商业逻辑变化下的地产金融

钟彬

一、房地产黄金十年的商业逻辑

过去10年，由于人口红利、城镇化红利、经济发展红利、制度性改革红利与国际红利，五大红利在推动我们，房地产处于一个非常宽松的经济环境下，迎来了“黄金十年”。但是如今五大红利都在逐渐退出，人口红利转向老龄化社会；城镇化红利还在继续进行中；经济发展红利，进入结构调整。制度性改革红利已经积累了众多问题；国际红利也在发生根本性变化。

这五大红利中最根本的就是制度性土地红利，改革红利带来了土地红利，土地红利带来了房地产黄金十年，这就是我们的商业逻辑。

黄金十年房地产商业逻辑下的路径选择：一是广储地，二是高杠杆，三是快周转，四是大资本。迅速利用前三条进入资本市场，第四条就是让中国十大财富里面有五个是房地产企业家的原因。

二、当前经济及房地产市场分析

目前来看，当前的形势已经平稳了，而且一线城市开始反转，尤其像深圳。库存是当下房地产市场的紧迫问题，区域、城市、企业的差异进一步拉大。政府从政策调控往制度调控，从行政调控往市场调控转变。所以我们的行业共识是，传统的商业发展逻辑难以为继。

2014年，80家房企卖了百亿以上，共创收2.8万亿元，市场份额已接近40%。这是一个由分散到最后高度集中垄断的过程。百亿企业之间也在拉大分化，强者恒强的态势愈加明显。

我们来看百亿企业分化拉大的具体情况。第一阵营是7家千亿企业，第二阵营是300—1000亿的企业，第三阵营是100—300亿的企业。原来我认为它们的差别是产品线的不同，有的是垂直布局，有的是全国布局，跟区域型的布局可能不一样。不过，后来我仔细研究发现，是背后的资本不一样。背后的资本越多，追逐的资本也越多，这跟国际市场一样。所以，房地产不是房地产金融，最后推动的是金融地产，不是地产金融。

三、房地产新逻辑下金融地产的趋势

第一是产业重构。跨界融合和平台开放很重要，通过不断地重构，把产业不断地整合，所以大企业也在“联姻”，这是趋势。

第二是组织重构。从来没有一年像2015年一样，所有人都说要去创业，这种大众创业是有联系的，所以我认为互联网是尊重人性的，但是要做创业也很难。今天我们说大众创业、孵化器，有很多的孵化项目，他们就是这样大众创业，在传统的房地产商业逻辑里面肯定是不可能的。请问你在北京拿一块地30亿、50亿，你有那么多的资本吗？但是今天你可以重新选择一个路径来做。所以我觉得对人性的尊重、对人性的释放，形成了大众创业，这是很有机会的。

第三是价值重构。我们重新认识商业模式，重新认识我们所有的判断，这时候我们最大的价值是平台的价值，生态的价值，这个价值是一个在资本市场能够快速套利并且变现的商业模式。所以，对我来讲，房地产行业的互联网逻辑也在影响我们。所以，新型商业逻辑下房地产创新发展路径是什么呢？就是用户、平台、生态。

房地产行业正面临全面升级，跟产业结合，金融化、绿色低碳化、信息化（互联网化），还有国际化。用更灵活的资金结构来提升效率，参与投资，需要创新的商业模式来提升规模优势与周转效益，需要更丰富的项目来创造价值模式、盈利模式和退出模式，这是房地产与金融相关的一个升级。

我们讲到金融，未来房地产融资将更具市场化、资本化、多元化，这是十八届三中全会给我们提的一些东西，比如人民币汇率市场化形成机制，股权融资、鼓励金融创新等多种产品，房地产金融如果要真正实现金融地产，一定是真的股权融资，而不是假的股权。

我们再来看房地产融资环境的变化。过去是信息不对称、资源不对称、情感不对称，逐渐从比拼资源到比拼服务体系。房地产金融创新的目的：一是优化资金结构，融资是对资金杠杆的加大；二是优化财务结构，核心是调整报表，降低负债率；三是优化市场战略；四是优化企业战略。其实房地产金融有很多层次，但是有一个东西特别重要，就是企业一定要可持续发展，一定要相信我们的行业和企业是在长跑，所以健康是必要的。

同时，我们也看到，未来房地产金融创新的五种趋势：第一全链条；第二跟资本市场结合；第三从增量往存量，关注资产；第四投贷结合；第五与互联网结合。

先看第一，就是走向全产业链的投资，实现不同阶段的融资方式、融资金额、融资期限的最优安排，通过“垂直整合+横向整合+碎片化”方式形成产业和金融的无缝对接。

第二，从简单的资金利用走向资本市场的全面互动。过去房地产商会更多关注的是债，现在关注的是股，要实现与资本市场的实时互动，这样房地产才有最终的通道，才能活起来。

第三，从增量资产到存量资产的盘活，注重资产管理的升值。存量有巨大的空间，通过管理、服务、运营，能够把这些资产变成好资产，所以这方面存在巨大的潜力，而且房地产资源在这里面，我认为有巨大的空间。

第四是投贷结合。现在很多优秀房地产企业，在今天的预售制下，债务风险很大，股退不出，债也退不出，风险股债实质是一致的；一旦股退出了，债也退出了，享受到的收益却是完全不一样的。所以，投贷结合非常重要。

第五，与互联网结合的金融创新。我们会看到地产金融的“前端+后端”，开发、融资是一个传统形态，运用好金融杠杆可以使开发成本越来越低，很多优秀企业拿地以后马上置换，把钱倒回去，成本极低。

我们今天有很多的金融机构，注重选找项目的能力、判断项目的能力，资源整合的能力，你能找到一个好项目吗？你能判断一个好项目吗？你能把一个不好的项目变成好项目吗？核心能力是投资能力、管理能力，就是别人卖不掉的你卖得掉，别人做不好的你做得好，别人卖得慢的你卖得快，别人卖得便宜，你卖得贵。还有退出能力，你是收购退出，还是资本市场退出，你要有退出的渠道，这三个（投资、管理、退出）能力具备了，融资的能力天然具备了，你不用去找钱，“酒香不用担心巷子深”。尤其是今天，货币流动性如此之强，钱到处在找你，你具备这三个能力，钱就把你找到了。

中华五千年，我们有很好的诗歌史、政治史，但是我们没有商业史，中华民族要发展，必须要有很好的商业精神，所以从商业模式到商业制度再到商业精神的建立，是塑造新型的商业文明——尊重、共享、开放、透明。房地产金融也要回到我们的初心，让我们的人生活得更好，让我们的企业发展得更好，让我们的国家和民族更加可持续！

作者系全国工商联房地产商会秘书长