租赁模式的改变能否改写市场格局

王红玉

今年7月住建部提出在人口净流入城市发展租赁市场。随后一个月的时间里，累计有超过14个城市或部门发布了17次有关鼓励房地产租赁的政策。最近1年多时间里，有超过8个省份及超过25个城市出台了相关政策内容。面对多地先后出台租赁政策，各方关注的焦点集中于几个层面：房地产市场是否会形成租售并驾的新局面，租赁市场能否改变需求格局以及对房价的预期。首先，我们先从租金、售价及收入之间的关系进行分析。

一、租售价格幅度大，租房难收回成本

根据全国城市等级划分将城市划分为一线、准一线、二线、三线4个等级，本文选取全国部分城市共计51个城市的租售比进行分析观察，发现这些城市的租售比普遍较低，究其原因，一方面是因为房价较高，另一方面是租金水平相对较低。

一般而言，净租金回报率在4%左右视为高回报。从表1来看，城市的租金回报率普遍偏低，只有重庆、西安、长沙、哈尔滨、长春、南宁等8个城市的租售比超过4%，其余城市均未达到这个数字。其中，厦门、深圳、北京位列租售比最低前三名，均低于2%，说明通过租房收回买房成本需要50年左右，而排名最低的厦门需要63年左右，而一套房子才70年产权。

二、租金收入比过大，租房局限性强

根据大数据系统的租金数据及各地统计局公布的人均可支配收入数据，对上述51个城市进行租金收入比的相关分析，其中租房面积按照国家公布的人均居住面积40.8平方米来计算，其租金收入比见表2。

根据表2可以看出，一线城市租金收入比明显偏高，深圳排名第一，租金收入比高达72.58%，北京次之70.47%，上海，广州分别为64.34%和46.91%，而二三城市数据中，租金收入比在20%-50%之间，说明现有租金体系中租金明显偏高，人们生活质量无法满足，且租房还要面临房租临时涨价，房东突然不出租等各种不稳定因素，再加上人们固有的买房观念和一些投资投机想法，故现阶段人们更多的选择买房而不是租房。

租金、房价及收入三者之间关系，存在很大的不合理性，相比房价来说，租金相对较低，而对于收入，租金又相对偏高。双重标准的矛盾及租赁市场的不规范，导致租赁市场的混乱及不稳定。

针对此问题，近期，各地相继出台多种租房利好项策来维持租赁市场稳定，鼓励人们租房。如北京、深圳、沈阳、无锡等地先后出台租赁相关政策，政策主要包括承租人子女就近入学，允许商业用房改租赁住房，土地年限不变，水、电、气通通按居民标准执行等相关措施；上海连续两月持续推出只租不售地块；武汉在商业区、产业园区域，以新建住房约一到两成的比例，配建租赁住房，以增加租赁用房市场供应；还有一些城市，通过增加市场供应，试图解决市场供需结构。此外，政府也出台了一些土地税收政策方面的实施方案。

三、租房土地政策的改革实施

8月28日，国土部联合住建部出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称《方案》）确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。《方案》提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。《方案》使得集体土地可以通过自营方式进入租赁市场，省去传统的开发商土地竞拍等手段，在很大程度上节约了土地价格，控制租房价格。

“利用集体建设用地建设租赁住房”是土地制度改革的大事件。大多数人都知道，土地是大部分政府主要的财政收入来源。若政府不出让土地，而是建设租赁住房；不仅可以获得收入，还可以在一定程度上抑制房价。除租赁政策外，还有一个政策需要我们注意，那就是房地产税。

四、税收政策即将变革

开征房产税是近年来大家比较关注的话题。尽管房产税征收问题饱受争议，但无论是从完善税制的角度，还是稳定房价的角度，房产税开征势在必行。目前，重庆、上海已正式试点开征房产税，2015年8月全国人大将房地产税法列入立法规划之后，近几年房地产税立法工作也在有条不紊的推进。

目前房地产市场的现状是，一二线城市房价仍然高企、三四五线去库存仍然病如抽丝，这种情况显然不是短期内就能扭转的。在这样的条件下，这次房地产税可能真的要走上议事日程了。毕竟，对三四五线城市政府而言，房地产税实在是一个可以替代土地出让金的稳定性税源。而对重点城市而言，房地产税一定程度上可以控制房价不要过度上涨。

正当大家讨论“房产税如何征收？”“房产税如何计算？”“房产税税率是多少？”的时候，2017年7月26日陕西省政府一则印发城镇土地使用税实施办法和房产税实施细则的通知，引爆了房地产市场。根据《条例》规定，房产税依照房产原值一次减除20%后的余值计算缴纳。但规定五类房产可以免收，其中包括个人所有非营业用的房产。虽然陕西的房产税政策轰轰烈烈，但这次的房地产税对居住属性的住宅影响不大。真正的房产税改革其实已经加快了进程。而至于房产税什么时候出台，这就要看官方制定相关细则所需要花费的时间长短，广大购房者只能翹首以待。

五、楼市格局将发生重大变化

无论是土地政策还是税收政策，笔者认为楼市格局都将作出重大变化。虽然这些举措短期内并不会改变房产市场结构，房产市场仍将以购房为主，但长期来看，国家土地税收等多维度的改革，进一步说明了各地正在积极探索解决居住困难问题，加快培育住房租赁市场，构建购租并举的住房体系，逐步建立符合国情、市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

总之，“房子是用来住的，不是用来炒的”，房产调控、租售同权、《陕西省房产税实施细则》、“利用集体建设用地建设租赁住房”等政策的出台都标志着楼市格局正产生重大变化。

作者系北京中金永嘉大数据技术有限公司研究员