度假地产开发要点

林峰

度假地产是以良好的自然资源条件为基础，以多种休闲、游乐、养生、运动等项目为依托，以完善的旅游设施及服务为配套的，具有物业属性和经营属性的地产项目。与传统地产项目不同，度假地产的核心是“旅游与度假”，其功能更多的是强调“度假服务”，而不是传统的“房屋供应”。

度假地产从不同纬度来看，有很多种分类。为了明确地表现旅游与房地产之间的相互作用关系，分权宝从泛旅游的视角，以区域综合开发为理念，将旅游地产划分为休闲商业地产、休闲居住（第二居所）地产、度假居住（第三居所）地产、酒店地产、养老地产、文化创意地产、庄园地产、新型农村社区旅游地产八大类产品，并对每一类地产都做了较为深入的研究。本文将对度假市场上滨海度假地产、庄园度假地产的开发要点进行简单归纳总结。

一、滨海滨湖度假地产

滨海滨湖度假地产依托海岸、湖泊独特的自然景观，发展较早，模式较成熟，是最受欢迎的度假区类型之一。鉴于滨海滨湖在资源、区位及环境方面无可比拟的优势，滨海滨湖旅游地产呈现野蛮式开发，但是由于忽略了相关的生活服务和休闲度假服务配套，以及城市公共服务配套，房地产与旅游分离，旅游地产与城镇化分离，从而导致大量“鬼楼群”出现，影响了城镇化的进程。

滨海滨湖度假地产最核心的问题是房子怎么卖？第一个层面是土地开发，一般是开发商用极便宜的价格拿地，再把生地做到熟地，提升房产价格。这种靠土地成本取胜的模式，可以快速获取回报，但相对来说收益率不高，土地未来的升值空间更大；第二个层面是打造环境，通过环境打造，把土地炒热让其价值提升，从而实现房价的提升，这种思路的核心就是通过攒人气来提升地气，最后形成度假地产带来财气。

在产城一体化发展背景下，滨海滨湖旅游地产应该走多维发展构架（见图1），首先要打造吸引核，形成旅游吸引力，提升滨海滨湖旅游项目的人气价值，构建土地价值升值架构；其次是形成休闲聚集，通过休闲业态的整合形成吸引力把游客留下来消费，形成休闲商业地产销售价值；最后创造延伸发展，形成各种泛业态支撑下的住宅型地产、泛旅游地产，来获得土地升值效益与可持续发展，从而形成泛旅游整合下的产城一体化综合开发结构。

二、庄园度假地产

配套设施的度假综合体，目前庄园的类型主要包括酒庄、休闲农庄、商务会所、度假庄园等。

度假庄园开发的关键，概括起来主要有以下六点（见图2）。

1.地块：庄园的选址决定了庄园的度假配套，如平地、山地、河谷等先天条件的不同，在一定程度上将影响度假的品质。

2.形态：庄园内的布局架构、道路设计、建筑风格等要符合地形地势，还要融入地域特色。

3.密度：度假庄园本身适合低密度、低容积率，一些公共配套如服务中心、酒店等的相对密度则要稍高一些，方便消费者的多方面活动。

4.景观：要特别强调整体上近、中、远的景观视觉，以及景观建筑的横向、竖向、节点的美感。

5.配套：在环境、硬件设置好的前提下，内部配套、公共配套和软性服务的充实与细节才是让庄园充满温情和生活感的关键，也是庄园度假生活品质与品位的展示途径。

6.文化：庄园度假除了体验一种庄园文化，还要融入当地的文化、植入的外来文化、赋予的主题文化以及消费的野奢文化等，是多种文化的兼容并蓄，是集多种观念于一体的共生文化。

作者系北京绿维创景规划设计院院长