格对房地产市场的影响，引导群众谨慎出手、合理定价，对于平抑市场租金反常态波动起到了积极作用。

（五）加强信息报送与政策宣传工作

信息来源于工作，“从工作中提炼信息，用信息推动工作”是我市的信息宣传口号。要求每位职工每年不少于两篇市级以上媒体信息报道，把出租房屋应依法登记的意识深入到每街每巷，把登记备案后所享有的权利落实到当事人的心里，真正做到管理与服务并重。

陈品禄/责任编辑