大转折时期的房地产与物业管理

最近，房地产业界经常哼的一首歌是“世上只见新人笑，哪听旧人哭”。互联网、深度技术、大娱乐等，这些都是新的东西；但是房地产的开发，包括挖矿、卖地，这些都是旧事。但是即使身处“旧事”，我们在日常当中仍然需要和这些“新人”打交道。所以，物业管理方面，也应该试图结合这些新技术做一些改变。

为了要改变，我们得重新审视一下自己。房地产究竟是干什么事情的？我们的客户究竟对空间的需要发生了什么变化？从现在开始往后，空间的价值究竟会朝什么方向改变？而这些改变会引起周期的技术以及服务提出什么需求？

首先，房地产究竟是干什么的？

房地产首先是创造空间的，这个空间特指“人造空间”，它会矗立在一个地方，30年、50年不会动。其次，我们的工作是要创造商业价值，这个空间可以有租金，可以让人在里面进行商业活动或者愿意为这个空间付费，而且要让这个收入最大化。所以，我们的工作就是创造最具价值的固定的人造空间。

继而，我们怎么样创造价值？怎么样让这个空间有价值？

根据我们的经验，这个空间的价值只取决于四个方面。

第一个方面，位置。不是位置本身，而是供求关系。比如说，我们把这个位置放在了福田和放在了喜马拉雅山上，位置本身带来的供求关系，在喜马拉雅山上做得比福田的这个还高级，但是最后可能就一两个人来，位置决定了商业价值，愿意进来的人和愿意为此付费的人是不一样的。所以，位置一直是传统房地产非常重视的地方，由此来决定供求关系或者由供求关系来决定位置的价值。

但是最近互联网、云计算这些东西使我们的空间位置感觉出现了错位。有一些过去认为很好的位置，比如说北京王府井，其实现在商业不像以前那么热闹了，因为现在每年有10%-15%的传统商业被电商取代了。也就是说，现在电商的发达程度使传统黄金商业位置减少了10%-15%的需要。这样一来，位置出现了两个概念，一个是物理的位置，一个是网络空间的位置。所以，现在你要看两个位置，比如我们还是看王府井，同时要看它在淘宝、天猫上的位置是不是足够好，在淘宝和天猫上的位置是不是有足够的商家、有更多的流量来浏览你这个地方。

此外，在电商的冲击下，实体商业面积在锐减，仓储物流的空间需求却在与日俱增。商品不再是摆在货架上，而是挂在网上，由库房直达用户家中。这就意味着我们创造的空间产品形式实际上发生了变化，减少了直接物理空间的需求，增加了智能仓库的直接需求。

另外，现代人的办公地点和办公形式也发生了变化。过去我们都是集中办公，现在聚集的需要挪到咖啡厅去了；以前所有人办公一定要到写字间去，现在大家在任何地方都可以办公，任何姿势都可以办公，任何形态、任何时间都可以办公。于是，咖啡厅多了，餐吧多了，混合功能多了，而传统的写字楼需要在减少，甚至写字楼的位置也不重要了。因为现在很多大的互联网公司都纷纷从传统位置中搬出来，选择更自由、更轻松的工作方式。所以，最近在中国二线城市以下的写字楼出租市场始终起不来，一线城市除了极个别地方以外，多数的写字楼办公方式也出现了人群外迁的趋势。因此，对于创造有价值的空间来说，位置这件事情因为技术发生了改变。

第二件事情，影响我们空间价值的就是行为。我们创造空间就是为了满足人们在这个空间里各种各样行为的发生。而行为对于付费至关重要，我们研究空间的时候应该注意研究行为。那么，我们最近的行为发生了哪些变化？第一，互联网时代大家对空间的需求增加了。因为人和人之间要建立联系，要见面，要说话，要吃饭，所以增加了对空间的需要。第二，这里所谓的“空间”并非传统标准的空间需求，而是像咖啡馆、餐馆等混合功能空间的需求，这对于房地产来说就提出了更高的技术要求。为了完成混合型功能，就要加大投资，除了硬体之外，在软体技术上更要投资。于是，所有的物业，无论是住的还是商用的都变成了智能化的物业。为了满足功能上的多样化、混合使用、行为边界的模糊化，我们就必须提供完全高配置的技术标准。这是对我们一个很大的改变。

第三个，要想这个空间有价值，我们想到的就是技术。以前所谓的“技术”只是高度。人类自有房地产以来，大概每70年左右向上生长100米，全世界最大的城市过去70年积累的经验是可以让这个楼再高100米，城市在往上增长。所以，技术会让我们增加空间供应，减少了单位空间的成本，增加了空间总量的供应。

最近20年建筑呈现出不同趋势，巨型建筑、超复杂功能、超高建筑越来越多，在房地产行业技术进步改变了我们所有。比如，现在单一建筑最大做到120万平方米，地球上一个人造空间有120万平方米，这是以前不可想象的。另外，人们从现有最高的迪拜塔一楼到最上面用56秒就上去了，高速电梯的应用也拉近了高空与地面的距离。

可见，人类现在往高盖这个技术本身是存在的，我们国家现在也非常多的高盖，为什么这样呢？这里面有三大技术改变：第一个就是现在的新能源技术，用于保证光照度、温度及空气质量。第二个技术是互联网的通讯和移动通讯技术，能够保证在复杂的空间中，有多少人都能够找得到，在哪儿瞬间能找到。在以前单一功能的建筑，现在都变成了复杂的功能，现在最复杂功能的建筑可以有十几种功能，一个建筑体里可以分成十几种功能，酒店、写字楼、公寓、购物、停车、电影等各种各样复杂的功能，都可以放在一个建筑体里。现在由于技术进步了，我们对于功能的体量、高度解决了。

影响空间价值的最后一个因素就是管理，同样的这一个空间，不同人的管理，它的价值是不一样的。物业管理这件事情，我们理解，本质上是两类不同的物业，住宅的物业是满足使用者24小时任何时候各种生活需要，这是第一位，其次是这个物业的价值，能够把它的功能最大限度地发挥出来，让它更方便地为用户服务。但是商用物业其实还有很大的作用，这个物业管理实际上是使不动产资产保值、增值、方便交易、创造新价值的一个最重要的手段。

现在由于市场技术的变化，物业管理越来越多地把这两个分得很清楚。例如，一应云针对第一类客户比较多，主要是住宅客户。但无论是住宅还是写字楼，管理对于空间价值的保存和客户满意度的延续将发挥巨大的价值，未来在房地产发展中，我们将产业链延伸至管理者、运营商合作。

总之，如果房地产用一句话来讲，我们的工作是创造最具价值的固定人造空间。这个价值取决于位置、技术、行为、管理，而这四个方面无一不和物业管理、新技术有密切的联系。所以，房地产开发已经变成了一个不能够脱离技术而存在、不能够脱离管理而存在的一个有门槛的专业领域。今天的房地产业要懂得创造空间价值的这些要素，和技术的连接，和管理的连接，从而通过管理更好地运用这些技术，使我们每一个项目的价值最大化，每一个客户需求的满意度最大化，这就是我们未来房地产行业需要特别关注和未来发展的一个重点。

本文系万通控股董事长冯仑在一应云联盟创始大会上的讲话