政府宏观调控对于房地产开发商的影响以及应对策略研究

摘  要：房地产经济是国民经济的重要组成部分，房地产行业对于周边产业往往具有很强的发展带动作用，因此该行业的发展水平直接影响国民经济的发展水平。此外房地产行业的发展也关乎民生，保证房地产行业健康稳定发展对于提高人民生活水平也具有重要的意义。与其他行业相比，房地产行业投资规模大，项目周期长，国家宏观调控政策对于行业的发展具有重要的影响。在当前的发展阶段下，我国经济进入新常态，在这一阶段下国家加大对房地产市场的管控，宏观调控的措施涉及房地产开发的各个层面，对于开放商来说，需要正确解读国家宏观调控的内涵，深刻理解市场规律，依据国家宏观调控相关政策以及房地产市场的特点，采取有针对性的经营手段，稳定发展，这对于行业发展以及自身发展都具有重要的意义。

关键词：宏观调控;房地产开发商;影响;对策

在房地产市场发展的过程中，国家的政策始终对于行业的发展具有重要的影响。尽管房地产市场对于经济发展具有重要的拉动作用，但是完全依据市场进行调节的房地产市场是具有巨大风险的，同时也不利于稳定民生，因此国家对于房地产行业的发展往往较为关注，对于相关的宏观调控政策来说，一方面需要抑制房价过快上涨，避免房地产市场过热，稳定民生，另一方面也需要为房地产市场发展保驾护航，防止房地产市场过冷，避免行业发展受挫导致的金融风险，在这种情况下国家的宏观调控政策往往具有较大的灵活性。对于房地产开发商来说，国家的每次政策调整，都会对行业产生直接的影响，并给企业的发展带来考验，需要正确认识政策本质，加强自身运营管理，强化企业风险管控能力，从而在复杂的市场环境下取得发展。

1房地产开发企业所面临的挑战

近些年，随着房地产市场规模不断提升，房地产市场结构也发生着转变，目前的房地产市场结构更加多元，出现了更为多样的交易模式，在市场产业化水平不断提升的过程中，市场的竞争性因素也在增加。但是与之对应的房地产市场制度却发展缓慢，难以适应现代房地产市场的发展，该问题也在很大程度上限制了房地产市场的规范化发展，导致房地产市场在开发、投资以及消费等环节存在监管脱钩的情况，长此以往将会对行业的健康发展造成影响;开发商在开发房地产项目的过程中不仅需要考虑到市场需求以及资金需求，同时也需要考虑到国家对于房地产行业的政策走向，由于房地产行业关系国际民生，因此政府会根据房地产市场的发展情况，灵活的调整政策，对房地产市场的发展进行引导，而相关政策将直接关系到房地产项目的实施，一些项目由于不符合要求被迫停摆，会给相关企业带来比较大的影响，另外国家在金融领域的政策调整也关系到相关企业是否能够在银行获得房地产项目开发所获得的资金。

2政府宏觀调控给房地产开发商带来的影响

2.1对企业战略目标的影响

我国加强对房地产市场的宏观调控自2010年开始，在这个过程中，房地产行业经历了重新洗牌。一些中小型的房地产企业纷纷倒闭，大型的房地产开发企业急速扩张。在这种情况下，房地产开发企业纷纷对战略目标进行调整，以适应国家出台的宏观调控政策。随着国家在政策层面不断收紧对房地产市场的控制，房地产企业在楼盘销售方面也存在比较大的压力，很多房地产企业都从市场的现实情况出发，不断下调企业的发展目标，而在企业发展目标不断下调的过程中，企业的年收入也在下降，这在很大程度上限制了房地产开发企业的发展。

2.2对企业营销策略的影响

企业营销战略对于企业拓展市场、进一步发展具有重要意义，有效的市场营销工作，能够为企业带来更大的收益，促进企业长远发展。但是，对于房地产企业来说，其市场营销战略也受国家宏观调空政策影响。在国家不断加强对房地产市场监管调控的背景下，很多房地产企业也对企业的营销策略做出了调整。在2010年之前，投机性购房的现象十分普遍，而随着2010年国十条的出台，在很大程度上打击了投机性的炒房行为。随着投机性购房者逐渐退出市场，房地产市场的需求主要以刚性需求为主。这部分消费者的消费需求与投机性购房者的消费需求存在较大差异，这部分购房者对于楼盘价格、楼盘位置以及周边环境等提出了更高的要求。这就需要房地产开发企业不断调整营销策略，确保营销策略能够与刚性需求购房者的要求相对接。在国家不断加强宏观调控的背景下，具有刚性需求的消费者的消费心理也发生了一定的转变，并不急于购买房屋。尤其在当前的发展阶段下，房地产市场呈现下行态势，在买涨不买跌的心理支配下，房地产开发公司的销售量受到了很大的影响。

