特色小镇的金融创新

汪传虎

在特色小镇建设的初期，很多人的理解是一次新的机会，尤其是很多房地产商。因为又一次房地产的黄金时代来了，但是在实际操作过程中可能会发现，跟原来的设想还不太一样。这主要缘于大家对特色小镇在建设过程中需要的工具、方法准备不足。本文笔者更多从金融的角度与大家分享在特色小镇建设过程中的一些理解。

一、充分认识特色小镇建设的时代背景

第一，我们必须理解城镇化的路径正在发生变化，而特色小镇是基于中国城镇化路径的变化应运而生的。中国自改革开放以来，一直在进行着城镇化，或者叫城市化的进程。十八大以后，提出“新型城镇化”战略，即区别传统的城市化。传统的城市化更多的是以GDP为导向，这在改革开放初期当然是必要的。但是改革开放30多年来，以速度为导向的背景下更多的是中心城市的产生，形成了很多超大型城市。这种发展模式到今天，遇到了很多瓶颈，中心城市不堪重负，三四线城市发展严重滞后，人口分布不均，产业布局不平衡。

而今，新型城镇化是由原来的中心城市化和中心城市的再城市化，这是一个非常大的顶层设计的变化。所以我们今天谈特色小镇的时候，一个很重要的背景是城市化路径的变化（见图1）。

第二，中国面临前所未有的产业转型，既是挑战也是机遇（见图2）。前30年，我们更多的是“工业+地产”的模式，在整个国际分工里面是资源环境、人口红利作为优势，吸引一些制造企业，虽然这些制造业对中国经济的贡献功不可没，但是在今天在可持续上，同样遇到了非常大的局限。所以中国面临着非常紧迫的产业升级转型，我们讲供给侧改革也好，讲“一带一路”也好，都是为了突破产业升级转型的壁垒。

产业升级转型跟特色小镇关联，实际是一个巨大的机会。传统产业升级转型，需要创新的服务、创新的技术、创新的人才、创新的机会，也就是说要通过这些要素的升级来带动传统产业的升级转型，而这些要素的打造是特色小镇里面的产业基础。发展特色小镇不能房地产化，也就是说不能再用传统的“工业+地产”模式，而是需要大量的创新服务作为支撑，比如创新金融、创新科技等。

第三，有一部分开发商对特色小镇的理解和定位有误区，他们认为借助特色小镇实现转型更多的是产品转型或区域转型。但显然，这是不能解决我们自身遇到的问题的。

在房地产业快速发展了十余年后，特色小镇是房地产转型一个新的道场，但是如何把握和利用到这个道场，需要开发商在理念模式上有更清晰的认知。

第四，创新驱动成为这一轮经济增长的一个主要的方式。改革开放30年，经过了三轮驱动方式的调整，早期是靠要素驱动，即资源、土地、环境、人员的优势；后来我们靠投资了，基本由政府主导的投资驱动；以现在提出了创新驱动，就是通过要素升级、服务升级、转型升级来带动传统产业的升级转型，这是我认为从整个驱动方式发生一个巨大的变化。

二、特色小镇建设遇到的机遇和困难

机遇很好理解。我们迎来了政策机遇，不管是发改委、财政部，还是住建部都出台了非常多的政策，来支持特色小镇的建设。所以整个特色小镇在建设发展过程中遇到的这种机会是非常多的。

而现在面临的问题，尤其是从业者的感受是非常明显的，比如产业落地问题、融资问题和运营管理问题等。

第一，产业落地问题。如果用传统的招商引资方式，在特色小镇建设过程中形成产业落地，显然是非常不对的。现在市场上出现的很多特色小镇并没有把特色产业的植入和特色小镇的发展融合到一起。这也是为什么大家都担心特色小镇容易出现房地产化倾向的一种担忧。

第二，融资难。大家在做特色小镇融资的时候，还是沿用传统的融资思维。在特色小镇建设过程中如何解决资金的问题？实际它不仅仅是资金本身，它一定涉及整个项目的顶层设计、整个项目的开发理念以及投资收入模型的转变。

第三，运营问题。传统的开发商强项在于物理空间的打造，而特色小镇更多涉及到综合的运营理念，所以运营这种专业化能力也形成了瓶颈。运营商需要把投资收储模型，由原来单一的地产收益向“地产收益+投资收益+服务收益”进行转变。

笔者认为，做好特色小镇需要四个方面的能力，即顶层设计能力、产业落地能力、产融结合能力和产业运营能力。

在顶层设计方面，目前市场上对特色小镇的规划还是停留在规划设计院为主导的平面设计上，并没有明确的产业规划和金融规划。但是实际上特色小镇的核心，还是如何进行价值的发掘。目前，市场上这方面的专业机构还比较缺乏。

在投融资能力方面，原来做地产的时候这个问题不是很突出，因为所有的收入靠地产收入把它弥补掉了，运营和产业基本上当成培养的模型，用地产利润覆盖产业经营的缺陷。但是在特色小镇里面反而需要投资服务收益来支撑地产的收益。因此，关于特色小镇的投融资模式，不仅仅是投融资本身，还是对整个项目的理解、定位、项目模式的设计、产业的规划核心等。

三、特色小镇金融创新的关键

第一个是顶层设计，这方面是市场上稀缺的，尤其是用产业思维来进行顶层设计，用金融思维来破题的这种顶层设计，这个是非常重要的。

第二个是产业的培育，特色小镇里面大家更多强调培育特色产业，而不是讲招商，这显然是比较难的。现在市场上各种各样所谓的IP，它们最大的局限性在于陷入了制造业的逻辑。它不是互联网模型，而是一个制造业的模型，要知道制造业模型的IP是很难复制的，因此也很难被投资者看好。这就是最大的问题。

传统金融基本以债权为主，包括房地产银行贷款、信托基金，而这些东西在当下这个发展节点上很难支撑产业发展。它基本上偏重资产，是靠传统的金融工具来支撑的，不参与经营管理。创新金融是要形成为产业发展提供服务和支撑。一个好的创业，需要商业模式的完善，需要资源的互补、市场的协同，最后需要金融作为一个中性的介质来帮它实现。

很多好的企业最后都是借助创新金融做大的，比如思科、IBM。他们的成功给我们的启发就是，市场上并不缺制造业，而是缺为制造业转型提供服务的人。所以在这一轮里面，如果把产业和金融结合好，用产融结合的模式来做产业是非常重要的。

针对特色小镇这样一个投融资模型来说，其实不外乎建设和开发以下几个方面。

第一，基础设施。傳统的基础设施+新一代的基础设施，加之互联网的大数据、云计算以及智慧城市等要素。

第二，产业支撑的要素。房地产是产业的载体，先产业后载体。它的参与方主要是由运营公司来负责整个的组织运营。组织者不一定具备所有的能力，但一定有能力将管理公司、策划公司等组织起来，协同合作。所以说，特色小镇的建设未来是一个结合体，而打通它的正是创新的金融。

作者系赛伯乐投资集团高级合伙人