房地产权属的两证合一及法律依据探讨

何丽丽

摘 要：作为一种特殊物权，房地产权“不可移动”的特性决定其权利义务的转移不能通过物的占有，而只能通过权利主体的变更得以实现，这就决定了政府必须通过对房地产进行统一登记，保障房地产所有者的权利。然而，受机构设置等因素的影响，我国很长一段历史时期内都实施房产证、土地证“两证分离”的传统管理模式，这不仅增加了百姓的办证成本费用，浪费了珍贵的行政资源、还对房产登记管理带来诸多困难。随着市场的发展，房产证和土地证合一成为房地产市场发展的大趋势，对房地产管理具有重大意义。

关键词：房产证;土地证;产权;两证合一;法律依据

引言

房地产权属登记是房地产相关行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。房屋、土地的自然属性决定了房产证与土地证密不可分的关系。实施房地产权属登记制度、整合不动产登记是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是推进简政放权、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外的有效举措。有鉴于此，本文首先分析了房屋所有产权证与土地使用证的发展，阐述了兩证的积极意义和法律新规，并探讨了两证合一的法律依据。

一、房屋所有产权证与土地使用证发展

随着城镇化发展，国内房地产权交易频繁，因产权纠纷、司法协助以及住房制度改革等问题查阅房地产权登记案例时有发生。面对这一系列的新问题，老一套的房屋权属登记管理模式耗时耗财耗人力，远远满足不了查阅人群的需求，甚至还有一些产权纠纷需要司法协助，查找不便、耗时耗力等情况早已成为众人吐槽的焦点。而房屋的所有权是如何认定的呢？在实际生活中，人们常常用房屋所有产权证来证明自身对房屋所享有的所有权。但是现在出现了“不动产权证”的新概念，因此经常有当事人咨询，不动产权证书与房屋所有产权证有什么区别，没有不动产权征书能证明自己对房屋的所有权吗？那么，究竟不动产权证的含义是什么，其与房屋所有产权证和土地证又有什么联系呢？下面，本文将详细探讨不动产权证、房屋所有产权证以及土地证的积极意义及其两证合一的法律依据。

二、两证的积极意义

（一） 房屋所有产权证

房产所有产权证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。房产证是房屋所有产权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。根据《房屋登记办法》第二十五条的规定“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。”对于国有土地上房屋登记，《房屋登记办法》第三十条规定“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书;（二）申请人身份证明;（三）建设用地使用权证明;（四）建设工程符合规划的证明;（五）房屋已竣工的证明;（六）房屋测绘报告;（七）其他必要材料。”

因此，根据法律法规的规定可知，房屋所有产权证是房地产主管机关发放的对特定房屋所有权归属的书面证明。如果想要证明自己对某一房屋所享有的所有权就必须要有此房屋的房屋所有产权证。

（二）土地使用证

根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条的规定“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”，也即我国依法实行土地登记发证制度。而对于土地使用证，由于我国土地根据性质划分为农民集体所有土地和国家所有土地，所以土地使用证也包括农民集体所有土地使用权证和国有土地使用权证。因此土地使用证是我国确认土地使用权的法律凭证。针对国家所有土地的使用证，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条的规定“单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。”

因此，国有土地使用证是确认对国有土地享有使用权的凭证。

三、两证合一的法律依据

从上文的论述来看，房产证、土地证两证合一是顺应我国房地产市场发展以及简化政府部门办事流程的必要之举。《中华人民共和国物权法》第2章第10条就明确说明，不动产登记制度是由法律、行政法规规定而展开的，246条规定不动产统一登记的范围，可以基于本法律来制订实施。

两证合一在全国范围内实行，主要是由于《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的出台。《不动产登记暂行条例》第一条规定“为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例”;第二条规定“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”;第四条规定“国家实行不动产统一登记制度”;第五条规定“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权”。《不动产登记暂行条例实施细则》第一条规定“为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），制定本实施细则。”

这些内容充分说明，在我国当前所推行的两证合一是拥有充沛的法律依据和制度作为保障的，并非纸上谈兵和想当然之所为。因此，在2015年3月1日全国全面启用统一的不动产登记簿证。那么在不动产权证在全国范围内正式使用后，原有的房产证、土地使用证的效力如何？是否必须将房产证更换为不动产权证呢？

《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条规定“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书”，也即虽然正式启用不动产权证后，原有的各类不动产登记簿、权属证书和登记证明样式将逐步停止发放，但以前依法制作并发放的各类不动产权属证书继续有效，而且权利人无需在没有发生产权变更时自行到不动产登记中心登记，在以后依法办理变更、转移等登记工作时，将逐步更换为新的不动产登记簿证即可。

因此，不动产权证是房屋所有产权证和土地使用权证两证合一的产物。同时原来按照法定程序颁发的房屋所有产权证仍存在法律效力，在不需要的情况下，不需要将原有的房屋所有产权证更换为不动产证。所以，不论拥有的是房屋所有产权证还是不动产权证，都可以证明自己对房屋的所有权。

四、结语

综上所述，全面推行两证合一从长远来看必然是利国利民的便捷高效之举，其将推动中国房地产登记行业的有效整合，继而充分实现对人民和社会权益的维护，以及相关部门办事效率的提升。

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