2.3对开发商融资影响

从国家对于房地产市场宏观调控的手段来看，在很大程度上是利用金融手段来控制房地产市场的发展，防止资金过快流动。自2010年开始，国家就将房地产宏观调控政策集中于金融层面，在很大程度上限制相关企业的融资渠道。房地产企业在融资的过程中，商业银行始终处于关键地位。近些年，针对房地产市场过热的情况，政府通过上调贷款利率，缩小贷款额度来切断房地产企业的资金来源，这在很大程度上打击了房地产企业盲目进行项目开发的行为。房地产项目开发往往需要大量的资金作为支撑，在银行提高贷款利率、缩减融资规模的背景下，房地产企业在进行项目开发时将更加谨慎。同时，随着融资难度加大，一些中小型的房地产开发企业也面临比较大的经营压力。

3房地产开发商应对国家宏观调控的策略

3.1重视品牌塑造稳定发展

在当前的发展阶段下，国家不断加强对房地产市场的宏观调控，且市场逐步进入下行状态，在这个过程中，市场环境更加复杂。针对这一情况，房地产开发企业需要重视企业品牌的打造，加强对企业的宣传，提升企业的知名度。针对楼盘的销售，需要加大对于楼盘宣传的投入。对于房地产开发企业来说，楼盘销售是企业实现资金回笼的关键，一定要让消费者。解楼盘的优势，尤其针对刚性需求的购房者，需要重点宣传。此外，企业在加强宣传、打造品牌的过程中，需要善于挖掘企业以及项目地文化底蕴。现代购房者对于楼盘品质具有比较高的要求，通过将企业文化处到楼盘项目中，能够进一步提升楼盘对于消费者的吸引力。通过实施更为精确、有效的营销运作，逐渐在房地产市场中形成具有竞争力的品牌，从而为企业提供能够在市场竞争中取得优势的资本，为企业的可持续发展打下基础。

3.2加强成本控制，扩大融资

在国家不断加强对房地产市场宏观调控的背景下，很多房地产企业面临融资难的问题，对于新项目的开发往往有心无力。在这种情况下，相關企业。就需要重视成本控制，通过完善企业成本控制体系，降低房地产项目在开发过程中产生的废用费用。同时，企业也需要积极拓展融资渠道，为新项目的开发提供资金支持。在这个过程中，需要积极培育房地产信托融资方式。目前来看，我国房地产信托融资主要依照银行贷款相关条款执行，在很大程度上，信托融资也属于银行贷款的范畴。但是，信托公司往往在监控、管理、经营能力方面较为欠缺，因此很难做到对风险的有效管控。此外，我国目前缺乏真正意义上的信托投资机构，有相当一部分信托机构并没有在房地产融资方面发挥作用。针对这一问题，需要引导一批。能够为房地产市场发展服务的信托融资机构，发展房地产企业也需要不断完善信托融资的方式，积极应用信托融资为企业安发展提供资金支持。

3.3重视调整企业投资策略对发展战略进行转移

我国房地产企业战略转型始于2009年。在2009年之前，国家不断紧缩的金融政策让很多房地产企业经营发展陷入困境，但是随着2008年底金融危机的爆发，却再次让很多房地产企业获得了发展的契机。相关房地产企业在经历了国家金融紧缩政策后，开始积极调整企业布局以及战略规划。很多房地产企业会以五年为一个周期，制定企业发展规划。同时也会根据房地产市场的走向、国家宏观调控政策，灵活的对企业经营发展策略进行调整。房地产行业受国家宏观经济政策影响较大，针对这一特点，房地产开发企业就需要重视对市场变化以及宏观政策变动的研究，针对复杂多变的房地产市场，结合企业自身的情况，积极制定企业自身的转型策略。

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作者简介：

薛仲莲，1989.04.15 女，陕西西安，西咸新区城建投资集团有限公司，陕西西安，710012，汉族，中级经济师，学士学位，开发区建设。