救市与房产税

胡志刚

一、救市和房产税力戒相克

救市和房产税两者既有相同点，也有很大的差异性。作为相同点，两者都是增加财政税收收入、促进经济发展的重要途径；作为不同点表现在两者的侧重面不同，前者发生在流通环节，是刺激和鼓励消费，是在增量房产上做文章，即通过增加住房消费扩大税收来源，其途径是利用税收、金融等手段，主张通过降息、降准、减税等举措，降低购房人的成本，繁荣房地产市场，增加房屋销售总量，从而增加政府的GDP和税收收入，做大土地财政，为经济做贡献。而后者发生在消费环节，是在存量房产上做文章，其对购房行为是起抑制作用的，尤其在市场高位运行泡沫严重的情况下，要通过房产税抑制房地产过度发展，促使其进入常态化。作为购房人，如果房产税的税收政策严厉，税负重，征税预期临近，纳税压力大，必然要影响其购房的积极性，甚至会引起囤房者恐慌性抛房，造成市场崩盘。可以说两者的相克之处要大于相生之处。

今年以来，楼市持续下行给经济下行带来巨大压力，目前，我国房地产投资占GDP比重高达13%，房地产所带动的相关较大产业有60多个，一旦房地产崩盘，整个经济必将遭受重创。为了阻止经济继续下行，政府出台一系列宽松政策刺激楼市，这就需要一个宽松的市场环境。可是去年以来，在后房产税尚不成熟的情况下，有些媒体大肆渲染，抛出一些不成熟的方案，故弄玄虚。以下版本是各大媒体反复宣传的：“对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈型住宅消费，每年按市场评估价征收1%到3%的房产税，且没有减除额；家庭第三套住房，每年征收4%到5%的房产税，且没有减除额；家庭第四套住房及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额；取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入12%交房产税的规定；所有商业房产，每年按租金收入的12%交房产税；家庭仅有的一套住宅，免征房产税”。这是一枚重磅炸弹，重创了房地产市场，就刺激楼市而言，这个方案是“哪壶不开提哪壶”，只会让购房者忐忑不安。所以政府要在救市和房产税之间权衡利弊，要妥善的处理好两者的关系，在两者之间建立“防火墙”，即在政策安排、侧重点、窗口期、宣传口径等方面反复权衡，合理协调，分段实施，平滑过度，自然衔接，相互照应，力戒顾此失彼导致两者相克。

二、救市与房产税力促相生

要避免救市与房产税相克，力促两者相生，要把握两个环节：一是要避免档期冲突，把长远目标压缩在短期内完成是有违常理的，其结果必然是欲速不达。二是房产税的政策要适宜，税率、税基、纳税对象、起征点、征管办法等的确定要在充分调研的基础上，做到科学、合理、接地气，以不引起民怨为前提。要遵循以下原则，对房产税做顶层设计，切记造成“兵临城下”“大军压境”之势。

1.房产税不能“兵临城下”

中央政治局4月30日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。此次会议强调要“高度重视应对经济下行压力”，并从财政货币政策、投资、房地产等方面开出了诸多稳增长“药方”。为了刺激楼市，政府出台各种利好政策，鼓励住房消费者入市，救市已上升至一项政治任务。在这样的政策背景下，妄谈房产税政策确实不合时宜。笔者认为，目前不宜出台引起市场波动的利器政策，尤其是房产税暂时只能引而不发，延迟出台，给稳定住房消费一个窗口期，同时也给房产税预留一个筹备期、调研期、宣传期、立法期，再给纳税人一个心理适应期、政策普及期、房产处置期等。房产税应着眼长远，宣传要有节奏有分寸，防止“崩盘派”干扰市场，引发“抛房潮”对冲救市政策。要注意近期与远期战略的衔接，由浅入深、分步推进，通过“柔性进入”的方式达到渐入佳境的效果，避免产生恐慌性抛售等市场过激反应。

2.房产税不能闭门立法

现在房产税一是闭门立法，二是不搞试点，笔者不同意这种做法。因为房产税是一个复杂的系统工程，中国老百姓的纳税意识非常薄弱，再加上房产税本身还存在一些瑕疵，坊间的认识不一甚至严重对立，如果闭门立法，将脱离实际，闭门造出来的“车”很难在实践中行得通，甚至由于政策错位很有可能出现避税、逃税、抗税等现象，尤其是如果形成人头税，将出现法不责众的现象。

