房屋登记中的三个具体问题

某县登记机构询问三个房屋登记的具体问题：一、某小额贷款公司向王某发放了20万元的贷款，但双方并未设定抵押。现王某因经营不善已两个月未付利息，因而，小额贷款公司向我局申请查询王某的房屋登记情况，但是小额贷款公司并不知道王某房屋坐落地址。在这种情况下，小额贷款公司是否可以作为利害关系人申请查询王某的房屋登记情况？二、某人购买商品房，并与银行办理了抵押的预告登记，但该房屋在预告登记后被法院预查封。对于这一房屋，开发企业是否还可以办理初始登记？买房人是否可以申请商品房转移登记？如果可以，能否将抵押的预告登记转为抵押登记，再将预查封转为正式查封，还是只能转查封不能转抵押呢？三、父亲的房屋通过公证，公证书已明确房屋由儿子继承，但在办理转移登记之前儿子也死亡。这种情况可否依照继承公证书将房产办到儿子名下？

金绍达：一、《物权法》第十八条规定了“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料”；《不动产登记暂行条例》第二十七条也规定了“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料”。利害关系人应是和登记的不动产权利有利害关系，借贷未抵押就只是普通的债权人，而不是利害关系人。再则，即使是利害关系人，除了提供身份证明、与查询的房屋有利害关系的证明外、也应提供房屋坐落。因此，本例中小额贷款公司不能查询王某的房屋登记情况。如果将来小额贷款公司和王某的借贷纠纷进入诉讼程序，人民法院或是取得人民法院签发的调查令的律师可以查询。

二、最高人民法院法发〔2004〕5号文第十五条第一款第三项规定了：“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，人民法院可以进行预查封。很明显，这里的“被执行人”是商品房的购买者。如果被执行人是房地产开发企业，预查封的应该是尚未出售的房屋。

《房屋登记办法》第二十二条所限制的是：“房屋被依法查封期间，权利人申请登记的”，登记机构不予登记。这里虽然用了“权利人”一词，但在这里应是指被执行人。而开发企业并非被执行人，因此，不应影响开发企业办理初始登记。

学界认为：在房屋被查封期间，只要限制对被查封的房屋处分，而对于房屋的初始登记、抵押权的注销登记等并不会对查封带来不良影响的登记申请，登记机构可以受理。前述法发〔2004〕5号文所规定的也是“在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。因而。在《不动产登记暂行条例实施细则》（征求意见稿）中，规定了查封期间，只限制处分登记。

抵押的预告登记并不是抵押登记，法院也不会承认办了抵押预告登记的债权人有优先受偿的权利。抵押权的设定要以抵押登记为准，因此，由于“不得办理抵押”的限制，在预查封期间房屋登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，但不能将抵押的预告登记转为抵押登记。

三、房屋所有权人死亡以后，作为所有权的权利主体消灭了，所以不能再登记。按最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第五十二条规定：“继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人”。所以，这是转继承，应按转继承办理。

陈品禄/责任编辑