养老地产需战略先行

文建军

假如我问你，现在与未来哪个重要？哪个决定你以后人生？很多人会回答是现在。错！是未来决定现在，而不是现在决定未来。其实，小到人生，大到革命，都是未来决定现在。

对企业而言，也是战略上有发展目标、愿景，才会有实现的机会、筹划发展路径与步骤。投资商、开发商想要做养老地产，更要战略先行，才可能在投资开发的资源、节奏、投资预期等各方面有合理安排，最终达到理想的目标。

一、不少企业是机会主义或被动“做养老”

我之所以提出这个议题，是因为近两年了解、接触到不少投资商、开发商的养老项目或计划，发现部分企业的战略意图并不明确，有些是机会主义或是被动开发养老项目。

有些企业与政府关系不错，有机会拿到一块有一定规模的土地，环境资源还不错，对各种概念讨论研究比较后，觉得养老主题比较合适，于是就想做养老地产。有些开发商是因为拿下的土地中对养老有配建要求，不得不着手养老产品的研究与开发，但经常出现的情况是迫于开发时间要求，考察研究工作还没做充分，养老产品还没研究清楚，就已经开始设计甚至动工了。有些开发商是房地产不好做，想引入养老概念，重新包装。不管是出于什么情况，在当前“养老”不太好做的情况下，没有战略安排就进入养老地产，可能面临的问题会比较多，在资源组织方面不一定合理到位，在投资额度、成本与收益方面都会与预期有心理落差。

我并不是说这些企业不能做“养老”。这些企业在有效的组织资源、借助专业力量（包括咨询、设计、金融、投资等）的支持下，也有机会成功地发展养老项目，或借力养老促进地产项目发展。我只是认为，如果有了主动的、战略上的对养老产业发展的目标与安排，企业会发展得更好。

二、战略先行，“养老”早胜一筹

以战略安排取胜的比较突出的案例是泰康保险公司。泰康在2006年就开始养老产业发展设想并动手进行各项研究。按我的理解，陈东升董事长的战略目标是开发高端养老社区，对接保险产品，锁定高端、高净值客群，利用保险+养老社区的方式带动泰康保险公司走上一个新台阶。在此战略下，泰康之家投资公司对养老社区进行了有条不紊地研究、设计与开发。我在泰康之家工作时，与养老团队进行了两年多养老社区的深度研究、策划与开发，不管是对美国、日本等国际养老社区、养老机构的研究，还是结合国内客户特点进行的规划、产品、运营模式、盈利模式等研究与设计，以及对接社区的保险产品的研究开发，都是非常深入的、具有实操性的。也正是因为泰康陈东升董事长的战略，泰康之家总裁刘挺军的严格细致，泰康养老社区才会在国内养老社区具有很高的代表意义与成功业绩。据说，泰康养老社区对接的“幸福有约终身养老计划”保险产品已卖出了一万多单，保额销售三百多亿元，最关键的是锁定了一万多个高端客户，这些客户必定长期选择泰康服务。泰康在养老方面（养老社区与养老保险产品）领先优势胜利应该是战略上的胜利，而有些机构在战略上没有确定合适的目标，或者还没有想清楚、还在犹疑，战略是略输一筹，行动上稍有欠佳，业绩效果上已是千差万别，要想再追，有点难度。

三、坚持同样很重要

“要做养老，战略先行”对投资商、开发商来说，还有另一层意义，就是目标是不是坚定，会不会受到其他各种项目、其他概念的诱惑。企业决定做“养老”，战略上有系统的安排，就会一心一意地专注这个战略下所有的事项，资源安排、营销策略也都是服务于这个战略的，只有这样，才会有更大的成功机会。现实情况是，不少投资商、开发商在前行的时候，会受到各种干扰，有其他好的项目，有经理人的劝导，投与不投还要论证决策，投多投少还要考虑，新的概念要不要采纳，企业领导一高兴可能就决定这个也投，那个也投，新的好的概念也用，与“养老”并驾齐驱。企业也许会百花齐放，各方面都取得成功，但也许会受得牵制，让后来者居上。战略上不明晰的话，市场会不会让路就不好说了。

当然，企业战略问题比较复杂，不好简单评定。我的建议是，无论投资商、开发商已打定主意做“养老”，还是被动做“养老”，多考察了解、多咨询沟通，结合自身资源、能力与意愿，在前期工作做充分的情况下再行动，总是不迟的。从长远来说，战略胜了，市场是会胜的，因为未来决定现在！

作者系华美顾问养老地产部副总经理