故此，在制定房产税的过程中不能仅征求专家学者的建议，要多听取房地产交易部门、税收征管部门的基层工作人员、广大市民乃至纳税对象的意见，深入市场第一线，获得更“接地气”的政策建议。待整个税制体系建立起来以后，再逐步扩大征税力度与征税范围。在刺激楼市的预期效果达到后，可进入房产税收政策出台之前的“预热期”，对房产税进行试点征收，分别选择一、二、三线城市中的典型城市进行模拟运转，获取相关数据，增加可操作性。在税收政策实际出台实施之前，相关部门还应对税收政策进行宣传活动，接受市民面对面的政策咨询，答疑解惑，让购房者对即将实施的房产税有一个全面而客观的理解，从内心慢慢接受房产税。介于目前不是实施房产税的最佳时期，恰逢其时给房产税立法提供了一个开门立法的准备期。

3.房产税不能“变脸过快”

为了防止经济再次下行，政府不断出台新政刺激楼市，在这个时期入市的购房者，为中国经济做贡献，让中国经济发展不至于低迷，因此政府不能不讲情面，应当给予一个宽松期和从购房入市到为房纳税的替换期。一方面稳定投资预期，避免出现大规模“抛房”，避免开发商手中的库存压力加大。另一方面，给予宽松政策，延长房产税征收的期限，笔者认为3-5年为宜。一是去库存压力大，市场需要调整期、消化期；二是企业转型任务艰巨，付出成本和代价巨大；三是购房者对产品的认知需要时间；四是房产税立法从技术层面需要3-5年时间，包括调研、论证、试点等；五是消费者纳税意识的培养，从被动纳税到主动纳税需要一个过程；六是税收征管需要准备期，制定征管标准、软件开发等。因此，前后政策要有“防火墙”，政府与之前的投资者要相互配合，给一个宽松的期限和宽松的政策，避免“擦枪走火”，在充分稀释市场泡沫、盘活存量房产的基础上再进入开征房产税的档期。

4.房产税不能抬高门槛

目前，一方面生态环境日益恶劣，另一方面旅游地产、老年地产、商业地产、教育地产等细分地产不断发展以及逆城市化现象开始显现的情况下，人们对于二居所甚至三居所的需求也越来越大。首先，在我国投资环境尚未改观，民众没有其他好的投资渠道的情况下，可以适度放开征收对象，对可以用于出租房的二套、三套房免征或低点征收，鼓励盘活存量房产，四套房适度加码，而四套房以上的投资乃至投机购房再予以加码，即便对于投机囤房保有大量空置房的业主，也要在房产税上给一个出路，通过减免房产税鼓励他们出租空置房。其次，要建立一个动态的征税机制，房产税要低点进入，开始要实行低门槛，重在给房地产市场植入房产税制度，以后分步骤提高税率。政府不能一步登天，指望短期之内就能让房产税替代之前的土地财政，不能一口吃一个胖子，要让纳税人逐步适应，逐步提高对房产税的承载能力。再次，对在不同城市分别同时拥有住房的切忌叠加征税，要以不同城市为单位，分别征收。当前由于信息不对称，购房者对房产税的认识也颇有偏差，每当涉及房产税，几乎所有普通民众都认为这一税种是一个普遍开征的“人头税”，个个恐慌不已，担心房产税是否会成为自己的一大负担。因而，房产税征收的消息每每抛出都会引起轩然大波。因此，开征房产税必须避开难点，先易后难，步步深入。要在纳税人中宣传讲解房产税，逐步树立税收意识，要让市场适应房产税有一个平稳过渡阶段，以利于稳定民心，稳定社会，避免市场出现大的波动。

众所周知，鱼和熊掌不可兼得，一个时期有所得必有所失，我们应该学会抓主要矛盾，择善而从之。稳定住房消费的顶层设计应当集中主力解决当前的主要矛盾。房产税是建立房地产市场长效机制的有效手段，但又是一个尚未成熟的“果实”，距离最佳“采摘期”尚需时日。眼下应当准确地把握主要矛盾与次要矛盾的关系，立足当前，着眼长远，分段实施，由浅入深。开征房产税风险巨大，并不意味着不要改革，而是要权衡利弊，从而最大化地缩减改革成本，规避风险。同时获得最大限度的成效，保证房地产市场稳定健康、可持续的发展。

作者系中国房地产研究会副会长