准确把握不动产统一登记制度的核心价值

惠兴正

不动产统一登记是当前一项重大改革任务，其核心价值在于保护权利、保障交易安全。推进不动产统一登记是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，对于完善社会主义市场经济体制、保护不动产权利人合法财产权益、提高政府治理效率和水平等具有重要意义。

一、不动产统一登记有利于明晰产权、保障不动产交易安全，夯实社会主义市场经济基础

我国是实行社会主义市场经济体制的国家，社会主义市场经济体制是社会主义制度与市场经济体制的有机结合。社会主义制度要求对国家所有的自然资源实行有效的确认和保护，市场经济体制则要求参与市场配置的资源必须产权明晰，市场交易秩序必须安全可靠。不动产登记是不动产物权获得法律承认和保护的基本依据，是表彰不动产物权及其变动状况的法定公示方法，是维护不动产交易秩序的有效措施，是社会主义市场经济的基础性制度。

1.明晰不动产物权

从市场经济的本质角度看，市场经济就是产权经济。纵观30多年的改革开放实践，其实质就是不断明晰产权、平等保护产权和公平交换产权、维护各方权益的过程。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，法律有规定的除外。由此可看出，不动产登记是不动产物权的生效要件，即不动产物权的设立、变动，关键在于是否登记。对于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，那么，国家所有的自然资源如何保护？那就是要对集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等进行全面登记，赋予其公信力。《宪法》规定，我国自然资源实行国家所有和集体所有两种所有制，集体所有的不动产确权登记后，国家所有的不动产产权边界就能明晰，国家所有不动产就能有效的保护和利用。通过不动产统一登记，不动产物权的归属和内容得到最大限度明晰，避免了确权上的交叉、重叠或者混乱，为不动产交易市场奠定了良好基础。

2.保障不动产交易安全

不动产登记基本的法律功能在于公示公信。通过不动产登记，将不动产物权设立和变动的情况予以公开，使公众可以很容易地了解某项不动产的权利状态。公示的同时，公示的内容也产生了公信力，相对人有合理的理由相信登记内容是真实的权利状态，并与登记的权利人进行交易，减少了交易中不必要的审查和交易后的诉讼纷争。即使登记的内容与真实情况不一致，善意信赖登记内容的人也能得到法律的保护，同样取得相应的不动产物权。这样，有效地提高了交易效率、维护了交易安全。不动产统一登记制度的建立，使不动产在同一登记机构、同一信息平台，适用统一登记簿册和登记依据交易登记，交易安全保障水平更高，有利于不动产交易市场的发展。

二、不动产统一登记有利于提高登记质量，便利登记办理和查询，保护不动产权利人的合法财产权

保护不动产权利人的合法财产权利，是不动产统一登记的核心目标。实现这个目标，基本要做到不动产权利人的合法财产权能够得到及时准确的登记、能够以最低的成本办理登记、能够便捷地查询到登记信息等，而这些正是不动产统一登记制度改革的基本内容。

1.提高登记质量

在不动产分散登记的实践中，由于各部门的登记范围、方法和技术标准等不一致，登记结果可能重、漏，甚至相互矛盾，往往引发权利纠纷，造成不动产权利人权益受损。不动产统一登记后，通过登记范围、方法、系统、登记簿册、技术标准、赔偿责任等的统一，能够最大限度地避免登记结果的重复或者遗漏，确保登记结果的规范性和统一性。

2.便利登记办理

登记时间长、成本高、办证难是实践中群众对登记工作反映最多的问题。由于分散登记，权利人办理登记往往要跑多个部门，需要提交不同的申请材料、遵循不同的登记程序、经历不同的时间周期，交纳不同的费用，领取不同的证书。这不仅大大增加了权利人的时间成本，还需要支付更多的登记费用。不动产统一登记后，由一个部门统一负责登记工作，通过优化职能，提高政府治理能力，建立“首问负责”、“一站式”服务等措施，更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。

3.规范登记信息查询

分散登记时期，登记信息分散在各个登记部门，且由于各个部门、各个地方信息化水平的差异以及登记信息查询规范的不统一，导致了一些市场交易风险或者登记信息查询困难、登记隐私信息泄漏等现象，不利于不动产权利人的合法财产权益保护。不动产统一登记后，通过建立不动产登记信息公开查询系统，区分公共信息、个人隐私信息、政府保密信息等不同性质的登记信息，区分主体相应地提供分类查询服务，保障不动产权利人、利害关系人合法的登记信息查询权。

三、不动产统一登记有利于政府职能转变和改进宏观调控，提高政府治理效率和水平

建立权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障的不动产登记体系，提高政府治理效率和水平，是不动产统一登记制度的内在价值。长期以来，各个不动产管理部门分别登记，配备各自的机构、人员、场所、设备，建立各自的信息系统，国家不仅为此相应地多支付人力、物力成本，而且部门间的职能交叉，容易导致各部门争抢登记或者扯皮推诿，降低了行政办事效率，也影响政府的形象。不动产统一登记的实施，能够祛除这些弊病，促进政府治理能力的提升。

1.促进政府职能转变

不动产登记职责整合涉及国土、住建、农业、林业、海洋等部门，通过不动产统一登记，有利于最大限度地整合行政资源，化解政府部门中存在的机构重叠、职责交叉、政出多门的矛盾以及权限冲突，完善政府运行机制，提高政策执行效能。通过建立事业单位型的专业不动产登记机构、不动产登记代理机构等社会中介机构、提供不动产登记便民服务和登记信息社会化查询服务等，将政府的事务性管理工作、适合通过市场和社会提供的公共服务，交给事业单位、社会组织、中介机构等组织承担，以降低政府服务成本、提高公共服务水平。

2.促进登记信息互享共通

由于历史原因，不动产信息分散在各个登记部门，相关的信息，成了部门的独占资源，形成一个个的“信息孤岛”。不仅企业、群众在办理不动产转让、抵押手续等过程中，需要在多个部门之间转来转去，而且其他部门要想获得相关方面的信息资源，也要通过各种渠道、各种方式。不动产统一登记制度实施后，便能建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，打破信息壁垒，实现登记及相关信息的自由流通，优化不动产行政管理。

3.改进国家宏观调控

不动产登记结果包含了不动产的界址、位置、面积、价值等重要信息，不动产统一登记后，能够为国家调控提供更为准确可靠的基础数据。例如，房地分散登记模式下，房地产在公众中的分布状况难以准确把握，政策制定者不能掌握房地产市场的真实态势，所出台的政策要么不切实际，要么偏差较大，导致房地产调控多次“空调”无功。不动产统一登记后，国家能够掌握真实、全面的情况，房地产宏观调控就有了发力方向和有力手段，就能促进房地产业持续健康发展。此外，不动产登记结果还可以与财政政策联动，防止固定资产投资过快过热；可以与金融货币政策联动，控制房地产信贷规模和节奏，防范金融风险；可以与产业、行业政策联动，促进产业结构调整升级，防止产能过剩；可以与税收政策联动，发挥房地产税等税收对经济的有效调节作用等。

陈品禄/责任编辑