旅游地产：“蓝海”变“红海”

文青

急速运转的快节奏生活，让城市中人日益疲惫不堪的同时，愈来愈渴望体验返璞归真“在别处”的慢生活，这或许是导致当前旅游地产热的最根本原因。据克而瑞发布的《2014-2015中国旅游地产发展报告》（下称《报告》）显示，截至2014年底，全国旅游地产项目已多达7965个，同比新增2666个。当前我国的旅游地产已由少数先行者寻觅的“蓝海”，步入了群雄逐鹿的“红海”。这固然有利于健全优化旅游地产业价值链、全面提升旅游地产业整体品质，但必须正视的是，旅游地产面临着“竞争加剧，风险加大”的新常态。

一、旅游地产增速迅猛

当前旅游地产虽然发展迅速，但区域分布却不均衡。《报告》显示，海南、长三角、环渤海三大区域的旅游地产项目数量最多，分别占全国旅游地产总数量的15%、22%和17%。两广、西南和闽东南地区的旅游地产发展十分迅速，这三大区域的旅游地产项目数量也占到全国旅游地产总数的23%。

从旅游地产项目的分布变化来看，海南、西南、长三角等六大传统旅游地产发展区域的项目数量占比有所下降，旅游地产发展的区域集中性特征开始淡化。未来旅游地产项目的竞争市场将比现在的更复杂。除了项目数量的增长，旅游地产开发企业规模也在大幅增长。2012年克而瑞统计到的旅游地产开发企业仅为1629家，2014年已多达5324家，增长3倍多。从2013年和2014年两年的数据对比来看，占地面积在5万平方米以内的极小型旅游地产项目占比略有下降，而占比在50万平方米以上的大型旅游地产项目占比则略有上升。

在竞争日益激烈的环境下，资源、渠道、地面服务控制的综合实力将成为巨头们竞争取胜的关键，渠道端不断涉足资源端已成为行业大势所趋。在旅游产业持续高速增长与房地产业结构调整的共同作用下，旅游地产与城市运营、产业结构调整等结合日益紧密，产品创新、产业升级、服务提升将成为主流。同时，随着“互联网+旅游+地产”的融合渐渐深入，以互联网为载体，智慧旅游企业、旅游景区、旅游城市等新兴载体快速涌现，旅游地产将迈入另一个高速发展期。

二、粗放发展问题预警

有人热闹上场，必然有人黯然退场。远者如去年被媒体披露的疑因资金链断裂烂尾的广东清远旅游地产项目御金街、有青岛“西海岸第一豪宅”之称的紫檀山项目陷入停工状态、辽宁东戴河新区入住率仅10%多个项目烂尾变成鬼城。而沉睡十余年的京郊著名旅游地产烂尾工程、曾被媒体称为“中国五大鬼城之一”的沃德兰乐园“遗址”，已于6月26日正式对外营业，不过已变身成为八达岭奥特莱斯，算是彻底同旅游地产告别了。一面是丰沛的旅游资源和庞大的市场需求，一面是“烂尾连连”“空置不断”，这足以说明旅游地产项目的开发需要前瞻性，需要有整体规划的开发思路。纯粹的住宅式旅游地产已经走到尽头，改造现有的旅游地产，使旅游和地产相结合，采用分时租赁、电商渠道等也是较为可行的方式。真正意义上的旅游地产应该在精准分析目标消费市场的基础上，集稀缺的自然资源、厚重的人文底蕴、完善的公共服务体系、优秀的经营管理团队、精细化的管理手段等，再加上完善的旅游配套以及科学的管理，方能获得成功。目前出现的诸多问题，算是对行业粗放式发展的一种预警。

三、传统模式走到尽头

自2008年以来，中旅、国旅等传统旅游企业，以及万科、保利等大型房企，都纷纷进军与文化、养生养老相关的旅游地产开发。然而，目前国内绝大部分旅游地产项目，都是以旅游开发为名义，大肆圈地建造“高端住宅”，不仅使旅游景区的生态环境遭到破坏，而且出现了“空城”“鬼城”的情况。空置率居高不下的原因，主要是由于项目前期定位偏差、缺乏与所在地的产业结合、度假服务配套不完善，以及沿袭传统住宅营销模式、缺乏产业营销通道等多方面因素共同导致。

同时，业内对旅游地产的认识和定义也在逐渐发生变化。以前不少开发企业认为，在宜居、宜游的地方盖房子就是旅游地产，但旅游地产绝不仅仅如此。旅游地产应该是为旅游提供服务的地产，由旅游作主导，以地产为载体，要考虑到能够为旅游提供各个方面的软件服务。

可见，纯粹的住宅式旅游地产已经走到了尽头。要解决目前的高空置率问题，必须将旅游地产功能化，使旅游和地产相结合。未来旅游地产发展有几个主要的趋势和方向，一是开发综合化，区域综合开发、综合体开发和特色小城镇开发将成为主流；二是产城一体化，产业和地产深入结合，把各种消费业态做足，形成消费聚集；三是产品服务化，即功能性服务结构导入；四是场馆收益配置的合理化，由短期收益转向长期收益，快速回报或只占30%—40%，因此长短结合的投资配置结构，以及金融服务利用的合理化非常重要。

四、模式创新势在必行

针对旅游度假领域的空间和痛点，例如途家的度假公寓租赁模式、分权宝的分权度假模式和满庭网的分时度假模式等多种旅游地产和度假新模式涌现。可见，分时租赁已成为目前解决高空置率问题较为推崇的一种方式。据了解，随着分时度假和房屋短租的逐渐升温，一些热门旅游景区的分时租赁业务开始趋于成熟。分时租赁是一种介于房地产和酒店产品之间的中间产品，分时度假公寓即加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。分时租赁产业链较为复杂，需要涉及多方主体，包括拥有房产产权的开发商、作为销售代表向公众销售分时度假产品的销售商、负责管理和维护分时度假房产的管理公司，以及负责提供不同地区之间产品交换业务的分时度假交换公司等。这一模式在国外非常流行，但在国内目前还没有完全成熟，各方主体仍在探索更为有效的商业合作模式，保证每个参与方都能有所获益。

值得一提的是，相关企业也在积极寻找电商渠道，促使旅游地产项目“活”起来。以旅游财富网为例，公司通过打造“O2O2O”电商平台——即从线上预订，到线下旅行社提供服务，再到线上实现旅居交换，形成一个闭合的消费模式。

种种模式的创新，意在抢滩“蓝海”，同时也为旅游地产的发展打开了一扇窗。

作者系本刊记者