政策利好下的住宅投资回暖

张皖杉

2015年5月，116个大中城市中，房价环比下跌的城市数47个，减少2个，平均跌幅-1.22%；同比96个城市下降，减少6个，平均跌幅-4.92%，相较于4月有显著降低。

2015年5月房地产投资价值百城指数（Reivi100指数）为217.38，上涨了1.34，涨幅依旧高于上个月的涨幅。经过了2个月的回暖之后，楼市的热度依旧居高不下。如图1所示，尽管全国指数走势的增幅不如2月显著，但是依旧保持着上升的趋势。对过去5年历史数据进行回归学习和预测分析后，如图2所示，预期未来3个月指数的平均走势依旧呈平缓升温的状态。

随着酷暑高温的来袭，进入2015年5月的住宅年平均收益率也在加温。自2014年12月以来，一年平均收益率继续维持在负区间，年平均收益率终于在2015年5月突破“零点”，反负为正，达到0.02%。不同于之前的低于定存收益的城市数持续增加，2015年5月低于定存收益的城市数量终于有所下降，减少了7个，降至89个城市，占总调查城市个数（116）的77%。截至2015年5月，一年平均收益率升至0.02%，相较于4月上涨了0.87个百分点，回升速度远超前两个月。

这与国家政策的改变不无关系，根据最新的央行公告，中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。同时，结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。尽管降息的施行为楼市暖上加暖，但是否5月份的各项数值将成为一个峰值还有待后续观察。

其中，四大一线城市2015年5月的环比指数结果均呈现上升趋势（见图3），分别为北京 2.28%、广州 0.23%、上海 1.45、深圳6.18%。其主因可归结为四大一线城市2015年5月指数相对于4月均有所上涨，其中深圳的涨幅最高。

从表1的数据统计结果上看，国家推行利好催化剂诸如房贷新政、银行降息、下调存贷比和公积金额度等已过去了两个月，房地产的状况也已趋于一个平稳上升状态，四个一线城市中有2个城市，即深圳、广州，进入前十榜单，且名次较为靠前。排名后十城市的住宅投资收益由2015年4月的均值-9.25%升至-8.47%，仍旧保持上升趋势且涨幅明显。与此同时数据显示排名前十城市的住宅投资收益由2015年4月的均值7.63%升至10.39%，经过了4月份的一个骤降之后，仅一个月便开始回温。结合其他指标，比如环比下跌的城市数和同比下跌的城市数双双减少，以及住宅投资收益率前十和后十城市的5月份排名，全国的住宅房价将呈现一个平稳上升的趋势。

不同于两个月前国家刚刚颁布利好政策的时期，在房地产市场重新调整好步伐的5月，配合着新的利好政策，例如下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，住宅楼市呈现一个全面开花的美景。尽管如此，这份“美景”能否维持下去依旧要看6月份的数据，5月的各项数据的涨势是否只是昙花一现仍需进一步观察。

作者系北京中金标准数据研究员