新兴地产是中国房地产发展的必然趋势

郭井立+++张一夫

摘要：***总书记在刚刚结束的中国共产党十九大报告中，重申了我国房地产业经营定位，强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。随着新型城镇化建设广泛深入的推动，在传统地产基础上运用新理念，融合国家战略性新兴产业而出现了升级转型的新兴地产项目，这将成为未来房地产发展趋势。

关键词：转型；新兴地产；产城融合

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）01-0037-39 收稿日期：2017-10-30

1我国房地产发展现状和存在的问题

毋庸讳言，改革开放几十年来，虽然房地产事业对我经济、社会的发展起到了巨大积极作用，但是也产生了一系列问题，尤其是近些年备受诟病的“土地财政”、困扰民生的房价飞涨等问题。同时，在房地产开发、销售过程中，大量的质量问题、违规违法问题积累，造成了广泛的不良后果。

国民对房地产企业既离不了，又“恨得”咬牙切齿，因为大家认为房企并没有树立起积极、阳光的形象，而且除了疯狂攫取行业及其项目表面价值，自身也没有摆脱传统产业的低端形象与发展桎梏，甚至在行为上还存在透支社会诚信形象和挫伤公平正义的缺陷。

另外在房地产业发展过程中，我国房地产企业在科技进步方面步履蹒跚，不思进取，恐于投资风险，囿于短期利益，尤其在产品研发、科技提升方面明显落伍于世界。质量标准、技术融入前进的步伐较为迟缓，这既缘于居住刚需的强盛，也源于行业和企业投机之风盛行。

可以这样说，当前我国房地产业在产品技术研发方面仍处于落后原始状态，只能满足基本居住功能，远不能担负起人本、宜居、智慧物业等高层次使命。

而在整体运营模式和行业风行的营销手段方面，存在大量灰色地带，企业争相打擦边球，对经济结构的完善与运行形成威胁，并对金融经济安全、社会公平、民生安全产生不良影响。

互联网时代以来，新技术浪潮催生了整个社会发生了翻天覆地的变化，产业已经“面目全非”，所有的思维和信息技术直接绑定，行业与企业的理念面临更新乃至彻底的转型。这是一场漫长的阵痛，但更是一场产业生命和灵魂的涅槃。如何求得重生？这不仅缘于高层对房地产业肩负使命的最新期待，对房地产业之前表现的不尽满意，也是社会进步、科技发展、人类文明昌盛的大势所迫。换句话说，当前所有行业面临迭代选择，就像零售服务业那样，在新零售时代，新技术浪潮催生的全新商业模式如雨后春笋，琳琅满目，房地产行业更待创新，更待转型。新兴地产作为房地产未来转型的方向，摆在所有企业和行业各环节、各链条的面前。

2关于新兴地产的定义

传统地产，广义上指的是自上世纪80年代我国进入房改至今约30年的房地产市场。

所谓“新兴地产”，指的是指近几年来，随着新型城镇化建设广泛深入的推动，经济环境变化、科技不断进步、消费需求提升、产业延伸等诸多因素的推动，在传统地产基础上运用新理念，融合国家战略性新兴产业而出现的升级转型的新兴地产项目，并形成未来房地产发展趋势的产品与项目。

新兴地产的概念和定义有待于进一步明确、完善，但是从整体的理念追求上，大致有如下较为清晰的脉络。

第一，强化“以人为本”的根本属性，回归居住本质。彰显新兴地产满足居住需求、改善居住品质的基本功能，肩负民生大任。

第二，商业模式和營销模式的纠错。无论怎么探索尝试，无论什么商业模式，都要摆脱以往的投机思维，都不能忽略房子是用来住的、不是用来炒的这样一个定位，明确商业开发和社会服务双重使命。所谓“新兴地产”，不仅在产品和技术上体现出新兴特征，更重要的是在开发理念、研发理念、商业模式、运营机制、营销模式等方面全方位体现新兴特征。

第三，通过技术融入和产品研发，导入产业融合，实现产品迭代更新，推动房地产行业的转型升级。新兴地产是“新地产、新业态、新科技、新人文、新金融、互联网+”六大核心要素的跨界融合，涵盖五大领域：“新兴宜居地产、新兴商业地产、新兴产城地产、新兴颐养地产、新兴文旅地产”。

第四，新兴地产的崛起不是取代传统地产，而是促进传统地产的升级转型。颠覆传统地产的固有运营模式，以新兴地产运营模式，主导我国房地产市场发展，使其真正成长为推动我国经济持续发展的新兴产业。

第五，新兴地产的关键是思想和理念的转型。新兴地产不仅是技术创新、模式创新，更重要的是思想、理念转型，是思想和理念创新转型主导下的商业思维的转变。

第六，从营销关系转变为服务关系。互联网经济时代，许多经济关系和市场关系发生了转变，房地产企业管理和项目运营更需要因应大势，快速转变，把握最后的机会。在房地产创新转型过程中，首先要改变的是营销关系，突出服务关系，甚至促使其产生质变。比如客户与销量这个关系，未来房地产企业应该调整权重，客户重于销量，先客户后销量，而在服务过程中，应注重顾客体验效果，即服务效率，效率重于规模，先效率后规模。

3新兴地产和传统地产的区别

3.1物业性质的差异

传统地产产品一般品质较低，产品单一。只能满足原始居住需求或基本购物、休闲等消费需求，不能通过开发的物业，实现新的要素价值提升。

而新兴地产通过融合新产业、新科技、新人文等要素，全面提升物业品质和物业文化内涵，除了滿足居住或一般购物、休闲等消费需求，实现新的社会价值与经济价值的可持续创造。

3.2物业开发目标的差异

传统地产以“项目物业销售”为中心，追求项目当期开发利润最大化。

新兴地产以“提升品质、物业运营”为中心，把诉求放在良好的开发利润基础上，努力实现持久的物业运营效益。

3.3项目策划思维与方法的差异

传统地产项目策划重点是固定格式的几板斧：拿地后初步定位、规划设计、营销策划与执行、物业交付、交付后物业管理等。

新兴地产项目实行全程整合运营策划，主要的策划运作方法是：发展商拿地前要做市场风险评估、土地价值评估分析、项目核心价值评估、项目边际价值和碎片价值的整合评估、项目核心价值以外增值可能性分析；拿地后全程整合运营策划；销售与招商大数据分析与管理引用；资源整合应用；项目交付后业主增值服务；长期物业开发与增值管理。

总之，新时代下，房地产业必须从传统产业向新兴业态转变，建立以消费需求为导向的服务理念，已主动研发引导消费，从单一产品、局部功能向综合配套服务转变；坚持以人为本，从传统开发商销售商向城市服务商、社区服务商转变。endprint