旅游地产新模式涌现 机遇与隐患并存

武化

根据国际规律，当居民人均GDP达到1000美元时，旅游以观光为主；人均GDP达到2000美元时进入“旅游1.0时代”，旅游需求上升且转向休闲为主；人均GDP达到3000美元时属于“旅游2.0时代”，出游需求逐渐旺盛；当人均GDP达到5000美元，“旅游3.0时代”则是全民休闲时代，旅游开始进入深度度假旅游形态。

据国家统计局和国家旅游局数据，截至2014年末，我国人均GDP约为7485美元，已达到进入“旅游3.0时代”的硬性条件。但目前却面临诸多不对称，比如私家车保有量、假期时间长度等，其中还有居住需求的矛盾最为明显。据统计，我国81%的居民有意愿与家人度假，但只有20%的度假消费是花在住房上，酒店的高门槛、度假居住的高成本，使得深度度假需求没有爆发。

和旅游居住需求旺盛、亟待爆发相矛盾的，则是旅游地产常年的高库存、高空置现状。客群错位和产品错位是全民休闲度假时代旅游地产销售困境的两大核心原因，需要有产品能改变中产阶级和白领阶层买不起度假屋这样的小众产品，以及买了用不了、难打理的需求不匹配问题。

旅游地产新模式涌现

根据国家旅游局数据，2014年我国旅游总收入已达到3.38亿元，同比增长14.7%。而目前居住消费占比或不足三成，这不符合“度假型”的成熟旅游形态，但这也正是空间所在，多种旅游居住形式也瞄准了这一增长潜力。

除旅游地产住宅产品直接销售外，分时度假（RCI）的模式已经存在多年，即把一套房（酒店或公寓）的使用权分成若干周次，按一定年限以会员制方式一次性出售给客户，会员亦可将房间使用权与异地会员交换。

不过，发展到现在，分时度假模式在中国出现了一些新形式，例如途家的度假公寓租赁模式、分权宝的分权度假模式和满庭网的分时度假模式等。

除分时度假以外，不仅“全球旅游团购”等成熟模式已在国内普及，在线旅游众筹、寄宿者酒店预订、基于奖励机制的社交旅游、在线家庭式换房旅游等旅游度假模式也逐渐在国内展开。去年4月众筹网推出国内首个旅游项目——青岛旅游集团“海钓达人”众筹项目，投资人支持100-2400元不等，项目上线不到24小时即突破117%。

类似Roomer Travel （寄宿者酒店）这样的寄宿者酒店预订平台，目前国内不少大型旅游网站已能提供相关服务，也有蚂蚁短租等新兴租房网站，提供旅游式的寄宿租房服务。

Cosmopolit Home （在线家庭式换房旅游平台）这样的在线家庭式换房旅游平台，目前在国内一些大型旅游网站已经能通过论坛功能，给网友提供换房旅游空间。基于奖励机制的社交旅游，Freeppie （基于奖励机制的社交旅游平台）已经面对中国开放。

新模式机遇与隐患并存

针对新兴的旅游住房形式，曾有问卷调查显示，网友对旅游住房新模式接受度不低，例如对换房旅游模式，就有50%的网友支持。但与此同时，近八成网友也对新模式的安全、财产权益等各种隐忧表示担心。

以“分时度假”为例，就可能遇到产权转让难题、变现困难、度假时间受限等问题。这种买卖度假时间段使用权的模式，对于看重“实在产权”的中国民众而言，还需要接受和习惯。况且，房产证写多人名字也可能遇到转让、税费等问题。也有像满庭网提出通过“合伙买房”的形式，到工商局进行财产份额转让的形式规避风险的做法，但这对于企业本身的公信力要求很高。在诚信体系尚不健全的当下，快速复制的可能性并不大。因此，旅游地产模式的创新要以建立健全相关法规为前提，只有制度与监管并行，才能保证市场的良性发展。

作者系本刊记者