房地产项目开发工程造价管理优化研究

刘丽珍

摘 要：在我国社会持续发展的现况下，城市化建設进度日渐增快，促使房地产项目数量日渐增多，由于造价管理在我国房地产项目开发工程之中具有必不可少的作用，其与开发商与投资商之间的切身效益之间具有极为紧密的关联，所以若想提升房地产项目开发工程投资收益，不断提高造价管理力度就变得愈发重要，合理应用资金，借助有效的措施与方式，将房地产项目开发工程造价控制在要求范畴之中，展现投资效用，与房地产项目开发工程运行质量进一步提升与其后续发展之间具有十分密切的关系。基于此，本文主要针对房地产项目开发工程造价管理优化进行简略的研究，以供参考。

关键词：房地产项目开发工程;造价管理;优化研究

房地产项目开发工程造价管理工作是全面贯彻到项目工程施工全寿命周期且必不可少的基础工作之一，是落实高效管理、提升建设质量、合理应用资金、减少成本造价的有效措施。房地产项目开发工程在进行造价管理工作时，主要是在确保项目工程建设质量的基础上减少项目工程总成本，最大限度的取得更客观的经济效益，尽可能的促进房地产开发企业的持续发展。

一、影响房地产项目开发工程造价的主要因素

（一）造价构成要素

首先，直接费。主要可以划分成直接工程费以及措施费两个方面，其中直接工程费还可以被划分成人工费、机械台班应用费以及材料费三个方面。其次，间接费。主要可以被划分成规费以及管理费两个方面。然后，利润。所指的主要是建设企业做好房地产项目开发工程所取得的经济效益。最后，税费。所指的主要是根据我国相关法规条例，需要计入的营业税、教育附加税以及城市维护建设费等多个方面。

（二）市场环境因素

首先，供需情况的影响。之所以市场供需情况会对房地产项目开发工程造价产生影响，其主要影响因素并非建筑产品自身，主要指的是建筑工程施工所产生的一系列生产要素。其次，竞争情况的影响。就我国现阶段的房地产建筑市场而言，建设力量供应远超建设需求，实质上属于买方市场。因此，建筑行业市场竞争基本上是以承包企业之间的市场竞争为主。

（三）运营管理因素

对于房地产项目开发工程建设而言，其运营管理主要涉及到计价依据的具体应用、计价形式的抉择、合同协议签署形式、投资方与承包方参与工程造价工作的重视程度与能力以及工程竣工结算措施等一系列内容。

（四）其他影响因素

主要会涉及到以下因素：首先，我国法规条例、价格政策、税收政策、金融政策、外汇政策以及施工政策等一系列国家政策因素;其次，施工行政主管单位的相关规定;再次，我国确立的固定资产投资趋势、规模、结构和形式等多种因素;然后，建筑行业相关技术工艺发展进程;最后，我国综合经济与地区经济发展程度以及宏观管理能力等一系列因素。

二、房地产项目开发工程造价管理优化的有效策略

（一）投资决策环节造价管理的优化策略

房地产项目开发工程的决策环节，与项目工程选址、所有环节的开始时间、施工要求、建设材料抉择、机械设备以及建设技术等所有重要决定之间具有极为紧密的关联，会对房地产项目开发工程产生直接的影响。借助调查研究表明，房地产项目开发工程决策环节的工作质量与效果会对房地产项目开发工程造价管理工作产生决定性的影响，因此，为了能够确保房地产项目开发工程造价管理工作更具高效性，首先就应该做好房地产项目开发工程建设规模、建设水平以及市场定位等一系列的调查分析工作，以此为接下来的房地产项目开发工程选址、确定所有环节开始时间等相关工作提供相应的决策依据。与此同时，必须在房地产项目开发工程决策环节按照项目工程设计方案编制出有效的投资估算以及施工方案规划等，同时按照房地产项目开发工程的造价管理工作需求着重针对投资预估工作的动态因素等展开系统性的估算，并且借助提升房地产项目开发工程估算的合理性，不断提高造价管理工作质量与效率。

（二）设计环节

在房地产项目开发工程的设计环节，即使造价成本较低，通常会占据整个房地产项目开发工程总成本的1%左右，然而这一环节会对接下来的建设环节产生严重的影响，与房地产项目开发工程造价之间就有十分紧密的关联。所以就需要积极提高设计环节的造价管理力度，不断提高设计质量与水平，设计者必须进行严格的管控，同时针对设计效果和工程造价予以合理的协调。在房地产项目开发工程设计环节，设计者必须积极和开发生与建设方之间予以交流协调，有任何要求都应该在建设以前予以相应的变更和调整，积极做好房地产项目开发工程设计工作，防止接下来的建设环节发生不必要的变更，造成巨大的损失，提高工程造价成本等。

（三）建设环节

对房地产项目开发工程建设环节的造价管理工作予以高度重视，制定并管理资金应用方案，及时找出差异，分析诱因，是科学确定与管理房地产项目开发工程总目标值、所有环节分目标值的主要依据，让房地产项目开发工程造价能够处于目标要求之中。必须科学配置施工组织，优化技术工艺，及时进行签证以及审核，从而切实的展现出具体的工程造价。必须对建设材料、机械设备等市场波动进行充分的了解，由于建设材料价格会对房地产项目开发工程造价产生巨大的影响，所以必须对工程计量以及建设材料价格进行样的管控，对我国建筑工程造价调价情况进行充分的了解，精准了解设计意图，着重针对设计缺乏合理性的内容予以适当的调整，防止出现工程索赔现象，并对工程造价展开严格的管控，避免发生工程造价较高的问题。

（四）竣工结算环节

竣工结算作为房地产项目开发工程造价管理工作的核心工作之一，在开展造价结算工作时，必须进行严格审核，并实事求是的予以结算，由于这一环节获得的工程造价便为房地产项目开发工程总投资，所以必须确保精准性与合理性，是合理确定企业工程造价以及竣工结算的重要基础和有效保障。除此之外，还需要确保结算材料的健全性，必须做好材料信息收集工作，着重针对材料信息予以整理、分析以及归类，以此确保材料信息审核结果更具精准性。

三、结束语

总而言之，在房地产项目开发工程之内，工程造价管理工作极为重要。对于房地产项目开发工程而言，其造价管理工作是从投资决策环节开始，直至竣工决算环节结束的全周期性管理，其与房地产开发企业的经济效益之间具有极为紧密的关联，所有环节都极为重要。必须积极分析问题，总结经验，着重针对造价管理予以进一步优化及创新，以此才能够促使房地产项目开发工程投资管理目标得以达成。

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